19. 이주비

재개발/재건축 이주비 지급 절차 (이주비는 조합원이주비와 세입자이주비로 구분)

1. 매매계약 : 이사일정 및 중도금 조정

2. 이사비 대출신청 : 매도자 이사일 10일 전 매도자가 신청(무이자융자 60%의 10% 선지급) 이주비를 받기 위해서는 제1순위 근저당권을 설정해 주어야 한다. 따라서 이주비보다 많은 근저당권이 있을 경우 이주비를 지급받지 못한다. 가압류의 경우에는 말소 후 이주비 신청이 가능하다. 그리고 이주비는 신청한 금액의 100%가 나오지 않는다. 근저당 설정비, 공과금, 미납예치금을 공제한 금액을 받는다. 1억원일 경우 9,800만원 정도다.

3. 이사/대출금 지급 : 매도자 이사, 무이자이주비 60%의 90% 지급, 점유자 즉 소유자 및 세입자가 매매계약서 조합 제출

4. 등기이전 : 잔금지급일, 단전/단수 1일 전

5. 단전/단수 : 단전/단수 후 전 소유자가 신청하면 나머지 잔금 10% 지급 이주비가 지급되는 날짜를 기준으로 단전/단수 된다.

6. 대출 승계 : 매주 지정한 요일, 이주비는 은행 한 지점 또는 여러 지점일 수 있으므로 일정 기간 모아서 한번에 처리(매도/매수)

7. 조합원 변경 : 등기이전 후 매수자는 등기부등본 지참하여 조합원 변경

조합원 이주비

주택재개발사업은 대부분 합동재개발방식으로 진행된다. 시공사는 자금을 제공하고 조합원은 토지 등을 제공하여 사업을 시행하고 있다. 조합원에게 지급되는 이주비와 이사비용은 시공사에서 지급한다. 통상적으로 이주비는 권리가액의 40~60%를 지급하는데 이 중에서 무이자이주비는 40%, 유이자이주비는 20% 정도를 지급하고 있지만 사업방식 등에 따라 재개발지역마다 조금씩 다를 수 있다. 사실 무이자이주비는 이자를 납부하지 않는 것처럼 보이지만 속을 들여다보면 시공사의 금융비용에 포함되거나, 조합의 경비로 처리하기 때문에 분양가에 이미 반영되어 있다고 볼 수 있다. 그러나 신규발생무허가건축물 소유자와 건물없이 토지만 소유한 조합원은 이주대상에서 제외되므로 이주비도 지급하지 않는다. 이사비용 역시 시공사와 약정한 내용에 따라 달라지는데 몇 십 만원에서 몇 천 만원까지 지급되므로 정확한 금액을 산정하기 어려울뿐만 아니라 사업지역마다 조금씩 다르다.

세입자 이주비

재개발사업을 비롯한 정비사업은 세입자에게는 주거이전비가 지급되고, 세입자가 원할 경우 임대주택에 입주도 할 수 있다. 그러나 세입자라고 모두 되는 것은 아니고 사업시행인가고시일 또는 구역지정공람공고일로부터 당해 재개발지역 안에서 3개월 이상 실제 거주한 세입자에 한해서 주거이전비가 지급된다. 지역이 재개발구역으로 지정, 고시될 때에는 주거이전비 지급 청구 대상인 조합이 설립되지도 않은 상황이어서 세입자들에 대한 이주대책이 마련되어 있지 않은 시기다. 따라서 세입자의 주거안정과 신속한 이주를 위해서는 사업시행인가고시일을 주거이전비 지급기준일로 하는 것이 바람직하다. 구역지정공람공고일을 기준으로 할 경우 기준일 이후에 전입한 세입자들은 보호대상에서 제외되어 아무런 혜택도 받을 수 없기 때문이다.

