192. 재건축 상가조합원, 아파트 받기 더 쉬워졌다(서울고법)

<판결요지>

재건축 상가조합원의 아파트 분양기준이 되는 ‘최소분양추산액 비율’을 산정할 때 조합원 과반수로 정할 수 있다는 항소심 판결이 나왔다. 서울고등법원 제15-3민사부는 서울 신반포2차아파트 재건축조합이 항소한 ‘총회결의 무효 확인’ 소송에서 1심 판결을 취소하는 판결(2025.10.31.)을 한 것이다. 1심에서는 추산액 비율을 100%보다 낮출 경우 조합원 전원 동의가 필요하다고 판결했는데, 이를 뒤집고 조합원 50% 동의로 가능하다고 판결했다.

재개발과는 달리 재건축의 경우, 상가소유자에게는 상가를 공급하는 것이 원칙이다. 하지만 예외적으로 상가를 건설하지 않거나, 기존 상가의 종전자산평가액이 ‘최소분양단위규모의 추산액에 정관 등으로 정하는 비율(정관 등으로 정하지 않은 경우 1)을 곱한 가액’보다 크면 아파트를 공급할 수 있도록 규정하고 있다. 아무튼 이번 판결로 상가 조합원의 아파트 분양 문턱이 대폭 낮아질 가능성이 높아졌다.

판결의 핵심 쟁점은 도시정비법 시행령에 따른 ‘분양주택의 최소분양단위규모의 추산액에 정관 등으로 정하는 비율’에 대한 유·무효 여부다. 시행령에 따르면 상가조합원(부대·복리시설 소유자)에게 예외적으로 주택을 공급할 수 있는 기준을 정하고 있다. 조합이 상가를 건설하지 않거나, 상가를 분양 받았음에도 기존 상가가 일정가격 이상이라면 아파트를 분양할 수 있는 것이다. 이때 일정가격이 바로 최소분양 추산액에서 정관 등으로 정하는 비율을 곱한 가격이다.

문제는 ‘정관 등으로 정하는 비율’을 어떻게 결정하는지 여부다. 앞서 1심 재판부인 서울중앙지법은 정관으로 그 비율을 정할 때 조합원 전원의 동의를 받아야 한다고 판결한 바 있다. 시행령상 정관 등에 별도로 정하지 않은 경우에는 1을 곱하도록 규정하고 있는데, 해당 조합은 이보다 완화된 비율인 0.1을 적용했다는 이유에서였다. 이에 따라 조합원 전원 동의를 받지 못한 조합의 총회결의는 의결정족수 미달로 무효라고 판결했다.

하지만 2심 서울고등법원의 판단은 달랐다.

재판부는 정관에 추산액 비율을 정하기 위한 동의율을 정할 때 조합원 전원(100%) 동의가 아닌 과반수(50%) 동의로 가능하다고 본 것이다. 아니, 민주주의 국가에서 어떤 사안에 대해 100% 동의라는 게 있을 수 있나? 그건 불가능한 일이다. 100% 동의는 독재국가나 가능한 일이다. 그래서 1심 판결 당시 말도 안되는 판결, 현장을 무시한 탁상적 판결이라는 비판을 받았다.

2심 재판부는 법령상 추산액 비율을 정관 등으로 정하도록 한 법의 취지는 조합의 재량을 어느 정도 인정하는 것으로 볼 수 있다는 것이다. 그리고 “도시정비법 시행령에는 최소분양단위규모의 추산액에 정관 등으로 정하는 비율을 정관 등으로 정할 수 있도록 명시하고 있다”며 “시행령 규정을 준수하는 범위 내에서 구체적인 내용의 수립에 관해 주택 소유자와 부대·복리시설의 소유자와의 균형을 위해 추산액 비율을 1보다 낮거나, 높게 설정할 수 있도록 재건축조합의 재량을 폭넓게 인정한 것”이라고 설명했다. 아무튼 이번 판결로 재건축 상가조합원이 아파트를 받는 건 훨씬 쉬워졌다. 이말인 즉슨 해당 구역의 사업성은 낮아질 수 있다는 의미도 된다. 재건축 단지 상가의 인기가 높아질 것으로 예상된다.

그리고,

재개발 재건축 상가조합원이 아파트를 받을 때 그 조건은 좀 차이가 있다.

먼저 재개발의 경우 새로 짓는 아파트 최소분양가보다 상가의 권리가액이 클 때 가능하다.

그리고 재건축인 경우에는 정관에서 정한 '산정비율'이 중요하다. 산정비율이란 상가 조합원이 아파트를 받을 수 있는지를 좌우하는 숫자로, 대개 1.0이다. 즉 정관에서 별도로 정하지 않으면 1.0을 기준으로 하게 된다.

본 건 항소심에 대한 대법원 판결이 나왔다. 항소심 판결을 그대로 인정했다. 다음 글 참조

211. 상가조합원 산정비율 적용, 조합원 전원 동의 필요없다(대법원)

211. 상가조합원 산정비율 적용, 조합원 전원 동의 필요없다(대법원)