12. 사업시행인가

사업시행인가(事業施行認可)

주택재개발정비사업조합이 추진하고 있는 정비사업에 관한 일체의 사업내용(토지이용계획, 주택이나 복리시설 규모, 배치와 배분기준, 정비기반시설 설치계획 등)을 최종적으로 확정하고 인가하는 행정절차이다. 주택재건축사업조합의 건축허가절차이다. 사업시행자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우, 사업시행계획서에 정관 등과 그 밖에 국토교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장군수에게 제출하고 사업시행인가를 득해야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 마찬가지다.

사업시행인가시 유의사항

* 수용문제 검토 * 분양신청과의 관련성 파악 * 사업시행인가 변경은 새로운 사업시행인가로 본다 * 조합원 과반수 동의 필요

사업시행계획서 내용

* 토지이용계획(건축물 배치계획) * 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획 * 임시수용시설을 포함한 주민이주대책 * 세입자의 주거대책 및 임대주택 건설계획(사업시행인가 전 세입자 임대주택 입주현황을 받는다. 또한 국공유지 불하 신청을 받는다) * 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획(용적률이 상향조정되면서 사업시행변경인가를 신청하는 조합이 증가하는 추세) * 폐기물 처리계획 * 사업시행자에게 무상으로 양여되는 국공유지 조서 * 사업시행기간 동안의 정비구역내 가로등 설치, 폐쇠회로 TV 설치 등 범죄예방대책

사업시행자가 사업시행계획서 작성시 임대주택 공급 신청 접수를 받음 -->경관심의, 교통영향평가, 건축심의 후 인가신청 -->사업시행인가 및 고시 시에 임대주택 공급대상자 확정

사업시행인가의 효과

1. 분양신청기간 공고의무(120일 이내) 발생 : 세입자 임대주택 입주자격 확정

2. 국공유지의 용도폐기 및 감정평가기준일

정리하자면,

사업시행인가는 구체적인 개발행위에 대한 허가를 의미하므로 사업시행인가를 받기 위해서는 교통, 환경, 재해 영향평가를 사전에 받아야 하며 건축심의를 획득해야 한다. 재개발사업에서 사업시행인가는 구청장의 허가사항이지만 건축심의는 건축위원회 심의 의결을 거쳐야 한다. 조합은 사업시행인가를 받게 되면 관리처분을 위한 작업에 착수할 수 있게 된다. 관리처분을 위해서 조합은 조합원이 소유하고 있던 종전 자산에 대한 평가를 실시해야 한다. 재개발사업에서 종전 자산 평가는 사업시행인가일을 기준으로 평가해야 한다.

또한 조합은 사업시행인가를 받게 되면 건축의 범위가 확정되므로 개발에 소요되는 비용을 확정할 수 있게 된다. 이처럼 사업시행인가는 재개발사업에서 개발행위에 대한 허가를 의미하지만 관리처분계획을 수립하는 기준 형성의 의미도 가지고 있다. 조합은 사업시행인가를 받은 이후에 조합원에게 이주비를 지급하게 된다.

이주비는 관리처분계획인가를 받은 이후 철거에 들어가기 전에 지급되지만, 최근의 재개발사업에서는 사업시행인가를 받은 이후에 바로 지급되고 있다. 조합이 이주비를 빨리 지급하는 것은 사업을 단축시키는 의미를 가지고 있다. 통상 조합원의 이주비는 권리가액의 50~60%의 범위내에서 지급된다.