44. 자율주택정비사업

자율주택정비사업

 

아직까지는 다소 생소한 자율주택정비사업은 노후화된 단독·다세대주택 밀집지역 주민들이 주민합의체를 구성하여 스스로 건설하는 사업을 말한다. 도시재생 뉴딜정책 중 하나로 공기업인 한국감정원에서 통합 지원하고 있다. ‘이웃과 함께, 낡은 집을 새집으로’라는 캐치프레이즈를 내세운 자율주택정비사업이 국토교통부 현장행정 설문조사에서 우수사례로 선정될 정도로 사업활성화에 대한 기대가 크다.

그동안 우리나라의 주택정책은 공동주택 위주의 대규모 재개발·재건축 위주로 진행되어 왔던 것이 사실이다. 물론 이 법 시행 전에도 건축협정을 통해 소규모 토지등소유자의 전원 합의에 의해 재건축을 할 수는 있었으나 복잡하기도 하고 이해관계 조정이 어려워 사업진행이 활성화 되지는 못했다.

사실 재개발·재건축은 시간이 오래 걸리고 조합원 수도 많아 조합원간 이해관계 조정이 쉽지 않아 사업의 성사여부도 불투명한 경우가 다반사였다. 그래서 새로운 대안으로 떠오르고 있는 것이 소규모 도시재생사업인 자율주택정비사업이다. 이는 <도시재생활성화 및 지원에 관한 특별법>,<빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법>에 따라 국토교통부가 2018년 3월부터 야심차게 추진하고 있는 정책 중 하나이다.

자율주택정비사업은 단독주택 10호 미만, 다세대주택 20세대 미만으로서 집주인 2명 이상이 모여 주민합의체를 만든 후 건축협정 등의 방식으로 공동주택을 신축하는 소단위 필지 사업을 말한다. 국토교통부에서는 자율주택정비사업 통합지원센터를 한국감정원에 설치하여 일반인들을 대상으로 상담 서비스뿐 아니라 종전자산에 대한 감정평가 및 사업성 분석까지 지원함은 물론 더 나아가 건축설계 및 시공사 알선까지 원스톱 방식으로 지원한다.

또한 도시보증공사에서 저리의 자금융자도 아울러 진행하면서 보다 쉽고, 안정적으로 사업을 진행할 수 있도록 한 것이 특이하다. 자율주택정비사업을 할 수 있는 지역은 법 또는 조례로 지정되며, 노후·불량건축물의 수가 전체 건축물수의 3분의 2 이상이고 단독주택 10호 또는 다세대주택 20세대 미만(부산시 조례, 단독주택 18호 또는 다세대주택 36세대 미만)의 주민들이 주민합의체를 구성하여 시행할 수 있다. 사업이 가능한 지역은 주·상·공 지역은 물론 지구단위계획구역과 존치지역 등 대부분의 지역(부산시 조례, 주거지역, 상업지역, 공업지역, 존치지역 및 건축협정구역)에서 가능하다. 여기서 ‘존치지역’이란 <도시재정비법>상 도시재정비촉진지구에서 재정비촉진사업을 할 필요성이 적어 재정비촉진계획에 따라 존치하는 지역을 말한다.

그리고 주민합의체란 ‘토지등소유자’2명 이상이 자율주택정비사업을 시행하기 위하여 토지등소유자 전원의 합의로 결정하는 합의체를 말하며, 의사결정은 주민합의체 전원의 합의가 있어야 한다. 토지등소유자는 토지 또는 건축물 소유자 및 지상권자를 말한다.

자율주택정비사업의 시행방식은 건축협정형, 자율형, 그리고 합필형의 세 가지 방식으로 가능하다. 먼저 건축협정방식이란 합필하지 않고도 여러 토지를 하나의 대지로 간주하고 건축을 추진하는 방식이며, 자율형은 구획정리만 실시하고 개별 집주인이 자율적으로 주택을 신축하는 방식을 말한다. 마지막으로 2필지 이상 토지를 합쳐서 1필지로 지적을 정리한 후 사업을 진행하는 방식이 합필형이다.

진행절차는 사전검토 및 초기사업성분석-주민설명회 개최 및 주민합의체 구성-인허가 사전 준비-사업시행인가 및 본 사업성 분석-이주 및 시공-준공 및 청산 순으로 진행된다. 자율주택정비사업을 지원하는 통합지원센터는 현재 전국적으로 4개소이다. 한국감정원이 통합지원센터 운영을 맡아 대전·충청·대구·경북지역을 담당하는 본사, 서울·수도권·강원지역을 담당하는 서울사무소, 광주·전라·제주지역을 담당하는 호남사무소, 마지막으로 영남사무소는 부산·경남·울산지역에서 자율주택정비사업 관련 상담과 지원을 실시하고 있다.

<자율주택정비사업 부산시 조례> 가. 배경 : <도시 및 주거환경정비법>은 대규모 정비사업 위주로 구성되어 있고, 저소득층 60% 이상이 단독ㆍ다세대주택에 거주 하고 있는 점에서 소규모주택 정비에 대한 공공의 다각적 지원이 요구됨 나. 목적 : 빈집의 체계적 정비를 위한 제도적 근거를 마련하고, 사업절차를 간소화하는 한편, 사업 활성화를 위하여 건축규제 완화, 임대주택건설 등의 특례규정과 정비지원기구 지정, 임대관리업무 지원, 기술지원 및 정보제공 등의 지원규정신설 다. 주요 지원내용 - 건축법 최대 50%까지 완화 : 조경기준, 대지안의공지, 높이제한 등 - 용적률․주차장 완화 : 임대주택 20%이상 시 <국토의이용및계획에관한법> 상한까지 용적률 완화 및 주차장 완화(세대 당 0.6대, 30㎡미만 0.5대) - 사업비․이주비 지원 : 공사비 등 사업비 50%∼70%이내 융자(HUG 연1.5%, 5년 상환) - 초기 사업성 분석, 주민합의체 구성부터 이주까지 공공지원 라. 시행근거 : <빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>(2018. 2. 9. 시행)                <부산시 빈집 및 소규모주택정비 조례>(2018.7.11. 시행)

 

제1호 자율주택정비사업지는 서울시 영등포구 당산동 노후·불량주택 3개 필지(428㎡)인데 지금 공사가 원활하게 진행되고 있어 첫 결실을 앞두고 있다. 1호 사업대상지는 집주인 3명이 주민합의체를 구성하고 자율적으로 주택신축에 합의했다. 사업계획에 따르면 연내 5층 규모의 주택 3개동 총 18호와 근린생활시설 9호가 들어선다. 총사업비는 55억 원으로 감정원은 이중 50% 수준인 27억1000만원을 연 1.5%의 저리로 융자했다.

최근 부산시에서도 자율주택정비사업을 적극적으로 알리기 위해 4차례에 걸쳐 권역별로 ‘찾아가는 자율주택 정비사업 현장설명회’를 개최하는 등 발 빠르게 대처하고 있다. 그 효과는 바로 나타나고 있다. 2018년 11월 기준 부산은 전국에서 자율주택정비사업이 가장 활발하게 추진되고 있다. 고지대가 많은 원도심을 중심으로 동래구 안락동과 동구 수정동, 사상구 삼락동, 수영구 민락동, 연제구 연산동 등 모두 6곳에서 진행되고 있어 대규모 재개발의 새로운 대안으로 떠오르고 있다.