부산의 구별 재개발 사업 현황

한 마디로 부산의 부동산 시장은 깊은 잠에 빠져 있다. 수면제 역할을 한 것은 뭐니 뭐니 해도 정부의 누르기 정책의 결과로 보인다. 게다가 지방에서는 유일하게 해운대구, 수영구, 일광면을 제외한 기장군, 남구, 부산진구, 연제구, 동래구 등 7개 지역이 조정대상지역으로 지정되어 거래 자체가 크게 위축되었다. 2018년 11월 기준 부산지역의 아파트값은 60주 연속 하락세를 보이고 있다.

2012년 한국감정원이 통계를 집계한 이후 최장기간이다. 인근 울산은 87주, 경남은 무려 143주 동안 하락세가 이어지고 있다. 조정대상지역으로 지정된 2016년 11월부터 2018년 11월까지 지난 2년간 해운대구의 아파트 매매가격은 3.3% 하락했다. 이는 같은 기간 지방 전체의 3.18% 하락보다 더 큰 폭이다. 남구 0.44%, 수영구 0.46%, 연제구 1.54%, 동래구 0.94% 등 지난 2년간 줄곧 하락세를 보여 왔다. 물론 집값하락 요인에는 규제위주의 정책 이외에도 공급증가 요인도 있다. 올 12월 부산명지 908가구 입주를 시작으로 내년 2월까지 부산지역엔 6631가구 아파트의 입주가 시작되고 재개발·재건축 등과 같은 정비 사업으로 분양예정인 물량도 내년까지 일반분양만 2만5천여 세대가 예정되어 있다.

그렇다 하더라도 조정지역지정에 따른 대출규제의 영향이 크다. 지표상으로는 부산은 이미 조정대상지역 지정기준에서 벗어난 상태이다. 따라서 해당 지자체는 물론 부산시에서도 연이어 조정지역 지정해제를 요청하였지만 국토교통부는 여전히 묵묵부답이었다.  그러다 다행스럽게도 2018년이 저물어 갈 무렵 국토교통부는 보도자료(2018.12.28.)를 통해 부산의 7개 조정대상지역 중 남구, 부산진구, 연제구, 기장군 일광면 등 4개 지역을 조정대상지역에서 해제하였다. 나머지 동래구, 수영구, 해운대구의 3개 지역은 해제되지 않았다. 해제 불가사유를 보면 먼저 동래구의 경우, 최근의 높은 청약경쟁률 때문이다. 지난 6월 분양한 동래3차 SK뷰가 123:1, 9월 동래 래미안 아이파크가 17.3:1의 높은 청약경쟁률을 보인 것이 대표적이다. 수영구는 조정대상지역 중 8.2대책 이후에도 유일하게 집값이 상승하여 제외되었다. 마지막으로 해운대구는 8.2대책 후에는 일시적으로 약보합세를 유지하고 있지만 최근 10년간 누적상승률이 70.2%로 전국 1위를 기록하여 제외되었다. 3개 지역이 조정대상지역 해제에서 제외되어 반쪽짜리에 그쳤지만 이번 조치로 부산 부동산시장은 기지개를 켤 수 있는 단초가 될 것으로 보인다.
 

부산광역시 지도는 보고 또 봐도 아름답다. 발은 바다에 담근 채 머리를 땅에다 대고 동서로 편안하게 누워 있는 인간의 모습처럼 보인다. 동남으로는 바다와 손잡고 북서로는 인접 위성도시 김해, 양산과 어깨동무를 하고 있다. 그리고 좌청룡·우백호처럼 강서구와 기장군에서는 녹색의 피톤치드를 쉼 없이 도심으로 뿜어내고 있다.  여기서는 부산지역의 재개발사업에 국한하여 살펴보고자 한다. 부산지역만 별도로 정리한 이유는 재개발 관련 서적이나 자료들이 대부분 서울·경기도를 중심으로 한 수도권 위주로 내용이 구성되어 있어 부산은 관심의 대상에서 멀어져 있는 것이 사실이다.

