13. 재개발 감정평가

일반적으로 '감정평가'란 '토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것'을 말한다.

2개 이상의 평가기관에서 평가한 금액을 산술 평균한다. 감정평가는 소유자의 주관적인 판단과는 다른 결과가 나오는 게 일반적이다. 따라서 사업구역의 사업방식, 특성 등에 따라 결과는 상이할 수 있다. 그래서 재개발구역에서 감정평가는 '뜨거운 감자'다.

 

토지 감정평가 방법
비교표준지 선정	* 비교표준지 공시지가를 기준으로 평가하되 인근 유사지역 중 재개발구역이 아닌 지역의 거래시세와 타 재개발구역의 평가금액 등을 참작하여 평가   * 사업시행인가 고시일에 가장 근접한 시점에 공시된 공시지가를 선정하여햐 한다. 토지가격은 도로, 형상, 경사도, 이용가치 등에 따라 차이가 있으며, 가격수준은 개별공시지가보다 높다.
시점수정	지가변동률을 적용한다. 국토계획법상 도시지역인 경우 용도지역별 지가변동률을 적용한다(평가대상토지가 소재하는 시군구의 지가변동률)
지역요인 비교	도심지 외곽지역을 제외하고는 도심지 내 지역요인은 거의 유사하다.
개별요인 비교	지형과 지세 등을 비교하여 평가한다.
기타요인 보정	* 관계 법령에 의한 토지의 사용, 처분 등의 제한 * 도시관리계획의 결정, 변경 또는 도시계획의 시행 * 공익사업의 시행이나 공공시설의 정비 * 은행 등 금융기관 이자율 변동 * 기타 지가에 영향을 미치는 사항 등
토지감정가	표준지공시지가 x 시점수정 x 지역요인비교 x 개별요인비교 x 기타요인비교

 

 

건물 감정평가 방법
구분	세부사항
일반건물	-단독주택 정비구역 내 소재하는 건물은 30년 이상된 노후화가 심한 건물이 대부분이다. 평가벙법은 원가법으로 한다. 구조, 시공상태, 이용상황, 부대설비, 개수, 노후화 정도 등을 종합적으로 고려하여 평가한다.
구분건물	-아파트, 연립,다세대주택 등 평가방법은 거래사례비교법으로 한다. 일반 건물과 달리 토지와 건물을 일체로 하여 평가(감정평가에 관한 규칙 제19조 제2항)
무허가건물	-무허가건물 무허가건물은 "기존무허가건물"과 "신발생무허가건물"로 구분한다. 기존무허가건축물(부산의 경우 1989.3.28 이전, 해당 구청 무허가건축물관리대장 등재, 항공사진, 재산세납부대장에 등재)은 권리가액 산정시 포함되어 조합원 자격이 주어지지만, 신발생무허가건축물은 권리가액 산정에서 제외되어 조합원 자격이 주어지지 않는다.

 

* 건물감정평가 = 재조달원가 x 잔존년수/내용년수 x 면적 x 개별요인

 

 

 

재개발 감정평가의 네 가지 특징

1. 관리처분계획수립을 위한 평가다. 2. 공익사업을 위한 보상평가를 준용한다. 3. 이해관계의 절충과 개발이익의 분배를 위한 사적성격의 평가다. 4. 모든 조합원들의 형평성을 중시하는 평가다.

 

이 중에서 조합원간 의견충돌이 많이 발생하는 것은 3과 4번에서 연유한다.

경매평가나 담보평가는 쌍방 당사자간의 이해관계만 절충하면 되므로, 해당 부동산의 절대적 가격 산출이 중요하다. 하지만 재개발 사업의 종전평가는 수백에서 수천 명에 이르는 조합원들의 권리가액 산정의 기준이 되기 때문에 다수 조합원들의 이해관계를 고려하는 상대적 가격이 더 중요하다.

따라서 재개발 감정평가의 기본 전제는 '형평성'이다. 여기서 말하는 형평성이란 그 의미가 좀 다르다. 모든 조합원들에게 동등한 이익과 혜택을 배분해 주겠다는 뜻이 아니기 때문이다.

 

그렇다면 재개발 감정평가에서의 형평성이란 어떤 의미일까?

재개발 감정평가에서의 형평성은 다수의 만족을 의미한다. 이 말인즉슨 소수의 조합원은 배제될 수 있다는 말이다.

예를 들어 재개발구역에서 주택을 보유한 조합원이 절대 다수이고 다세대나 상가 등의 조합원 수가 적다면 주택을 보유한 조합원들에게 유리하게 평가할 수 있다는 뜻이다. 따라서 재개발에 투자할 경우 이왕이면 조합원 구성비가 높은 물건을 매수하는 것이 유리하다. 이것은 차원높은 재개발 투자 기법이다. 

 

 

"재개발구역에서 감정평가금액이 높게 나올 물건 구하는 Tip"

 

1. 다세대, 연립주택

 

다음 그래프는 서울 어느 재개발구역의 다세대, 연립주택, 공동주택가격 그리고 일반예상감정평가액을 비교해 본 결과다.

결과를 보면 공동주택가격과 일반 예상감정평가액은 실제 감정 평가금액과 유사하다는 것을 알 수 있으며, 공동주택가격도 감정평가금액과 비슷하게 나왔다. 결론적으로 공동주택가격이 높은 물건이 감정평가금액도 높게 나올 확률이 높다.

 

 

<다세대, 연립주택 감정평가 기준>

 

① 감정평가금액 :  감정평가사가 직접 평가한 금액

② 공동주택 가격 : 국토교통부장관이 공동주택에 대해 매년 조사, 산정하여 공시한 가격

③ 일반 예상가액 : {(대지지분 x 개별공시지가 x 130%) + (3.3 제곱미터당 건물 전용면적 x 150만원)}

 

 

 

 

2. 단독, 다가구주택

 

 

 

그래프 역시 서울 어느 재개발구역의 단독, 다가구주택의 감정평가금액과 일반 예상감정가액을 비교한 것이다.  단독, 다가구주택의 일반 예상평가액은 다세대주택과는달리 3.3제곱미터당 일률적으로 100만원을 곱했다.

 

결과를 보면 두 금액간 이격도가 거의 없고 대체로 일치하고 있다.

이 말의 의미는 실제 재개발 감정평가시 구역 내 전체 물건들의 개별적 특성이 크게 고려되지 않고 있다는 것이다.

이러한 현상은 전국 어느 재개발구역이든 대개 비슷한 양상을 보이고 있다는 점을 간과해서는 안 된다.

물론 감만1구역 재개발의 경우 뉴스테이 연계형에 따른 용적율 인센티브가 있어 다른 지역과는 조금 다른 결과가 예상된다.

 

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96. 재개발 감정평가