이재명 정부의 부동산 정책, 수요 억제가 아닌 공급 확대

역대 정부의 부동산 정책 목표

상승도 하락도 아닌 안정화

우리나라 역사와 헌정사에 두고두고 기록될 일들이 주마등처럼 지나갔다. 말도 많고 탈도 많았지만 새로운 정부가 탄생했다. 역대 어느 정부든 부동산 정책의 핵심은 공급이었다. 공급의 핵심은 결국 도심지 재개발 재건축일 수밖에 없다. 도심지 외곽에 아무리 공급을 해도 수요가 없기 때문이다. 이재명 정부의 부동산 정책의 핵심을 한 문장으로 표현하면, "세금으로 집값을 잡지 않겠다"는 것이다. 한 마디로 과거 문재인 정부의 정책 실패를 답습하지 않겠다는 것이다. 문재인 정부는 다주택자 규제와 보유세 강화를 통한 수요억제 정책이었다. 반면 이재명 정부는 재개발 재건축 규제 완화를 통한 공급확대 정책이다. 이재명 정부는 과거 진보정권 시절 부동산 상승을 초래한 정책을 되풀이하지 않겠다는 것이다.

역대 정부의 공급대책에서 재개발 재건축은 약방의 감초처럼 꼭 등장한다. 여러 이유가 있지만 공급을 늘리더라도 도심지에 공급을 해야 하기 때문이다. 도심지에 신규로 공급할 땅 자체가 거의 없기 때문에 재개발 재건축에 목을 메는 것이다. 교통이 불편하고 편의시설이 부족한 외곽에 공급을 왕창 늘려봤자 가서 살려는 사람이 없기 때문이다. 

그래서 주구장창 "지구가 망하지 않는 한 재개발 재건축은 계속된다"고 주장해 왔다. 앞으로는 살면서 한번은 맞딱뜨리게 되는 것이 재개발 재건축, 가로주택, 소규모재건축 등이다. 이제는 꼭 투자자만 재개발 재건축을 알아야 하는 것이 아니라 그냥 상식이다. 남의 일이 아니라 내가 직접 겪어야 할 현실이기 때문이다. 

특히 국토부 자료(2024년)에 의하면, 부산의 주택 노후도(지은지 30년 이상)는 전국 17개 시도 가운데 가장 높다. 그래서 부산은 좋던 싫던 재건축 르네상스를 맞이할 수밖에 없다. 부동산 시장 상황과 관계없이 재건축을 할 수밖에 없다. 왜냐고! 선택의 여지가 없는 살아야 할 집이기 때문이다. 전국 평균 노후도는 52.8%인데 부산은 68.7%에 이른다. 부산 중에서 노후도가 높은 지자체는 사상구, 영도구, 사하구 순이고, 노후도가 가장 낮은 곳은 강서구이고 다음이 기장군이다. 그런데 아이러니 하게도 우리나라에서 가장 높은 초고층 건물 80%, 즉 10개 중 8개가 부산에 있다. 초고층이 가장 많지만 주택노후도가 가장 높다. 양극화의 표상이다. 노후 주택 문제는 그저 살기에 불편하다는 차원의 일이 아니다. 삶의 안전을 제대로 지켜주지 못한다. 붕괴, 화재 우려가 큰 데다 여름에는 침수당할 위험에도 쉽게 노출되기 때문이다. 게다가 이런 낡은 집에는 노인이 거주하는 경우가 많아 더욱 위험하다. 원체 집이 낡아 ‘골병’이 들다보니 유지·보수 비용 또한 만만치 않다. 재건축이 활성화 될 수 밖에 없는 현실이다.

이재명 정부의 부동산 정책	세금을 통한 수요억제가 아닌 재개발 재건축을 통한 공급확대
	주식시장 활성화를 통해 부동산 몰빵 방지

아무튼 이재명 정부가 들어서면서 후보 시절 핵심 공약으로 내세웠던 재개발 재건축 규제 완화에 대한 기대감이 커지고 있다. 세금으로 수요를 억제하는 대신 공급 확대를 통한 시장 안정을 목표로 내세운 만큼 부동산 전반에 대한 완화 정책이 시행될 것이다. 다만 그동안 정비업계에서 줄기차게 요구했던 재건축초과이익환수제 폐지는 이 대통령이 강조한 공공성과 배치되는 만큼 당분간은 유지될 것으로 예상된다.

앞서 언급했듯이 부동산 상승을 부추겼던 과거 진보 성향의 정부와는 다른 방향성을 제시하고 있다는 것이 의외다. 부동산 가격 안정을 위해 규제 일변도의 정책을 펼쳤던 과거 진보 정부와 달리 공급량을 늘려 대응하겠다는 것이다. 그간 후보 시절부터 주택공급 확대를 주요 공약으로 내세워 신규 주택을 250만 세대를 공급하겠다는 것이다. 구체적으로는 용적률과 건폐율 등 규제를 완화하고, 인·허가 절차를 단축하는 방안을 제시했다. 특히 재건축·재개발 등 정비사업에 대한 직접적인 규제 완화를 통해 수도권을 중심으로 도심 내 주택을 공급하겠다고 강조했다. 

그리고 투자자금이 부동산에 몰빵하는 것을 막기 위해 주식시장 활성화를 통해 투자의 다변화를 실현하겠다는 것이다. 코스피 5000을 목표로 우리나라 주식시장의 정상화를 구축하겠다는 것이다. 이를 위한 핵심이 이른바 상법 개정인데, 조만간 국회를 통과할 것으로 보인다.

상법 개정안의 핵심은 이사의 충실의무 대상을 '회사'에서 '회사와 주주'로 확대하는 것이다. 또한 이사들에게 총주주의 이익을 보호하고 전체 주주를 공평하게 대우해야 한다는 의무를 부과하고 있다. 이외에도 집중투표제 도입, 감사위원 분리선출 확대, 전자주주총회 도입 등의 내용이 포함되어 있다. 민주당은 이러한 개정이 소액주주 보호와 기업 지배구조 개선에 필요하다고 주장하고 있다. 현행 상법으로는 대주주의 이익만을 추구하고 소액주주의 이익을 무시하는 관행을 막기 어렵다는 것이다. 또한 이러한 개정이 코리아 디스카운트 해소에도 도움이 될 것이라고 보고 있고 배당을 늘리는 기업에게 세제혜택을 주어 배당을 늘리겠다는 의지도 보이고 있다. 최근 주가가 폭등하는 것도 이런 기대감 때문으로 보여진다.