게다가 서울은 현재 전 지역이 투기과열지구로 지정되어 있어 재개발투자는 서울 전역에 1곳만 가능하기 때문에, 그 대안으로 부산으로 발길을 돌리는 투자자들이 많아 부산지역 재개발에 대한 관심도가 그 어느 때보다 높다. 대도시의 신규 주택은 대부분 재개발·재건축으로 공급되고 있지만 최근에는 재건축 초과이익환수제 부활 등 규제가 강화되어 재개발은 상대적으로 자유롭다. 흔히 사람들은 ‘부산’이라는 도시를 떠올렸을 때 먼저 해운대, 광안리, 태종대, 자갈치 등 바다나 항구와 관련된 장소를 연상한다. 하지만 부산은 부산 사람들의 애환과 삶이 만들어낸 독특한 장소들이 많다. 고국을 찾아온 귀환동포, 전쟁을 피해 온 피란민, 일자리를 찾아 몰려온 노동자의 불안한 삶을 품어준 곳, 바로 ‘산동네’이다. 이러한 노후주택이 많은 산동네들이 1990년대 들어 재개발이 본격적으로 시작되어 지금도 활발하게 진행되고 있다.  올 연말까지 전국에서 분양을 앞둔 재개발 아파트 5만2,917가구 중 23.63%가 부산에 몰려 있다. 연말까지 부산에서 분양되는 물량 3만8,599가구 중 32.39%인 1만2,504가구가 재개발 아파트로 공급될 예정이다.

부산은 2010년을 전후하여 비로소 주거선호도가 높고 질적 수준이 높은 가치지향적인 고급아파트가 처음 공급되기 시작했는데, 향후 분양계획을 보면 주거선호도가 높은 지역의 공급이 많지 않아 서울과 마찬가지로 주택시장의 지역별 양극화는 더 심화될 것으로 보인다.  부산지역의 16개 구·군별 지역적 특성과 재개발사업의 현황을 살펴보자. 참고로 자료는 위키 백과와 부산광역시 홈페이지 및 부산광역시 정비사업 홈페이지를 일부 참조하였으며, 2018년 8월 기준이다.

 

 

 

1. 금정구–금정산을 품은 명품주거지의 원조

‘서울’하면 북한산, ‘부산’하면 금정산이다. 금정산 동쪽 자락을 낀 금정구는 1988년 동래구에서 분구되어 1985년 지하철 1호선이 개통되면서 주거선호지역으로 변신하는 데 성공했다. 금정산 기슭에는 우리나라 5대사찰 중 하나인 범어사가 있다. 경내의 문화재와 천연기념물, 울창한 사찰림이 아름다운 경관을 이루어 금정산성과 함께 유명한 부산의 관광지가 되었다. 금정산성은 그 길이가 17㎞에 달해 우리나라 최대의 산성으로 알려져 있다. 중앙으로 온천천이 흐르고 부산대학교를 중심으로 핵심 상권이 형성되어 있다. 인접한 동래구와 함께 부산의 대표적인 학군 및 학원가 밀집지역으로 교육환경 역시 우수한 지역이다. 아울러 동래복합 환승센터 및 산성터널 개통 등 교통망 확충으로 인근 김해, 창원, 양산 등으로의 통근 수요를 흡수할 것으로 보여 인구유입이 예상되는 지역이다.​
상대적으로 낙후되어 있던 부곡동과 금사동 공장밀집지역 인근 6곳에서 재개발사업이 진행되고 있으며, 부산에서는 가장 빠른 속도로 진행되고 있는 지역이다. 특히 눈여겨 볼 지역은 부곡2구역 인근 부곡동 332-4번지 일원에서 진행되고 있는 ‘서금사재정비촉진A구역’이다. 2018년 9월 조합설립인가를 거쳐 2500여 세대의 대단지로 시공사로는 롯데·현대산업개발 컨소시엄이 선정되었다.

 

