43. 이주비,이사비,이주촉진비,주거이전비

재개발 재건축사업이 진행되어 이주시기가 되면 조합원이나 세입자에게 이주를 빨리 하기 위해 이주비, 이주촉진비, 이사비 및 주거이전비를 지급하게 된다.

 

구분	지급대상
	재개발	재건축
이주비	분양받은 조합원	분양받은 조합원
이주촉진비	분양받은 조합원	해당사항 없음
이사비	현금청산자, 세입자	분양받은 조합원
주거이전비	현금청산자, 세입자	해당사항 없음

   * 조합원에게 이사비를 지급하는 조합도 있음.  

 

1. 이주비

 

지원대상	재개발사업으로 철거되는 주택 소유주
지원금액	감정평가액의 50~60%
이주비대출	시공사에서 대출	조합원의 사업구역내 소유토지를 담보로 요구하거나 대출금 상환이행각서와 약속어음공증을 받는다
	지정은행에서 대출	일반담보대출에 준하여 시공사 보증을 받아 조합원 물건에 근저당권설정(채권최고액 대출금액의 120%)
이주절차	조합과 시공사의 이주계획 일정-조합대의원회 상정(필요시)-조합원에게 이주계획서 통지-조합원 이주계획서 접수 및 일정조정-이주확정 계획서 통지-이주비지급에 따른 채권확보 방안 수립-이주비대출 및 근저당 설정-이주비지급-이주

 

이주비는 조합원에게 지급되는데 관리처분시 최종 결정된다. 이주비는 조합원이 거주하고 있는 경우 신청기간 내 이주사무실에 신청하면 공가확인 및 열쇠를 받은 후 지정 은행을 통해 통장으로 지급한다. 반면 세입자가 거주하고 있을 경우 임대차계약서 사본을 조합에 제출하면 퇴거일에 지급된다. 조합원이 임차인을 두고 있다면 이주비는 세입자 보증금 반환용도로 사용된다.

최근 일부 재건축단지들이 대출규제가 강화되면서 이주비 대출한도가 60%에서 40%로 낮아지면서 사업 속도를 내지 못하고 있는데 여유자금이 부족한 실 거주할 조합원들에게는 어려움이 가중되고 있다. 실제 강남4구에 이주 추진 중인 아파트는 총3만1000가구이지만, 신규 입주아파트는 1만 5천여 가구 밖에 없어 이주수요가 한꺼번에 쏟아질 경우 전세가 상승은 불 보듯 뻔하다. 무려 1만여 가구의 수급불균형이 발생해 일부 아파트는 이주시기를 조정하면서 사업 일정이 지연되어 조합원들 사이에서도 고민이 깊어진다. 그리고 이주비 지급전과 후는 실투자금액이 달라지기 때문에 투자자 입장에서는 고려해야 할 사항이다.

 

매입금액	실투자금
감정평가액 + 프리미엄	이주 전	감정평가액 + 프리미엄 -(임차보증금, 대출)
		임차보증금액이 큰 물건이 실투자금이 적다
	이주 후	감정평가액 + 프리미엄 -(이주비, 이사비)
		이주비를 많이 지급하는 지역이 실투자금이 적다

 

결국 실투자금을 줄일 수 있는 방법은 두 가지다. 임차보증금액이 크고, 이주비를 많이 지급하는 구역이다. 조합에 따라서는 ‘무이자 60% + 유이자 20%’ 등 총 80% 정도를 지급하는 곳도 있지만 ‘무이자 60%’가 대부분이다. 무이자이주비는 이자를 납부하지 않는 것처럼 보이지만 속을 들여다보면 시공사의 금융비용에 포함되거나, 조합의 경비로 처리하기 때문에 분양가에 이미 반영되어 있다고 볼 수 있다. 최근 들어서는 후불제 유이자로 지급하는 곳도 있다. 조합의 사정에 따라 그 비율은 다르지만 이주비 대출을 많이 해주는 구역이 투자에 더 유리하다.

