151. 재개발 상가조합원도 아파트 1+1 가능하다(법제처)

법령상 종전자산평가액 또는 주거전용면적이 1+1 대상이 되면 상가를 소유한 조합원도 아파트 1+1 분양신청이 가능하다는 법제처의 유권해석이 나왔다. 먼저 관련 기사(위클리한국주택경제신문, 2025.4.11.)를 보자.

재개발·재건축사업에서 조합원의 종전자산가격이나 주거전용면적이 2개의 분양주택을 넘어서는 경우 이른바 ‘1+1 분양’을 허용하고 있다. 그렇다면 재개발구역에서 상가만 소유한 조합원도 1+1 분양이 가능할까? 이에 대해 법제처가 가능하다는 취지의 법령해석을 내렸다. 법제처는 지난 8일 한 민원인이 “재개발사업의 정비구역에 상가를 소유한 토지등소유자가 2주택을 공급받을 수 있는지”에 대한 질의에서 이 같이 답변했다고 밝혔다.

현행 도시정비법에는 관리처분계획의 내용으로 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하는 것을 원칙으로 하고 있다. 다만 종전자산가격 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 1주택은 주거전용면적 60㎡ 이하여야 한다는 예외 규정을 두고 있다.

문제는 재개발구역 내 상가를 소유한 토지등소유자다. 조합이 공동주택 분양대상인 상가 조합원에게 1+1 분양을 신청 받아 2주택을 공급하는 내용으로 관리처분계획을 수립할 수 있는지에 대해 해석이 엇갈리고 있기 때문이다. 일각에서는 주택 소유자에게만 해당한다고 해석하는 반면 상가의 종전자산가격이 2주택 이상이면 1+1 분양이 가능하다고 주장하고 있는 것이다.

이에 대해 법제처는 “재개발 구역에 상가를 소유한 토지등소유자로서 분양 제외 대상에 해당하지 않는 토지등소유자에게 2주택을 공급하는 내용으로 관리처분계획을 수립할 수 있다”고 해석했다. 먼저 이번 해석의 근거로 법령상 1+1 분양 공급기준에 기존 건축물에 대한 규정이 없다는 점을 들었다.

법제처는 “법령상 2주택을 공급할 것인지를 판단할 때 종전에 보유하고 있던 토지 또는 건축물이 상가였는지 여부는 고려하지 않고 있다”며 “분양대상자 자격이 있다고 인정된다면 해당 분양대상자에게는 2주택 공급기준이 동일하게 적용돼야 한다”고 설명했다. 이어 “재건축의 경우 부대·복리시설 소유자에게는 부대·복리시설을 공급하는 것이 원칙이지만, 재개발의 경우에는 상가 등 복리시설을 소유한 토지등소유자에 대한 주택 공급의 원칙을 따로 규정하고 있지 않다”고 덧붙였다. 나아가 법제처는 조합원의 자산가치를 감안하지 않은 채 1주택만을 공급하는 것은 정당한 분배 원칙에도 어긋난다는 봤다.

법제처는 “도시정비법은 1세대 1주택을 공급원칙으로 정하고 있지만, 일정 요건에 해당하는 토지등소유자에 대해서는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있도록 예외 규정을 두고 있다”며 “자산가격을 고려하지 않고 모든 조합원에게 일률적으로 1주택만을 공급받을 수 있도록 제한하는 것은 개발이익의 정당한 분배라는 측면에서 타당하지 않다”고 지적했다.

이어 “소형주택 공급을 활성화하기 위해 종전자산가격의 범위에서만 2주택 공급을 허용하던 것을 종전 주택의 주거면적 범위에서도 2주택 공급이 가능하도록 개정됐다”며 “상가 소유자라는 이유만으로 자산가격의 규모와 상관없이 도시정비법에 따라 2주택을 공급받을 수 있는 자의 범위에서 배제하는 것은 입법 연혁과 취지에 비춰볼 때 타당하지 않다”고 강조했다.

더불어 법제처는 일각에서 제기된 “주거전용면적 등을 고려해 2주택 공급이 가능토록 규정했기 때문에 주택을 소유한 토지등소유자로 한정된다”는 주장에 대해서도 반박했다. 법제처는 “도시정비법상 2주택 공급 기준이 되는 종전자산가격은 토지 또는 건축물의 종류를 제한하고 있지 않고, 재개발사업에서의 관리처분계획 수립은 이른바 계획재량행위에 해당한다”며 “상황에 따라 필요한 경우 재량의 범위에서 재개발사업 정비구역의 상가 소유자에게 2주택을 공급하는 것을 내용으로 하는 관리처분계획을 수립하는 것이 금지되어 있는 것은 아니다”고 해석했다. 

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이번 법제처 유권해석은 법리상으로 보나, 법취지로 보나 당연한 것이어서 특별한 것은 아니다. 현장에서도 대부분 조합에서 이미 인정하고 있다. 재개발구역 토지, 주택, 상가주택을 소유한 조합원의 경우 1+1 분양대상이 되면 1+1이 가능하다는데는 별다른 이견이 없다. 그러나 상가만 소유한 조합원도 아파트 1+1이 가능하냐는 데에는 간혹 이견이 있기도 했다. 그러나 법제처에서 이에 대해 상가조합원도 1+1 대상이 될 경우 아파트 1+1이 가능하다는 것을 다시 한 번 재확인한 셈이다. 1+1 분양 관련 내용은 도시정비법 제74조와 제76조에 규정되어 있다. 

도시정비법 제74조(관리처분계획의 인가 등)제1항

① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장·군수등에게 신고하여야 한다.

도시정비법 제76조(관리처분계획 수립기준)제1항라호

① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다. 라. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.

1+1 분양 관련 내용을 정리했다. 1+1 관련 더 자세한 내용은 아래 글을 참조하면 된다. 

59. 재개발 1+1 분양자격 요건(2020.4.9.)

59. 재개발 1+1 분양자격 요건

147. 1+1 분양이 점점 어려워지고 있다(2025.4.2.)

147. 1+1 분양이 점점 어려워지고 있다