2. 동래구-온천천을 품은 3.1운동의 성지
                                       
동래는 1919년 부산 일대 3·1운동의 중심지였으며 일제에 대한 저항정신이 매우 강했던 곳이다. 동래 장날 만세운동, 부산 항일학생의거 등 ‘동래 민초’들의 저항DNA가 고스란히 남아있는 곳이다. 과거 부산의 중심부였던 동래 지역은 일제강점기를 거치면서 부산의 외곽중심지로 그 지위가 전락되기도 했지만 온천천 정비와 지하철1.4호선 개통으로 교통의 주요기점이 되면서 동래역의 유동인구가 급증하고 있다. 기존 온천동 상권이 동래역을 중심으로 재편되어 신흥상권으로서 동래를 대표하는 상권으로 성장하였다. 교통의 편리성으로 인해 주거지로서도 우수한 지역인 동시에 부산에서 가장 좋은 학군으로 꼽히는 지역이다.
현재 7곳에서 재개발사업이 진행되고 있으며 그 중, ‘복산1구역’의 경우 조선시대 풍수지리 3대 명소로 이름난 동네여서 실거주 위주의 매니아층들이 선호하는 지역이다. 40만 제곱미터가 넘는 어마어마한 부지에 5000세대에 가까운 대단지를 GS건설이 단독시공을 맡고 있다. 그러나 2008년 조합설립인가 후 문화재가 다수 발견되어 사업이 지연되고 있어 문화재청에 재심을 신청한 상태이므로 그 결과에 따라 향후 사업진행은 속도가 날 전망이다. 온천2구역의 경우에도 일반분양을 앞둔 시점에 문화재가 발견된 바 있어 동래구에서의 재개발 사업장은 문화재 관련 사항에 대해 예의주시하고 있다. 동래구가 그만큼 역사적으로 유서 깊은 곳이라는 반증이다.   

 

3. 연제구-부산의 스포츠메카이자 행정1번지

1998년 시청이 연산동으로 이전하면서 부산시의회, 부산지방경찰청, 부산지방노동청, 부산시선거관리위원회, 동남지방통계청도 시청 근처로 옮겨와 명색이 부산의 행정중심구로 급부상하였다. 인근 연산동의 경우 과거의 노후화된 주택 밀집지역이 재개발되면서 신흥주거지로 탈바꿈하고 있다. 또한 거제동에는 검찰청과 법원이 몰려있어 법조타운을 형성하고 있으며, 2002년 아시안게임과 FIFA월드컵이 개최된 부산아시아드 주경기장도 위치하고 있다. 지하철 1호선과 3호선이 교차하는 연산역을 중심으로 핵심 상권이 자리하고 있다.
재개발사업은 모두 8곳에서 진행되고 있으며 아파트 청약열기가 높은 인기지역이다.​ 관심이 가는 구역은 시청초역세권으로서 위치가 강점인 ‘연산5구역’이다. 350세대 규모에 불과하지만 시청역과 물만골역의 더블 역세권을 자랑한다. 2018년 2월 조합설립인가를 받아 시공사 선정을 앞두고 있다. 3월 개최한 시공사 신청 현장설명회에 크고 작은 수도권과 지방 20여개 건설사가 참여하여 성황을 이루었다. 지방 건설사인 한진중공업, 동원개발, 삼정도 신청하였는데 조합원들이 과연 지방 건설사의 손을 들어 주어 용적률 20%라는 인센티브를 확보할지 관심이 집중되고 있다.

 

4. 부산진구-부산 최대의 상권을 자랑하는 부산의 지존

 

부산의 중심부에 있다. 특히 당감동은 지리적으로 부산정중앙에 위치하고 있다. 과거에는 부산의 경제성장을 주도했던 신발 및 섬유공업의 중심지였으나, 최근에는 도시성장과 함께 대다수의 공장이 외곽의 강서구나 김해, 양산 등으로 이전하고 대형 아파트단지가 그 자리를 대신하고 있다. 부전동인 서면을 중심으로 상업·중심업무 기능에 금융업무기능도 추가되어 기존의 남포동 일대의 중심시가지를 능가하는 부산의 대표적인 중심상권으로 자리 잡았다. 특히 서면 구. 태화쇼핑 상권과 전포동 카페거리의 경우 전국에서 20대들이 가장 많이 찾는 최고의 상권으로 발돋움했다. 이와 더불어 부산시민공원 확충, 송상현광장, The Park 등을 통한 녹지 공간 확보 및 인근 뉴타운건설이 활발하게 진행되고 있는 곳이기도 하다. KTX, 동해남부선, 부전마산복선전철, 컨벤션, 백화점 등이 들어서는 부전복합환승센터 역시 차질 없이 진행되고 있어 창원, 마산으로의 통근 수요 유입이 예상되는 지역이다.
재개발사업이 진행되는 곳은 24곳으로 부산지역에서 가장 많은 재개발사업이 진행되고 있다. 전체적으로 시내와 가깝고 지하철 등 교통여건도 좋아 주거지로도 각광받는 지역이다. 부산진구에서 재개발로 잘 알려진 곳은 서면 시내와 가까운 부산시민공원 인근촉진구역들이지만 프리미엄이 높아 투자자들이 진입하기에는 다소 늦은 감이 있어 보인다. 물론 실수요자라면 관심을 가져볼 만한 지역이다. 따라서 투자자들이 눈여겨 볼만한 곳은 ‘가야1구역’이다. 2100여 세대의 대단지에 2018년 5월 조합설립변경인가를 거쳐 현대와 대우건설 컨소시엄이 시공사로 선정되어 12월에 사업시행인가를 신청할 예정이다. 프리미엄도 비교적 낮은 수준에서 형성되어 있고 동의대역과 가야역에서 접근성도 용이한 편이다.