재개발지역 세입자 이주비 관련 판례이다. <판례 1> "재개발 세입자 이주비 기준은 사업인가일" (2009년 9월)    재개발은 철거ㆍ이주가 불가피해 세입자에게 이주비를 지급해야 한다. 서울 서대문구 가재울뉴타운 3구역 재개발지역에 거주하는 세입자에게 주거이전비를 지급하기 위한 기준일은 사업시행인가 고시일이란 항소심 판결이 처음으로 나왔다. 서울고법 행정2부(서기석 부장판사)는 정 모씨(41)와 정씨 장모 김 모씨(59)가 월곡 제2구역 주택재개발정비사업조합을 상대로 낸 주거이전비 등 청구 소송에서 1심대로 원고 승소 판결을 했다고 24일 밝혔다. 재판부는 "공익사업법에 따르면 주거이전비 지급 기준일은 '사업인정고시일 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시일'로 규정하고 있는 만큼 기준일을 주택재개발구역 지정ㆍ고시일로 한정할 수 없다"고 판시했다. 이어 "재개발구역 지정ㆍ고시 이후 실제 사업시행인가를 받기까지 상당한 시간이 걸린다는 사실을 감안할 때 지정ㆍ고시일을 기준으로 이주비를 지급할 경우 해당 사업 때문이 아니라 다른 이유로 이주한 사람에게도 이주비를 지급해야 하는 상황이 발생할 수 있다"고 설명했다. 또 "특정 지역이 재개발구역으로 지정ㆍ고시될 때에는 주거이전비 지급 청구 상대방인 조합이 설립조차 되지 않은 상황"이라며 "세입자에 대한 사회보장을 도모하고 조기 이주를 장려하기 위해서는 사업인정 고시일을 이주비 지급 기준일로 삼아야 한다"고 덧붙였다. 서울시는 1999년 6월 옛 도시개발법에 따라 서울 성북구 하월곡동 일대를 주택재개발구역으로 지정ㆍ고시했고 조합은 성북구청장에게서 설립인가를 받은 뒤 2003년 8월 사업시행인가 고시가 이뤄졌다. 정씨와 김씨는 이 일대가 주택재개발구역으로 지정ㆍ고시된 이후인 2001년 10월부터 2005년 4월까지 세들어 살았지만 조합 측에서 주거이전비 지급 기준일이 관계법령에 의한 고시가 있었던 1999년 6월이라고 주장하자 소송을 냈다.  <판례 2> 재개발 사업시행인가 3개월 전부터 살면 이주비 지급해야”(2017년 11월) 대법, 이주비 청구소송에서 세입자 손들어줘, 택지개발에도 인용될 가능성 커 파장 예상... 김재개발구역에 거주하던 세입자는 사업시행계획인가 3개월 전부터 해당 지역에 거주하면 주거 이전비를 받을 수 있다는 대법원 확정판결이 나왔다. 한국토지주택공사(LH)는 그동안 재개발구역 공람공고일 3개월 전에 전입해서 관리처분계획인가 시점까지 계속 거주한 세입자에 한해 주거이전 보상비 등을 지급해왔다. 때문에 이번 판결로 LH가 주거 이전비 지급해야 할 대상이 큰 폭으로 늘어나게 됐다. 또 이번 판결이 재개발 뿐 아니라 택지개발 사업 지구에 거주하고 있는 세입자에게도 인용될 가능성이 커 상당한 파장이 예상된다. 대법원 1부(주심 박상옥·박정화 대법관)는 2일 이 구역 세입자 74명이 한국토지주택공사(LH)를 상대로 제기한 주거이전비 청구 소송에서 세입자의 손을 들어줬다. 대법원은 판결에서 재개발 구역 공람공고일 당시 3개월 이상 거주한 자를 대상으로 주거 이전비와 이사비를 보상해야 한다는 항소심 판결을 그대로 받아들였다. 대법원은 판결문에서 "도시정비법상 주거용 건축물의 세입자에 대한 주거 이전비 보상 방법 및 금액 등은 원칙적으로 사업시행계획인가 고시일에 확정되는 것"이라며 "보상내용이 확정된 세입자는 관리처분계획인가 고시일까지 계속 거주할 필요가 없고, 이사비의 경우도 마찬가지로 적용된다"고 판시했다. 그러면서 "세입자가 시행자로부터 주거 이전비와 이사비를 지급받기 위한 전제로 정비구역 밖으로 먼저 또는 지급과 동시에 이주해야 한다고 볼 수 없다“면서 ”토지보상법에 따라 사회보장적 차원에서 공익사업 등으로 희생될 수 있는 세입자를 보호할 필요도 있다"고 덧붙였다. LH는 2008년부터 관리처분계획인가 시점까지 거주해야 주거 이전비와 이사비를 보상할 수 있다고 설명하고 포기각서 등을 작성하는 조건으로 해당 보상비를 지급해왔다. 이에 반발한 세입자들은 소송을 제기하며 10년 가까이 법정 공방을 벌였고, 1·2심 모두 세입자들이 LH에 승소했다. 이번 판결로 주거 이전비를 지급받게 될 직접 대상자는 성남시 3개 구역(금광1·중1·신흥2) 세입자 3700세대 이상이 될 것으로 보인다.  하지만 금광1·중1 구역은 지난해 6월 말부터 대부분의 주민들이 이주한 상태여서 보상비를 지급하는데도 난항이 있을 것으로 보인다. -<뉴스1>, 2017.11.03.