154. 재개발 재건축 입주권도 토지거래허가구역 적용 대상일까?

서울시는 강남3구(강남, 서초, 송파)와 용산구 소재 아파트에 대해 2025년 3월 24일부터 2025년 9월 30일까지 약 6개월간 한시적으로 토지거래허가구역으로 재지정했다. 현장에서는 여전히 재개발 재건축 입주권이 토지거래허가구역 적용을 받느냐, 받지 않느냐로 갑론을박하고 있다. 관리처분인가가 난 입주권은 '건축물 대장상 아파트'가 아니기 때문에 토지거래허가 대상이 아니라는 주장과 입주권도 결국 아파트로 전환되기 때문에 토지거래허가 대상이라는 주장이 팽팽하다. 

물론 토지거래허가구역이라 할지라도 아파트(대지면적 6㎡ 이상)를 제외한 다세대, 연립, 단독주택은 적용 대상은 아니다. 그래서 현장에서는 토지거래허가구역을 주택거래허가제, 아파트거래허가제라고 부른다. 일단 토자거래허가구역으로 지정되면 매수자는 관할 구청의 허가를 받아야 하며, 실거주 요건이 부과된다. 그러나 이주·철거가 끝나 실거주 요건을 충족하기 어려운 경우에는 어떻게 해야 하는지에 대한 명확한 기준이 없다.

최근 용산구 한남3구역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 조합원들의 혼선이 빚어지고 있다. 한남3구역은 이미 관리처분인가를 받은 입주권 상태이기 때문에 토지거래허가구역의 적용 대상이 되느냐는 것이다. 이에 대해 국토교통부와 서울시도 명확한 기준을 제시하지 못하고 있어 현장에서도 우왕좌왕 하고 있는 실정이다. 그러자 관할 용산구청은 국토교통부에 법률 검토를 요청한 것으로 알려지고 있다.

개인적으로, 법 취지상 입주권도 토지거래허가구역 규제 적용을 받는 것이 바람직하다고 생각한다. 사실, 재개발 재건축을 빼고나면 실효성이 없기 때문이다. 그럼에도 불구하고 문제는 있다. 한남3구역처럼 이주철거가 끝난 상태라면 실거주를 할 수가 없기 때문이다. 따라서 입주권의 경우에는 진행사항에 맞춰 예외를 만들어 적용 여부를 결정하는 것이 바람직해 보인다. 예를 들면, 입주권은 토지거래허가구역 적용을 받지만 예외적으로 실거주는 관리처분인가까지만 적용하는 등의 조치가 필요해 보인다. 국토부가 어떤 내용으로 회신을 할지 기대된다.