21. 몇 평대의 아파트를 배정받을 수 있을까?

재개발사업에서 몇 평대의 아파트를 배정받을 수 있을까?

재개발사업에서 조합원이 소유하고 있는 지분으로 몇 평의 아파트를 배정받을 수 있을 것인가 하는 문제는 투자자들이 고려해야 할 중요한 사항이다. 몇 평대의 아파트에 배정될 것인가에 따라 투자수익이 크게 차이가 나기 때문이다. 하지만 재개발사업에서 사업 초기에 조합원이 자신이 가지고 있는 지분으로 몇 평대의 아파트를 배정받을 수 있을 것인가를 판단하는 것은 매우 어렵다.

초기 사업단계에서 재개발사업으로 건립되는 아파트의 규모가 정확히 확정되지 않기 때문이다. 또한 조합원 숫자 역시 정확하게 판단하기 어렵다. 자신이 소유한 지분으로 몇 평대의 아파트를 배정받을 수 있을 것인가를 이해하기 위해서는 먼저 재개발사업으로 건립되는 아파트의 규모를 이해해야 한다. 2006년 1월 도시 및 주거환경정비법 조례가 개정되어 현행 규정으로는 재개발사업에서 전체 건립가구 중 전용면적 85제곱미터 이하의 국민주택 규모를 80% 이상 건립하도록 되어 있다. 게다가 임대주택을 전체 건립가구 수의 17% 이상 건립하도록 하고 있다. 결국 재개발사업의 경우 국민주택 규모를 초과하는 아파트를 전체의 20% 이하로 하고 국민주택 규모의 아파트를 전체의 80% 이상 건립하도록 규정되어 있다. 그러나 이러한 규정에도 불구하고 실제 건립하는 아파트의 규모는 재개발구역의 특성이나 사업방식, 조건 등에 따라 다르게 적용되고 있다. 재개발사업마다 고무줄 잣대가 적용되고 있다는 말이다. 그러므로 해당 재개발구역의 제반 여건이나 사업방식 등을 면밀히 파악해야 뒷 탈이 없다. 특히 뉴스테이 연계형 재개발의 경우(부산에서 대표적인 곳이 감만재개발 구역-전국 최대 규모, 9777세대, 45층, 59개동)에는 또다른 형태의 평형 배정기준을 적용하고 있다.

필자는 현재 전국 최대 규모의 감만재개발구역(뉴스테이 연계형)에서 부동산중개사무소를 운영하고 있다. 감만재개발의 경우 규모 뿐만 아니라 다른 재개발지역 조합원들에 비해 조합원들에게 주는 혜택이 많아 좋은 투자처라 할 수 있다. 

그동안 컨테이너 관련 시설 등으로 낙후되었던 감만우암 일대가 북항재개발과 뉴스테이연계형 재개발로 부산의 신흥주거지로 태어날 준비를 하고 있다. 동시에 북항과 연결하는 경전철 우암선도 가시화되고 있고 감만부두 관련 시설들도 북항재개발과 연계되어 해양관련 클러스터 단지로 거듭날 준비를 하고 있다.

 

향후 부산에서 대규모 재개발을 할 수 있는 곳은 거의 없다. 어느 정도의 도시기반 시설이 갖추어진 곳에서는 대규모 재개발은 보상비 상승 등으로 불가능하기 때문이다. 2023년 부산의 랜드마크, 미니 신도시로 거듭날 감만재개발이 주목받는 이유다.

재개발구역 주택공급 기준(법 제 26조)

①영 제52조 제1항 제8호의 규정에 의한 주택재개발사업의 주택공급에 관한 기준은 다음 각 호와 같다. 1. 권리가액에 가장 인접한 분양 주택가액의 주택을 공급한다. 이 경우 인접한 분양 주택가액이 2배 이상인 때에는 분양대상자의 신청에 의한다. 2. 제1호의 규정에도 불구하고 정관 등으로 정하는 경우, 국민주택 규모의 주택은 분양대상자의 권리가액이 많은 순으로 분양할 수 있으며, 국민주택 규모를 초과하는 주택은 당해 주택의 총 건설가구 수의 50% 이하가 분양대상자에게 분양될 경우 규모별 50%까지 분양대상자에게 권리가액이 많은 순으로 분양할 수 있다. 3. 동일 규모의 주택분양에 경합이 있는 경우에는 권리가액이 많은 순으로 분양하고, 권리가액이 동일한 경우에는 공개추첨에 의하며, 주택의 동, 층 및 호의 결정은 주택규모별 공개추첨에 의한다.