재개발지식창고

결론1. 원칙 : 재개발구역 다물권자는 조합설립이 되면 1세대로 보아 1입주권이 주어진다.2. 예외 : 다물권자가 조합설립 후 이혼, 19세 이상 자녀가 분가한 경우 각각 입주권이 주어진다.

재개발구역 오피스텔을 사면 입주권을 받을 수 있는지에 대한 문의가 많다. 결론은 지자체의 조례에 따라 받을 수도 있고 못 받을 수도 있지만 부산은 2018년 7월 11일 이후 구역지정공람공고를 한 재개발구역 오피스텔은 분양자격이 없으므로 유의해야 한다. 본 내용은 필자의 신간 Q7 90~95쪽에서 발췌한 것이다. 2021년 3월, 필자의 재개발강의 수강생이었던 직장인으로부터 이메일을 받았는데, 직접 질문지를 작성하여 보내왔던 내용을 그대로 옮겨본다. 직장 동료로부터 재개발 물건을 소개받았는데 부산 동래구 초역세권에 있는 주거용 오피스텔(투룸, 전용면적 28.9㎡, 공용면적 18.87㎡)로, 현재 전세로 세입자 가 살고 있습니다. 위치가 좋고 사전타당성 통과(부산의 권리산정기준일)된 상태 입니다. 부동산에..

Q. 재개발구역 토지를 여러 필지 소유하고 있으면 분양자격을 각각 산정한다는 말이 있던데 사실인가요? A. 국토부 질의회신 및 법제처 유권해석으로는 토지의 경우 각각 분양자격을 산정하도록 하고는 있다. 그러나 기판력이 없어 권장하는 수준에 불과하기 때문에 조합마다 다소 차이가 있을 수 있다. 맞는 말이다. 같은 재개발구역에 2필지 이상의 토지를 소유한 경우, 국토부와 법제처에서는 토지의 소유형태별로 각각 분양자격을 산정하라고 유권해석을 내린 바 있다. 1인 또는 1세대가 같은 구역에 여러 개의 물건을 소유하고 있으면 분양자격은 1개만 주어지는 것이 원칙이다. 그러나 토지의 경우에는 소유형태별로 각각 분양자격을 산정해야 한다는 논쟁은 계속되고 있다. 이와 관련하여 한 조합원이 국토부에 질의하여 회신받은 내..

물딱지란 재개발구역에 있는 물건을 샀는데 입주권이 단독으로 나오지 않는 경우를 통칭하는 말이다. 개발 예정지 내에서 도시계획이나 택지개발사업 등으로 주택이 철거되는 철거민이나 원주민에 대해서는 보상책으로 입주권, 일명‘딱지’를 준다. 하지만 주택이 철거된다고 해서 모두 입주권을 받는 것은 아니며 일부는 현금청산만 받고 강제수용 되기도 하는데, 이런 주택을 가리켜 ‘물딱지’라고 한다. 재개발 현장에서도 물딱지라는 말을 자주 듣게 되는데, 매수한 사람에게 단독으로 입주권이 나오지 않는 경우를 통칭한다고 보면 된다. 물딱지는 분양자격과 관련이 있기 때문에 분양자격을 알아야 물딱지를 피할 수 있다. 정비사업에서 단독 분양자격이 없는 물딱지의 유형은 크게 세 가지다. 첫째, 매도인이 동일 구역 내 다물권을 소유하..

재건축사업과는 달리 재개발구역에는 주택, 빌라, 토지 등과 같은 여러 물건이 혼재해 있는데 각 물건별 분양자격을 살펴보자. “여우는 많은 것을 알지만 고슴도치는 큰 것 하나를 안다”는 그리스 속담이 있다. 재개발 투자에 딱 맞는 이야기다. 재개발 투자에서 ‘가장 큰 것 하나’는 분양자격이다. 실제 재개발 재건축 관련하여 가장 많은 질문을 받는 것이 분양자격 관련 내용이다. 현장 공인중개사들 뿐만 아니라 강의장에서도 가장 많은 질문을 받는 것 중 하나다. 그만큼 분양자격이 중요하다는 반증이다. 정비사업에서 분양자격을 빼면 시체다. 조합원들 역시 가장 큰 관심사는 분양자격이다. 분양자격이란 재개발로 신축하는 아파트를 받을 수 있는 자격이므로 분양자격이 없다면 현금청산이다. 재개발에서 최악은 현금청산이다. 재..