 

이주비 신청은 신청 접수기간 내에는 이주비접수처에 하면 된다. 은행 및 법무사 직원이 상주하고 있어 상담도 가능하며 업무처리 속도도 빠르다. 반면 접수기간 후에는 본인이 직접 이주사무실, 은행 및 법무사사무실을 방문하여 처리해야 하는 번거로움이 있다. 또한 이주비를 신청한다고 해서 한꺼번에 지급해 주지는 않는다. 이주비 신청 마감 후에 계약금(통상 20%)이 지정된 이주비 동장으로 입금된다. 나머지는 이주 확정 신고 및 공가처리를 완료 후 이주비잔금신청서를 제출하면 입금된다.

 

이주비 신청 당시 해당 부동산에 선순위 금융기관 담보대출, 가압류, 가처분 등과 같은 권리제한 사항이 있을 경우, 이주비 신청 전에 조합원 책임하에 완전히 말소해야 한다. 이때 이주비 대출로 다른 은행 선순위 대출을 말소하고자 하는 경우에는 이주비신청은행으로 별도 문의해야 한다. 

 

간혹 지정된 기간 내에 이주를 하지 않는 조합원(세입자 포함)들이 있다. 만약 계속 이주를 거부하면 어떻게 될까? 결론은 실익이 없다. 이주지연자가 발생하면 사업이 지연되고 금융비용이 추가로 발생할 뿐만 아니라 시공사의 공사비 상승 등으로 조합원들에게도 추가분담금이 가중된다. 따라서 이주기간 내 이주를 지연하거나 거부하는 조합원에 대해서는 총회 결의, 조합 정관 등에 의거 이사회 결의로 명도소송, 점유이전금지가처분 신청을 하는 등 소를 제기함은 물론 인도지연에 따라 발생하는 모든 손해배상 및 소송비용 부담 책임이 따른다.

 

2. 이사비

 

재개발사업에서 이사비는 <공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙> 제55조에 의거 지급된다. 그러나 재개발구역 내로 이사할 경우에는 이사비는 지급되지 않으며 주택거주자가 아니라 주택소유자에게 지급된다. 세입자들에게 이사비가 지급된다는 것은 법적으로는 올바르지 않은 표현이다. 세입자의 이주비도 일단 주택소유자에게 지급되기 때문이다. 주택소유자가 세입자 명도 등을 확인한 후 세입자에게 지급하도록 하고 있다. 세입자도 이사비를 지급받지만 조합이 아닌 주택소유자를 통해 지급받는 것이다. 간혹 월세 세입자가 월세와 공과금 등을 연체한 상태에서 야반도주 하는 사례가 있어 소유주에게 지급된다. 물론 소유자가 세입자에게 이사비를 지급하지 않아 문제가 발생하기도 하는데 이 경우에는 조합에서 대신 지급해주고 조합은 해당 주택소유주에게 구상권을 청구한다.

최근 입지가 좋은 몇몇 재건축 사업장에 건설사들의 수주전이 가열되면서 거액의 이사비를 지원해주겠다고 나선 건설사가 있었다.

 

총공사비만 2조6000억원에 이르는 서울 서초구 반포주공1단지(1·2·4지구)재건축 사업 수주 전에 뛰어든 현대건설은 GS건설을 따돌리기 위해 이사비 7000만원 카드를 들고 나왔다. 주민총회에서 현대건설이 시공사로 선정되면 조합원에게 7000만원을 주겠다는 것이다. 이 재건축 단지의 조합원은 총 2292명으로 현대건설이 부담할 금액은 1600억원에 이른다. 이에 앞서 부산 재정비촉진3구역 시공사로 선정된 현대산업개발은 이사비 500만원을 제시했고, 경합했던 롯데건설은 3000만원을 제시했다. <한국경제, 2017.9.18.>

 

입지가 우수한 일부 재건축 구역에 해당되지만 이사비 지원 금액은 지역별 편차가 심하다. 물론 입지조건이나 시장상황이 달라 직접적인 비교는 어렵다 하더라도 같은 건설사가 비슷한 시기에 부산에서는 500만원, 서울에서는 7000만원의 이사비를 제시했다는 것은 쉽게 이해하기 어렵다. 이주비가 아니라 이사비로 7000만원을 제시한 것이다.

