206. 권리산정기준일 이전에 건축허가 받아 지은 빌라도 개별 분양자격 없다(광주고법)

먼저 사례를 하나 들어보자.

한 건축업자가 부산 재개발구역에 다음과 같은 타임스케쥴로 건축허가를 받아 4층짜리 다세대주택을 완공했다. 

일자	진행사항
2024.12.10.	부산 재개발구역 토지 건축허가 득함
2025.01.18.	사전타당성검토심의결과를 A주택재개발구역 관할 구청에 통보한 날(권리산정기준일)
2025.02.10.	건축 공사 착공
2026.01.21.	공사 완공(다세대주택 총8세대 분양)

이 경우 지분쪼개기에 해당할까? 지분쪼개기에 해당하지 아닐까?

지분쪼개기에 해당한다면 분양자격은 없을 것이고, 지분쪼개기가 아니라면 분양받은 각 세대는 분양자격이 있을 것이다. 정리하면, 재개발구역 권리산정기준일(이하 '기준일') 이전에 건축허가를 받아 공사를 시작하여 8세대의 빌라를 지어 각 호별로 분양을 완료했다.  이 경우 분양받은 각 세대는 분양자격이 있느냐는 것이다.

의견은 A, B 두 가지로 나뉜다. 어느 쪽 의견이 맞을까?

A. 권리산정기준일 이전에 건축허가를 득하였으므로 지분쪼개기가 아니다.

B. 권리산정기준일 이전에 건축허가를 득하긴 했지만 공사를 완료하지 못했기 때문에 지분쪼개기에 해당한다. 

정답 B. 

2019구합12210 판결문 내용 일부

그 이유는 다음 판결을 참고하면 된다.

광주지방법원 2019구합12210 및 광주고등법원 2019누13014 판결인데, 그 내용을 정리해 본다. 

광주지방법원 2019구합12210 및 광주고등법원 2019누13014 판결 요지
2011.11.07.	재개발구역 토지소유자 건축허가 완료
2011.11.15.	M주택재개발정비구역지정고시(권리산정기준일), 광주광역시 고시 제2011-149
2012.01.02.	공사 착공
2014.11.18.	건축물 사용승인 및 집합건축물대장 작성

사건을 정리하면, 완공된 빌라를 분양받은 각 세대 소유자들은 <도시정비법> 제77조제1항제4호에서 금지하는 투기목적의 신축에 해당하지 않으므로 개별 분양자격이 인정되어야 한다고 주장하면서, 권리산정기준일 이전에 이미 건축허가를 받았으므로 지분쪼개기에 해당하지 않는다는 논리를 펼쳤다. 반면 조합은 권리산정기준일 당시 해당 토지는 건축물이 없는 나대지였으므로 이후 신축으로 소유자가 늘어난 경우 개별 분양자격을 줄 수 없다는 주장으로 맞섰다.

쟁점은 두 가지다.

첫째, 권리산정기준일 이전에 이미 허가를 받았는데 <도시정비법> 제77조제1항제4호의 '나대지에 건축물을 새로 신축한 경우'로 볼 수 있는지

둘째, 광주광역시 정비조례에서 말하는 분양대상자 기준인 '종전 건축물을 소유한 자'에서 어떤 상태를 '종전 건축물'로 볼 것인지

판결요지

권리산정기준일 이전에 건축허가를 받았다 하더라도 지분쪼개기에 해당한다

판결 결과는 조합측의 승리였다. 사실 지분쪼개의 기준은 권리산정기준일인데 기준일 이전에 건축허가를 받았다는 것은 그 행위를 선의로 보아야 하는 측면이 없지는 않지만 판결은 조합측의 손을 들어주었다. 이유를 보면, <도시정비법> 제77조제1항제4호의 나대지에 건축물을 새로 건축한 경우에 해당하지 않으려면 권리산정기준일 당시에 이미 토지등소유자 수가 더 이상 증가하지 않으리라고 볼 수 있을 정도로 건축물이 지어져야 한다는 것이다.