재개발재건축에진심인사람들 | 밴드 (band.us),  재개발재건축에진심인사람들 | 밴드재개발재건축의 모든 것 블로그 https://kjs1906.tistory.com(재개발지식창고) -한국공인중개사협회 재개발재건축 상담위원 -주요저서 : , band.us재개발구역에서는 흔히 '뚜껑'이라 불리는 무허가건축물(무허가주택)에 대한 조합원입주권이 있다. 개인이 대지를 소유하면서 건축물이 무허가인 경우도 있지만, 토지가 국공유지이면서 무허가건축물만 있는 경우가 대부분이다. 국공유지 무허가건축물의 경우, 토지는 국가나 공공기관에서 소유하고 있어 개인 간 거래가 불가능하고, 건축물도 등기부나 건축물대장 등과 같은 공부서류가 없다.우리나라는 한국전쟁 후 1960~1970년대에 무허가건축물, 즉 판자촌이 대거 지어졌다..

며칠 전, 부산 재개발구역 조합원으로부터 "기존무허가건축물을 소유하고 있는데 해당구역의 조합 정관에 처분내역이 없어 분양자격이 없다는데 어떻게 해야 하나요?"라는 전화를 받은 적이 있다. 결론부터 말하면 이런 경우에는 분양자격이 없다. 조례에서 정한 기존무허가건축물에 해당된다고 할지라도 해당 구역의 조합 정관에 이에 대한 처분내역이 없으면 분양자격이 주어지지 않는다. 도정법상 재개발구역 분양자격은 주택을 소유한 조합원에게만 주어지는 것이 원칙이다. 그래서 주택은 면적을 따지지 않는다. 그 외 토지나 무허가건축물은 예외적으로 조례와 정관에서 정한 일정요건이 될 경우 분양자격이 주어진다. 먼저 토지의 경우 부산시 조례로 60㎡ 이상일 경우 분양자격이 된다. 그리고 무허가건축물의 경우, 기존무허가건축물만 분양..

최근 부산지역 재개발 재건축시장이 워낙 뜨겁다보니 하루에도 여러 통의 상담전화를 받는다. 흔히 부산 재개발구역 토지의 경우, 면적이 60㎡만 넘으면 무조건 분양자격이 나온다고 생각하는 경우가 많은데 과연 그럴까? 반드시 그렇지는 않다. 분양자격이 되는지를 보려면 정비법이 아닌 부산시 조례를 봐야 한다. 지자체마다 조례로 분양자격 기준이나 면적을 달리하고 있기 때문이다. 재개발구역 토지 면적의 기준부터 다르다. 부산과 광주는 60㎡이상, 서울, 울산, 인천 등은 90㎡이상이다. 이와 관련한 부산시 정비조례 제37조 제1항 제2호를 보자.  부산시 정비조례 제37조(재개발사업의 분양대상 등)① 영 제63조제1항제3호 단서에 따라 재개발사업으로 조성되는 대지 및 건축시설 중 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획..

재개발구역 여러 물건 중 토지의 분양자격은 따져봐야 할 게 많다. 구역 내에는 건축물이 존재하지 않는 토지 즉 나대지, 도로 등도 다수 존재한다. 특히 도로는 기반시설이 열악한 재개발구역에서 약방의 감초처럼 등장한다. 그도 그럴것이 투자측면에서 보면, 나대지나 도로는 단독·연립주택보다 상대적으로 낮은 가격으로 매입할 수 있을 뿐만 아니라 관리처분인가가 나기 전까지는 주택 수에도 포함되지 않는 장점이 있는 반면 종전자산평가액이 주택에 비해 낮게 평가되어 추가분담금이 커지고, 취득세 4.4~4.6%를 납부해야 하는 불리한 측면도 있기 때문에 매수타이밍이 중요하다.최근에는 7.10대책에 따른 다주택자 취득세 중과(부산시 비조정지역의 경우 2주택 1~3%, 3주택 8%, 4주택 이상 12%)에 따라 관리처분인가..

얼마 전이다. 재개발구역 지상권자는 분양자격이 없다는 제 블로그 글을 본 어떤 분이 전화가 왔다. 본인은 재개발구역 지상권자인데 신축 아파트 입주권을 받았다는 것이다. 깜짝 놀라서 자초지종을 들어보니 결론은 무허가건축물로 받은 것이었다. 거기다 엊그제 제 강의를 듣고 있는 수강생으로부터도 전화가 왔다. 무허가건축물로 분양자격을 받은 것도 지상권자로 받은 것 아니냐는 것이다. 그래서 재개발구역 지상권자의 분양자격 관련 정비법과 시행령을 하나로 정리해 봤다. 재개발구역 무허가건축물(이른바 "뚜껑")도 분양자격이 나오는 경우가 있다. 먼저 무허가건축물은 기존무허가건축물과 신발생무허가건축물로 구분된다. 이 중 분양자격이 주어지는 것은 기존무허가건축물이다. 기존무허가건축물이란 서울의 경우 1981년 12월 31일..