197. 1+1 참 피곤하네

1+1.... 준다, 안 준다.....줄 수 있다, 줄 수 없다....참 피곤하네...

우선, 조합원의 신뢰 보호를 우선하는 견해가 있다. 이 견해는 조합 총회의 의결이 유효하다고 본다. 조합원은 1차 관리처분계획의 내용을 신뢰하고 그에 기초하여 자신의 재산권을 행사해왔으므로 이후 사정 변경이 생겼더라도 그 신뢰는 보호받아야 마땅하다는 것이다.  

또한 재개발 사업의 주체인 조합이 최고 의사결정기구인 총회를 통해 조합원들의 총의를 모아 결정한 사항인 만큼, 조합 자치의 원칙상 존중되어야 한다는 점을 논거로 든다. 즉, 법의 형식적 적용보다는 조합원의 실질적 권리 구제와 신뢰 보호가 더 중요하다는 입장이다.

반면, 도시정비법상 허용되지 않는다는 견해도 있다. 이 견해는 조합 총회의 의결이 위법하여 무효라고 본다. 도시정비법 제76조제1항제7호에서 규정하는 2주택 공급 요건(종전자산의 가격 또는 주거전용면적의 범위)은 1세대 1주택 공급 원칙에 대한 예외적인 혜택이므로, 그 요건을 엄격하게 해석하고 적용해야 한다는 것이다. 

법원은 도시정비법 규정상 1세대 1주택 공급을 원칙으로 종전자산의 가격 또는 주거전용면적의 범위에서 2주택 공급 요건이 되는 경우 예외적으로 조합의 재량에 따라 2주택을 공급할 수 있다는 의미로 해석하고 있는 바, 법정 요건이 되지 않는 경우에도 2주택을 조합이 재량에 따라 공급할 수 있다고 해석할 수 없다는 입장인 것이다. 또한 강행규정을 위반하는 경우 위법한 행정계획에 대한 개인의 신뢰는 보호가치 있는 신뢰라고 볼 수 없으므로, 신뢰보호의 원칙이 적용될 수 없다는 견해이다.

도시정비법상 조합이 2주택을 공급할 수 있다는 규정 자체는 재량으로 정하고 있으나, 그 경우에도 종전의 토지 또는 건축물의 가격 또는 주거전용 면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있도록 한 것이므로 위와 같은 기준 자체는 강행규정이라 할 것이다. 한편, 2주택 공급 요건을 충족하지 못하는 경우에도 2주택을 공급할 수 있도록 조합의 총회 결의를 거쳤다 하더라도 조합의 총회 결의가 강행규정을 위반하는 것은 그 효력이 부정된다 할 것이다. 

1차 관리처분계획상 2 주택 분양을 받기로 하였던 조합원의 입장에서는 신뢰 보호를 주장해 볼 수 있겠으나, 관리처분변경 전 평형변경 신청 과정에서 종전의 2주택 분양이 불가하였다거나 혹은 2주택 분양이 어려울 것으로 생각하여 2주택 분양을 포기한 조합원들과의 형평도 고려하지 않을 수 없으므로, 종전 2주택 분양 조합원에 한하여 2주택 요건 자체를 조합의 총회 결의로 변경하는 결의가 타당하다고 보기는 어려울 것이다. 조합의 모든 업무는 도시정비법이라는 법의 테두리 안에서 절차적 정당성과 공평성을 확보하는 것을 전제로 이루어져야 할 것이다.-자료 : <위클리한국주택경제신문>, 법무법인 현의 정비사업콘서트 기고글, 1+1주택 공급의 재량 범위,  김미현 변호사, 2025.12.15.

59. 재개발 1+1 분양자격 요건

59. 재개발 1+1 분양자격 요건

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개인적으로 선뜻 이해가 가지 않는 부분도 있다.

내용을 정리해보면, 관리처분계획수립시 가격요건을 충족하여 1+1을 받았는데, 추후 사업시행계획이 변경되고 분양가가 상승하여 1+1 가격요건을 충족시키지 못했을 경우, 조합에서 조합원 보호를 위해 총회 결의를 통해 관리처분계획 수립 당시대로 1+1을 공급하겠다는데 이는 강행규정 위반이므로 안된다는 것이다.

아니, 애시당초 가격요건이 되어 관리처분계획수립시 1+1을 공급해 놓고서 나중에 분양가 상승 등을 이유로 1+1을 취소하는 것은 잘 이해가 되지 않는다. 그리고 조합에서 조합원 보호를 위해 별도의 총회 결의를 통해 관리처분계획수립 당시 기준으로 1+1을 공급하겠다는데 왜 안된다는 것인지....

도시정비법에 1+1을 공급할 수 있는 요건(가격요건, 면적요건)은 정해놨지만 그 요건을 확정하는 시점을 특정해 놓은 건 아니지 않나!  만약 관리처분계획 수립 당시 1+1을 받은 조합원이 다른 사람에게 1+1을 매도한 경우, 1+1이기 때문에 매수를 했는데 나중에 사업시행계획이 바뀌거나 분양가가 올랐다고 해서 1+1을 취소해 버리면 매수자는 어디가서 하소연하고 또 그로 인한 손해는 어떻게 해야 하나!

조합에서 1+1을 공급하지 않겠다고 하면 모르겠는데 시행자인 조합이 사업시행계획이 바뀌고 분양가가 올라 요건을 충족하지 못하더라도 당초대로 총회 결의를 통해 공급하겠다는데 굳이 말리는 이유가 뭔가. 어차피 손해를 보더라도 조합원들이 볼 것이고 이익이 나더라도 조합원들에게 돌아가는데 정부나 지자체가 나서서 막을 이유가 없지 않나? 

147. 1+1 분양이 점점 어려워지고 있다

147. 1+1 분양이 점점 어려워지고 있다