게다가 법원은 정비구역지정 당시 즉, 권리산정기준일 그 시점에서 나대지였다면 건축허가를 언제 받았느냐, 언제 완공되었느냐와 관계없이 지분쪼개기에 해당한다고 본 것이다. 그리고 조례에서 말하는 '종전의 건축물'은 권리산정기준일 당시 실제 존재하고 있는 건축물만을 의미한다는 것이다. 따라서 권리산정기준일 이전에 건축허가를 먼저 받았다는 사실만으로 투기 우려가 없다고 볼 수 없다는 것이다. 

이 판결이 재개발 예정지에서 '쪼개기'에 관심이 있는 꾼들에게 미치는 파급력은 클 것으로 보인다. 건축허가를 받았다는 행정적 절차가 권리산정기준일 당시 건축물이 존재하고 있어야 한다는 명제를 뒤집을 수 없기 때문이다. 즉 건축허가일이 중요한 게 아니라 권리산정기준일 당시 건물의 완공 상태가 분양자격 산정의 중요한 기준이라는 점을 분명히 했다. 쉽게 생각하면, 권리산정기준일 당시 건물이 완공되지 못했다면 지분쪼개기로 본다는 의미다.

참조 : <판결문>

광주지방법원

제1행정부

판결

사건

2019구합12210 분양권리 확인의

원고

1. A
2. B
3. C
4. D
5. E
6. F
7. G
8. H
9. I
10. J
11. K
12. L
원고들 소송대리인 변호사 조선희, 이광원

피고

M주택재개발정비사업조합
소송대리인 변호사 이명규

변론종결

2019. 9. 26.

판결선고

2019. 11. 7.

 

주 문

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

청구취지

광주광산구M주택재개발정비사업조합에 있어 원고들에게 별지1 기재 분양대상 대지 또는 건축물 내역에 대하여 각자 분양받을 권리가 있음을 확인한다.

이 유

1. 처분의 경위 등

 

가. 광주광역시는 2011. 11. 15. 광주광역시 고시 N로 광주 광산구 0 일원 286,964.71m2를 M 주택재개발정비구역으로 지정하였고, 피고는 2014. 1. 10. 광주광역시 광산구청장으로부터 위 재개발사업을 시행하기 위하여 조합설립인가를 받았다.

 

나. 피고가 위 조합설립인가를 받을 당시 광주 광산구 P 대 735.2m2(이하 '이 사건 토지'라 한다)의 소유자는 소외 Q이었고, 이후 R과 S이 이 사건 토지를 Q으로부터 매수하여 2014. 6. 24. 위 토지의 각 1/2 지분에 대한 소유권이전등기를 경료하였다.

 

다. 한편, 위 R과 S은 2012. 1. 10. 이 사건 토지 지상에 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 공동주택(1층 소매점, 2층 오피스텔 3호 및 다세대주택 3세대, 3층 다세대주택 6세대, 4층 다세대주택 6세대, 이하 '이 사건 집합건물'이라 한다)의 신축공사를 시작하여 2014. 11. 14. 완공하였고, 2014. 11, 18. 이 사건 집합건물의 각 전유부분에 관하여 각 1/2지분에 대한 소유권보존등기를 경료하였으며, 원고들은 이 사건 집합건물 중 T호, U호, V호, W호, X호, Y호, Z호, AA호, AB호, AC호, AD호, AE호를 직접 또는 전전 양수하였다.

 

라. 피고는 2018. 11. 12.부터 2018. 12. 26.까지 조합원 분양신청을 받았고 위 기간내에 원고들은 각 1개의 분양권이 있음을 전제로 직접 분양신청을 하거나 원고들의 전소유자가 분양신청을 하였는데, 피고는 원고들에게 각 1개의 분양권이 없다는 이유로 원고들을 현금청산대상자로 하는 내용의 관리처분계획을 수립 중에 있다.

 

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증, 을 제2, 3. 5호증의 각 기재(가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지

 

2. 원고들의 주장

 

가. M 주택재개발정비구역의 지정 고시가 있을 당시 이 사건 집합건물은 이미 건축허가를 받아 건축 중이어서 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라 한다) 제77조 제1항 제4호에 해당하지 않으므로, 관리처분계획기준일, 즉 분양신청기간이 만료하는 날을 기준으로 이 사건 집합건물을 소유한 원고들에게 각자 1개의 분양권이 인정되어야 한다.