 

부산의 경우 지역마다 다소 차이는 있지만 재개발구역 이사비는 300만원 수준이다. 300만원 일 경우 세금 공제 후 실 수령액은 234만원인데 간혹 세금을 공제하지 않는 조합도 있다. 또한 이사비는 지급하는 주체에 따라서 세율이 다르게 적용되는데 시공사에서 지급할 경우 22%, 조합에서 지급할 경우 8% 수준이다.

 

결론적으로 이사비는 해당 정비사업을 신속하게 진행하기 위해 조합원에게 지급하는 꼭 필요한 비용이긴 하지만 이사비 지급금액이 높을수록 분양가는 상승하게 되고, 고분양가가 되면 미분양 우려도 있어 긍정적인 요소만 있는 것은 아니다.

 

3. 이주촉진비

 

재개발 투자자들이 간과하는 것 중 하나가 이주촉진비다. 일반적으로 재개발구역 사업시행자는 6개월에서 1년 정도의 이주기간을 잡는다. 이사비와 유사한 이주촉진비는 말 그대로 조합원들이 이주를 빨리하게끔 하기 위해 시공사 또는 조합에서 조합원들에게 지급하는 금액이다. 이주 기간이 길어질수록 금융비용이 상승하기 때문에 사업성에도 영향을 미치기 때문이다. 이주촉진비는 대략 200만원에서 1,000만원 수준이며 이주촉진비를 지급할 경우 이사비는 별도로 지급하지 않는다. 신청자격은 분양신청한 소유자 중에서 이주계획서를 제출하고, 이주기간내 이주완료한 후, 이주안내센터에서“공가확인증”을 발급 받은 자에 한한다. 이주촉진비는 이사비와 유사하여 일부 사업장에서는 이주촉진비를 지급하지 않는 곳도 있다.

 

4. 주거이전비

 

정비구역 내 일정 요건을 충족하는 세입자에게 지급되는 주거이전비는 세입자이주비로 불리기도 한다. 그렇다고 세입자라고 모두 받을 수 있는 것은 아니고 구역지정공람공고일 3개월 전부터 관리처분인가 후 이주공고시까지 거주한 세입자 중 거주기간에 따라 차등지급한다.

 

전제	자격요건	지원범위	지원금액	근거법령
관리처분인가 후 이주공고시까지 거주한 세입자 중 ⓵주거용건물세입자 ⓶정비구역지정공람공고일 3개월 전 ⓷구역내에서 3월 이상 거주한 세입자	정비구역지정공람공고일 3월 전 거주자	주거이전비 or 임대아파트 or 이사비	4개월분   -가구원수 5명 : 도시근로자 가구의 가구원 수별 월평균 가계지출비 상당액 -가구원수 5명 이상 : 도시근로자 가구의 가구원 수별 월평균 가계지출비 + (5명을 초과하는 가구원 수 x1인당 평균비용)   -1인당 평균 비용 = (5인 이상 기준 도시근로자가구 월평균 가계지출비 – 2인 기준의 도시근로자가구 월평균 가계지출비) /3	통계법에 따른 통계작성기관이 조사, 발표하는 가계조사통계의 도시근로자 가구의 가구원 수별 월평균 가계지출비를 기준으로 산정
	정비구역지정공람공고일 현재 거주자	주거이전비 or 이사비
	정비구역지정공람공고일 이후 거주자	이사비

    

 결과적으로 거주하는 가구원 수가 많을수록 더 많이 지급되는 구조이다. 주거이전비는 조합이나 시공사에 청구하는 것이 아니라 임대인과 협의해서 받아야 한다. 그렇다면 계약 당시 임차인이 “재개발 이주 시 조건 없이 이사한다.” 또는 “이주비는 포기 한다”와 같은 특약을 넣었을 경우에는 어떻게 되는 걸까. 민법은 당사자 간 계약을 우선하기 때문에 세입자는 주거이전비를 받을 수 없다는 의견과 재개발구역의 특성을 감안하여 이러한 특약은 효력이 없기 때문에 무조건 지급해야 한다는 의견이 있지만 이러한 경우에는 조합마다 다소간 차이가 있다. 재개발사업에서는 소유주에게는 이주비를, 세입자에게는 요건 충족 시 주거이전비를 지급하지만 재건축사업의 경우 소유주에게는 이주비가 지급되지만 세입자에게는 주거이전비가 지급되지 않는다는 차이가 있다.