재건축단지 2주택을 소유한 토지등소유자의 경우, 1+1 분양 대상이 되더라도 3주택을 공급받을 수 없다는 법제처 법령해석이 나왔다. 재건축사업에서는 도시정비법 제76조나1항에서 '과밀억제권역이 아닌 경우 소유한 주택수 만큼 공급할 수 있다'고 규정하고 있으며, 동법 마항에서는 단서 조항을 제외하면 '과밀억제권역인 경우에도 소유한 주택수의 범위 안에서 3주택까지 공급할 수 있다'고 하고 있다.
<도시정비법> 제76조(관리처분계획의 수립기준)제1항나1호 및 마항 |
| 나. 다음 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다. 1) 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자. 다만, 투기과열지구 또는 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 토지등소유자는 제외한다. 마. 과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있다. 다만, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 경우에는 그러하지 아니하다. |
따라서 <도시정비법상> 재건축 사업지가 과밀억제권역에 속하면 소유한 주택수의 범위 내에서 3주택까지, 과밀억제권역에 속하지 않을 경우에는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다는 것이다.
이번 법제처의 해석은 많은 사람들이 해당 법조문을 잘못 이해하기 때문에 생긴 일이다. 즉 "과밀억제권역=3주택"까지 공급받을 수 있다고 생각하는 것이다. 그러나 단서 조항을 제외한 법조문을 자세히 보면, 과밀억제권역인 경우 소유한 주택 수의 범위 안에서 최대 3주택까지 가능하다고 규정하고 있다. 따라서 "~소유한 주택수의 범위 안에서"란 부분을 생략하고 이해하기 쉽다는 것이다. 결론적으로 "과밀억제권역=소유한 주택수의 범위 안에서 최대 3주택"까지 가능하다는 것이다.
예를 들어, 과밀억제권역 속하는 재건축 단지 아파트 2채를 소유하고 있는 A, 1채는 1분양을 받고 나머지 1채는 면적이 넓어 1+1 요건이 된다면 최대 3채를 공급받을 수 있냐는 것이다. 2채만 가능하다는 것이 법제처의 해석이다. 굳이 법제처 해석을 따질 필요도 없이 당연한 것이다. 소유한 주택수의 범위 안에서 최대 3주택까지 공급받을 수 있기 때문에 2채를 소유한 A는 면적에 관계없이 2채만 공급받을 수 있는 것이다. 나아가 법제처는 과밀억제권역 여부와 관계없이 3주택 공급은 불가능하다고 해석했다.
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이와 관련한 자세한 내용은 <위클리한국주택경제신문, 2023.8.3.> 기사를 참조해 보자.
과밀억제권역의 재건축 토지등소유자는 소유한 주택 수의 범위 내에서 최대 3주택을, 과밀억제권역이 아닌 경우에는 소유한 주택 수만큼 아파트를 공급 받을 수 있다. 또 토지등소유자는 종전자산가격의 범위나 전용면적 범위에서 2주택을 공급 받는 이른바 ‘1+1 분양’이 가능하다. 그렇다면 2주택을 소유한 토지등소유자가 1주택은 1주택으로, 나머지 1주택은 1+1 분양을 선택해 총 3주택을 공급 받을 수 있을까?
이에 대해 법제처가 ‘과밀억제권역’ 여부와 관계없이 총 3주택 공급이 불가능하다는 답변을 내놨다. 1+1 분양은 1주택자에게 공급할 수 있는 예외적인 규정으로 주택 수보다 많은 주택을 추가적으로 공급할 수 있도록 규정한 것이 아니라는 이유에서다.
먼저 법제처는 도시정비법에 ‘토지등소유자 1세대’에 2주택 이상을 공급할 수 있는 기준을 정한 규정은 투기수요를 차단해 국민의 주거 안정을 확보하기 위해 1세대 1주택 공급원칙의 예외 규정에 해당한다고 설명했다. 따라서 법령에서 일정한 원칙에 관한 규정을 둔 후 예외 규정을 두는 경우에는 보다 엄격하게 해석해야 한다고 봤다. 즉 도시정비법상 2주택 이상을 공급할 수 있는 각각의 규정은 ‘1세대 1주택’ 공급 원칙에서 중복 적용할 수 없다는 것이 법제처의 해석이다.
또 1+1 분양은 1주택자에게 종전자산가격이나 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있는 예외 규정이라는 점도 해석의 근거로 삼았다. 다주택자에게 추가로 적용해 소유한 주택보다 많은 주택을 추가적으로 공급할 목적의 규정이 아니라는 것이다. 따라서 1주택을 분양 받고 나머지 1주택을 1+1 분양으로 공급 받을 수 있는지에 대한 질문은 법령 규정의 취지나 체계에 비춰볼 때 타당하지 않다고 판단했다.
더불어 법제처는 도시정비법상 1+1 분양은 주택의 면적을 고려하지 않고, 모든 조합원들에게 일률적으로 1주택만을 공급받을 수 있도록 제한하는 것이 개발이익의 정당한 분배라는 측면에서 타당하지 않아 도입된 제도라고 설명했다. 즉 도시정비법의 입법연혁에 비춰볼 때에도 다주택자가 소유한 주택에 대해 소유한 주택 수만큼 주택을 공급할 수 있는 규정과 1+1 분양 규정을 각각 적용할 수 없다고 본 것이다. 다만 법제처는 도시정비법상 주택 공급 수와 관련한 규정에 대한 적용 관계를 명확히 규정하도록 법령정비를 권고했다.
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