 

 

5.동구-북항재개발의 최대수혜지역이자 항구도시의 관문

1988년 자치구로 승격된 동구는 부산항국제여객터미널·한국허치슨터미널(현재 이전계획)을 비롯해 부산역·부산진역이 위치하고 있어 부산의 항구도시의 관문 역할을 하고 있다. 북항재개발에 따른 최대 수혜지역으로서 항구도시로서의 제2의 변신을 꾀하고 있다. 북항재개발사업은 이미 1990년대부터 언론에서 떡밥으로 간간이 언급되다가 IMF 외환위기와 부산의 경기침체 등으로 표류하다 2012년 국제여객터미널을 오픈하면서 사업의 물꼬가 트이기 시작했다. 사업규모는 20조 원으로 부산에서 추진 중인 가장 큰 프로젝트 중 하나다. 경제적 파급효과는 31조5000억 원, 고용창출효과 12만 여명으로 예상하고 있다. 그리고 50년 전인 1969년 건설된 부산에서 가장 오래된 자성고가교가 철거에 들어가 오는 9월 마무리되면 북항재개발 환경개선 측면에서도 일대 전환점이 될 것이다.
상업시설은 주로 지하철 범일동역을 중심으로 자유·평화시장 등과 같은 대형 전통시장, 백화점 등이 형성되어 있다. 북항 재개발에 따른 효과로 인근 초량·범천동과 범일동을 중심으로 현재 13곳에서 재개발사업이 활발하게 진행 중이다. 이는 부산진구와 남구에 이어 세 번째로 많은 재개발사업이 진행되는 지역이다. 특히 ‘초량2구역’을 눈여겨 볼 필요가 있다. 수정산을 배경으로 한 숲세권에 북항재개발구역이 한 눈에 들어오는 바다조망도 장점이다. 비조정지역에 사무실이 밀집한 중앙동과 구도심상권의 원조인 남포동과 가까워 생활편의시설도 잘 갖추어져 있다. 27개 동에 1800여 세대로서 호반건설이 시공사로 참여한다. 2018년 11월 도시계획심의위원회에서 사업시행인가 변경 신청이 반려되었으나 조합측은 보완하여 재신청할 예정이다. 이로 인해 많은 사람들이 사업지연을 우려하고 있지만 ‘건축가 참여 또는 MP 제도 도입을 통한 지형 여건에 맞는 정비계획 재검토’라는 반려 사유가 특이하다. 교통·환경영향평가나 층수를 낮추고 세대수를 줄이는 것이 일반적인 반려 사유인데 초량2구역의 경우와 같은 반려 사유는 처음 있는 일이다. MP(Master Planner)제도란 한 마디로  주위의 자연경관과 환경을 고려하여 개발하라는 것이다. 단순히 아파트만 지을 것이 아니라 북항재개발 명문 배후지로서의 관문역할이자 얼굴역할을 할 수 있도록 하라는 것이다.

 

6. 남구-뛰어난 정주환경을 자랑하는 아파트주거1번지

 

