156. 소규모재건축을 가로주택정비사업으로 변경 가능할까?

<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>(이하 ‘소규모주택정비법’이라 함)에 따라 설립된 소규모재건축조합이 그 사업방식을 가로주택으로 변경하고 싶은 경우가 있을 수 있다. 법조문을 한번 살펴보자. 현행 소규모주택정비법 제23조제5항 및 제6항을 보면, ①소규모주택정비법 제29조에 따른 사업시행계획인가를 신청하기 전일 것, ②시행 중인 사업지 전환하려는 사업에 관하여 제2조제1항제3호에서 정하는 요건을 모두 충족할 것, ③조합원 3분의 2 이상의 찬성을 득하면, 시장·군수 등의 변경인가를 받아 다른 소규모주택정비사업으로 전환하여 시행할 수 있다고 규정하고 있다. 위 규정만 보면, 요건을 갖추어 총회 결의만 득한다면 조합설립변경인가를 받아 사업방식을 변경할 수 있을 것으로 보인다. 실제 사례가 많지 않다보니, 관할 지자체에서도 잘 알지 못해 문의도 많다.

과거에는 사업방식을 변경하는 것이 참 까다로웠다. 당시 국토교통부는 구 소규모주택정비법[시행 2023. 4. 18. 이전의 것] 제23조는, 가로주택정비사업의 동의율과 소규모재건축사업의 동의율이 다르고, 동법 시행령 제3조제1항에 따른 사업대상지역도 다르기 때문에, 소규모재건축정비사업조합이 가로주택정비사업조합으로 사업방식을 변경하기 위해선, 기존에 추진되던 조합을 해산한 뒤 가로주택정비사업 조합설립요건을 충족하여 다시 조합설립인가를 득하여야 한다는 유권해석을 한 바 있다(국토교통부 2019. 12. 11.자 유권해석 참조).

이후 소규모주택정비법은 2023. 4. 18.자로 개정되면서, 소규모주택정비사업 활성화 방안 중 하나로 소규모주택정비사업 전환 방식을 규정하게 되었다. 현행 소규모주택정비법 제23조제6항이 바로 그것이다. 이후 국토교통부도 현행 소규모주택정비법 제23조제6항에서 정한 요건을 갖추어 총회 결의를 득한 경우, 사업방식을 변경할 수 있다고 밝혔다. 

특히 하급심 법원은, ‘소규모주택정비법상 가로주택정비사업은 정비계획 수립 및 사업시행구역 지정 절차 없이 조합설립인가만으로 사업을 신속하게 시행할 수 있도록 하여 주택 정비를 활성화하기 위해 특별히 도입된 것이고, 이에 따라 소규모주택정비법에는 가로주택정비사업에 관한 사업시행구역 지정 및 변경절차 규정이 따로 마련되어 있지 않다. 따라서 위 법률에 따라 설립된 가로주택정비사업조합인 참가인 조합으로서는 조합원들의 이익과 의사를 충실히 반영할 수 있는 적절한 방법을 선택하여 사업시행구역 변경절차를 진행할 수 있다고 봄이 상당하다’라고 판시한 바 있다(서울행정법원 2022. 4. 28. 선고 2021구합75009 판결). 소규모주택정비법의 취지에 따라 법에서 달리 정하고 있지 아니하였던 ‘구역확장’의 사안에서도 조합원 3분의 2 총회 결의 시, 그에 따른 조합설립변경인가의 유효성을 긍정한 것이다.

정리하자면,

소규모재정비사업의 활성화를 위해 개정된 소규모주택정비법 제23조제6항의 취지를 고려할 때, 소규모재건축사업을 가로주택정비사업으로 변경하는데, 법에서 정한 사항 이외에 다른 제약이 존재한다고 보기는 어려워 보이고, 조합원 3분의 2 이상의 총회 결의를 득한다면 별도의 조합 해산 및 설립을 거치는 절차는 불필요하다고 할 것이다.-<법무법인 태성의 INSIGHT, 2025.4.16. 한국주택경제신문>