 

나. 광주광역시 도시 및 주거환경정비 조례(2018. 11. 15. 광주광역시조례 제5130호로 개정되기 전의 것) 제25조 제1항(이하 '이 사건 조례 조항'이라 한다)에 따르면, 관리처분계획기준일 현재 토지등소유자가 분양대상자에 해당하고, 원고들은 관리처분계획기준일 현재 이 사건 집한건물의 토지등소유자이므로, 원고들은 각자 단독으로 분양받을 권리가 있다.

 

다. 피고와 광주광역시는 원고들에게 각자 1개의 분양권이 있다는 공적 견해를 표명하였으므로, 원고들 각자에게 분양권이 없다는 내용의 관리처분계획을 수립하는 것은 신뢰보호원칙에 위배된다.

 

3. 관계 법령 별지2 기재와 같다.

 

4. 판단

 

가. 분양받을 권리의 산정기준일을 정한 도시정비법 제77조 제1항은 토지의 분할, 단독 또는 다가구주택의 다세대주택으로 전환, 다세대주택 또는 공동주택의 신축 등의 사유가 발생하는 경우, 정비구역 지정·고시가 있은 날 또는 시·도지사가 투기 억제를 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날을 기준으로 분양받을 권리를 산정하도록 규정하고 있는데, 이는 정비구역 지정·고시 이전에 부당이득을 노리는 투기세력 등의 유입을 사전에 근본적으로 차단하고, 기존 조합원의 권익보호를 위하여 소위 '지분 쪼개기'를 하는 경우 분양권을 제한하고자 한 것이다(헌법재판소 2012. 7. 26. 선고 2011헌마169 결정 참조). 위와 같은 입법취지를 고려할 때 도시정비법 제77조 제1항 제4호의 '나대지에 건축물을 새로 건축한 경우'에 해당하지 않으려면, 정비구역의 지정·고시가 있은 날 등을 기준으로 이미 토지등소유자의 수가 더 이상 증가하지 않으리라고 볼 수 있을 정도로 건축물이 완공된 경우와 같이 투기세력의 유입이 우려되지 않는 경우여야 할 것이다.그런데 갑 제2, 3호증, 을 제4, 5호증의 각 기재 또는 영상 및 변론 전체의 취지에 의하면, M 주택재개발정비구역 지정·고시일인 2011. 11. 15. 이 사건 토지는 나대지였고, 이후 2012. 1. 10. 이 사건 집합건물의 신축공사가 시작된 사실, 원고들 및 그 전소유자들은 위 정비구역 지정 고시일로부터 약 3년이 지난 2014. 11.경에야 이 사건 집합건물의 전유부분을 취득한 사실을 인정할 수 있고, 이러한 인정사실에 의하면 이 사건 집합건물은 도시정비법 제77조 제1항 제4호에서 정한 '나대지에 건축물을 새로 건축한 경우'에 해당한다고 봄이 타당하다.

 

나. 이 사건 조례 조항은 "도시정비법 시행령 제63조 제1항 제3호[1]에 따라 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 '종전의 건축물' 중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자에 해당하는 토지등소유자로 한다"라고 규정하고 있다. 그런데 위 조례는 상위법인 도시정비법령의 위임 범위를 벗어나거나 그 내용에 위배되어 규정될 수없으므로 관련 도시정비법령의 내용에 따라 해석되어야 하고, 도시정비법 제74, 77조, 같은 법 시행령 제63조 등 관련 도시정비법령의 내용에 비추어 보면 위 조례 조항의 '종전의 건축물'은 '도시정비법 제77조 제1항에 따른 정비구역 지정·고시일 등 분양받을 권리의 산정기준일 당시 존재하였던 건축물'을 의미한다고 봄이 상당하므로, 위조례 조항에 의하여 원고들이 각자 1개의 분양권을 갖는다고 볼 수도 없다.

 

다. 피고와 광주광역시가 원고들 각자에게 분양권이 있다는 공적인 견해를 표명했다고 인정할 증거가 없다.

 

라. 따라서 원고들의 주장은 모두 이유 없다.

 

5. 결론 원고들의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 하현국(재판장) 오한승 최파라