주택보급률이 100%를 넘었는데 왜 주택이 필요할까?

우리나라 주택보급률이 100%를 넘었는데 왜 주택이 필요할까?

친구나 지인, 고객들로부터 자주 듣는 질문이다. 주택보급률이 100%를 넘었는데 집이 더 필요한가? 집값이 폭락하는 것 아니냐?

통계청 자료에 따르면, 우리나라 주택보급률은 2009년 100%를 넘어 2014년 103.5%까지 치솟았다. 혹자는 주택보급률이 100%를 넘었는데 더 이상 집이 필요없는 것 아니냐고 반문하기도 한다. 주택보급률이 100%를 넘어도 1가구당 1주택이 아니다. 자본주의다 보니 1가구가 여러 채를 소유하고 있어 모든 가구가 집을 보유하고 있는 것은 아니다. 게다가 노후화된 주택 개량, 자연 멸실, 택지개발 등이 필요하기 때문에 주택보급률이 100%를 넘으면 신규 주택 공급이 필요없다는 의미는 아니다.

우리나라의 주택보급률
2009년	101.2%
2010년	101.9%
2014년	103.5%
미국, 일본, 유럽의 주택보급률	120%

* 주택보급률 = (주택수/일반가구수)x100

구분	일반가구수(만)	주택수(만)	주택보급률(%)
2010년	1,733	1,767	101.9
2014년	1,873	1,942	103.5

심리학자들에 따르면 사람은 뇌구조상 말보다는 숫자에 약하다.

소위 전문가들이 상대를 제압하기 위해 자주 써먹는 수법이 통계다. 어찌됐건 믿을 건 통계 뿐이다. 우리나라 주택보급률 '100% 초과'는 일반가구 수보다 주택 수가 더 많다는 것을 의미하므로 주택공급이 많다는 의미로 들릴 수도 있다. 그러나 결론부터 말하면 여전히 우리나라는 주택이 부족하다. 우리나라의 가구 수 증가 속도가 너무 빠르기 때문이다. 보급률을 올바로 이해하려면 일반가구수와 주택수의 변화를 함께 봐야 한다. 그렇지 않으면 통계의 오류에 빠질 수 있다. 특히 다른 나라들보다 가구수 증가 속도가 빠른 우리나라의 경우에는 더 그렇다.

앞서 언급한대로 우리나라의 가구수는 지금 이 시각에도 계속 증가하고 있다.

증가하는 만큼 주택이 공급되어야 하는데 이와 관련한 통계청 자료를 또 보자. 통계청이 2012년 발표한 '2010~2035년의 장래가구추계'로는 우리나라의 2035년 가구수는 2,226만 1,000이다. 2010년 기준 1,735만 9,000 가구 대비 약 1.3배 증가하는 수준이다. 가구수 통계에서 눈여겨 봐야 할 점은 우리나라의 인구증가율이 2030년 이후 감소하기 시작하지만, 가구수 만큼은 2035년까지 계속 증가할 것으로 예상하고 있다.

왜 그럴까?

1인 가구, 부부 가구, 노인 가구 등으로 가구가 세분화되고 있기 때문이다. 평균 가구수는 2010년 2.71명에서 2035년 2.17명으로 감소할 것으로 전망하고 있다. 주택보급률이 100%가 넘는 상황인데도, 인구증가와 가구증가가 동시에 진행되고 있어 2035년까지는 꾸준히 주택공급이 필요하다. 그 중에서도 1인 가구의 증가가 두드러질 것으로 예상되기에 최근 주택공급 업체들도 1인가구 주택수를 늘리고 있다.

그리고 주택시장의 주요지표 중 가장 중요한 것은 '인구 천 명당 주택수'이다.

산식은 분모는 총인구, 분자는 총 주택수를 넣고 곱하기 1,000을 하면 된다. 즉, (총 주택수/총인구)x1,000명이다. 결론을 먼저 말하면 여전히 우리나라는 주택부족 국가라는 것이다. 2010년 기준 총 주택수 1,767만 호와 총인구 4,850만 명을 대입하면 364/1,000명이다. 이 364호라는 숫자가 곧 우리나라는 주택부족국가라는 것을 반증해 준다.

주택보급률이 100%가 넘었는데 왜 주택부족국가라는 말인가! 언뜻 보면 문제가 있어 보이지만 주택보급률 100%를 넘은 다른 나라들과 비교해 보면 우리나라가 주택 부족국가임에는 틀림없다. 다른 선진국들의 천 명당 주택 수는 모두 우리나라보다 높기 때문이다.

여기서 364호는 다가구로 구분해 반영한 1,767만 호 기준이며, 302호는 다가구를 구분하지 않은 주택수인 1,476만 호를 기준으로 조사한 결과다. 같은 시점에 조사한 미국의 경우 인구 천 명당 주택 수가 410호나 된다. 한국보다 인구 천명당 주택 수가 46호가 더 많다.

일본은 어떤가?

2013년 기준 인구 천 명당 주택 수는 무려 473호나 된다. 우리나라보다 89호나 더 많은 것이다. 우리나라 전체 주택 공급 수준보다 24% 이상 높은 상태다. 뒷조사 하기 좋아하는 우리나라 언론은 이에 대해 일본에 빈집이 많다는 것을 파헤치곤 한다.

-자료 : <뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집>

일본의 빈집은 13%이고 우리나라는 4%이기 때문에 우리나라도 계속 집을 짓다가는 일본을 따라간다는 무서운 경고를 한다. 그러나 일본이 우리나라보다 주택재고량이 24% 이상이라는 통계를 지적하는 언론은 거의 없다. 네덜란드의 경우 430호로 미국보다 높고, 영국은 439호로 네덜란드보다 높다. 프랑스나 독일 등 모든 나라가 400호 후반의 인구 천명당 주택 수를 보유하고 있다. 무려 500호가 넘는 나라도 있다.

많은 사람들이 우리나라 부동산 시장도 향후 '일본판 부동산 붕괴론(공급과잉 + 인구절벽)'에 불을 지핀다. 그럴듯한 논리지만 여기서 한 가지 따져봐야 할 것이 있다. 일본과 우리나라를 비교하려면 최소한 적용 기준을 동등하게 맞추는 것이 선행되어야 한다.

2010년의 경우를 보면, 우리나라의 인구는 4,850만 명이다. 같은 시점을 기준으로 우리나라가 일본과 같은 인구 천 명당 473호의 주택을 주택을 보유했다고 가정해 보면 우리나라의 총 주택수는 473호x4,850만 명/1,000명=2,294만 호가 된다. 그러나 우리나라의 실제 주택 수는 1,767만 호이므로 일본과 같은 공급 수준이 되려면 우리나라에 2010년 기준 500만 호 이상의 주택이 공급되었어야 했다. 500만 호는 서울의 1.5배나 되는 도시를 추가로 건설해야 가능한 수치다. 결론적으로 우리나라는 일본과 비교해 보면 공급 과잉이 아니라는 말이다.

그리고 인구 천 명당 주택 수를 우리나라에 국한해 보면 지역별로 편차가 심하다. 서울은 347호, 경기도 337호, 부산 364호이다. 400호가넘는 지역도 있다. 강원도 407호, 전남 418호, 경북 420호 등이다. 중요한 것은 서울과 수도권이 우리나라 평균인 364에 한참 못미친다는 것이다. 놀라지 마시라. 예상과는 달리 서울과 경기도가 우리나라에서 상대적으로 주택 수가 가장 적다는 점이다.

숫자는 거짓말을 하지 않는다.