부산시 남동부에 있는 남구는 1995년 기존 5개동이 수영구로 분구되어 현재의 모습을 갖추고 있다. 바다를 끼고 있는 우암동과 감만동 일대에는 주로 철강회사들과 컨테이너 야적장이 입지해 있으며, 관광명소로 유명한 이기대와 신선대 그리고 부산의 상징 오륙도가 있는 지역이다. 대표적인 상권은 부경대학교와 경성대학교를 중심으로 한 대학가상권이 주를 이루고 있으며 해운대, 서면, 북항 등 주변 도심 진입이 용이하고 부산국제금융센터 배후 주거지인 대연혁신 재개발 등으로 신규 분양의 최대 수혜지역이다. 또한 교육, 교통, 상권, UN공원 등으로 인해 양호한 정주환경을 자랑하는 곳이다. 게다가 최근 부산시는 ‘대중교통 혁신정책’ 에 부경대·경성대역~오륙도SK뷰아파트 구간의 오륙도선과 부산교통방송국~우암·감만~범일역을 연결하는 우암·감만선 트램(노면전차) 확정 발표로 남구의 교통혁명이 시작되었다. 지하철과 도로망이 잘 갖추어져 시내로의 접근성이 뛰어나고 바다와 접하고 있어 최근 부산지역에서 가장 많은 아파트 물량이 쏟아지고 있어 공급과잉을 우려하는 목소리도 있지만 여전히 주거지로서 각광받는 지역이다.
남구는 부산진구 다음으로 많은 16곳에서 재개발사업이 진행되고 있는데 주목해야 할 곳은  ‘대연3구역’과 ‘감만1구역’이다. 대연3구역은 2호선 못골역 초역세권에 4500여 세대에 달하는 특급대단지로서 우룡산을 낀 수영로의 관문이다. 2018년 9월 최종적으로  현대산업개발과 시공계약을 체결하고 관리처분인가를 신청한 상태이며 2019년 초에 관리처분인가가 날 것으로 예상된다. 대연3구역은 대연동은 물론 남구를 대표하는 재개발의 핵심 축이다. 그리고 감만1구역은 공공지원민간임대주택(구. 뉴스테이) 연계형 재개발이라는 점이 주목을 끈다. 부산에서 뉴스테이 연계형 재개발은 감만1을 포함하여 감천1, 우암1,2를 포함하여 모두 4곳에서 진행되고 있다. 특히 감만1구역의 경우 우선 규모가 어마어마하다. 미니신도시급인 9092세대는 우리나라 재개발구역 전체를 통틀어 단일아파트로 단지로는 최대를 자랑한다. 시공사로는 대우·동부건설 컨소시엄이 7:3의 비율로 참여하고 있으며, 2018년 12월 조합원분양신청이 완료되어 관리처분인가를 앞두고 있다.

 

7. 수영구-바다와 산을 품은 연인들의 천국

 
1995년 남구에서 분구되어 그 역사가 비교적 짧다. 지명은 조선시대 경상좌수영이 있었기 때문에 수영이란 이름이 붙여졌다고 한다. 동북쪽으로 해운대구, 서남쪽으로 남구, 그리고 서북쪽으로 연제구와 맞닿아 있으며, 배후로 금련산을 끼고 바다에 접해있는 남쪽은 광안리해수욕장 등으로 관광시설과 함께 고급 아파트 단지가 조성되어 있다. 매년 열리는 부산불꽃축제도 광안리해수욕장 앞 광안대교를 배경으로 개최되고 있으며 전국적으로도 잘 알려진 해수욕장이다. 상권 역시 광안리해수욕장을 중심으로 대규모 회센터와 고급 레스토랑, 카페 등이 형성되어 젊은 층들의 데이트코스로 각광받는 곳이다. 우수한 바다조망을 자랑하는 남천동 삼익비치 주변 재건축이 제동이 걸리고는 있지만 무난하게 진행될 것으로 보여 이주수요의 증가가 예상되므로 일정 기간 주변지가 상승도 예상되는 지역이다.
수영구에서는 광안동을 중심으로 인근 5곳에서 재개발사업이 진행되고 있다. 관심을 집중시키는 곳은 ‘광안2구역’이다. 광안동 1240-38번지 일원 6만5834㎡의 면적에 용적률 260%로 지하 2층 지상 31층 14개동 규모로 SK건설이 1260여 세대를 공급한다. 금련산역과 광안역이라는 더블역세권을 낀 인근 광안1,2재건축단지와의의 시너지 효과도 기대된다. 2018년 11월 관리처분 총회를 성공적으로 마쳤으며, 이주비와 사업비를 대출해주는 금융기관도 선정된 상태다.

 

8. 해운대구-부산의 강남이자 부산의 랜드마크

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부산시 동부에 있으며 해운대해수욕장과 센텀시티, 해운대 신시가지 등으로 유명하다. 고운 선생이 벼슬을 버리고 가야산으로 가던 중 해운대에 들렀다가 달맞이 일대의 절경에 심취되어 떠나지 못하고 머무르며 동백섬 남쪽 암벽에 '해운대'라는 세 글자를 음각함으로써 이곳의 지명이 되었다고 전해진다. 1994년 관광특구로 지정되어 전국에서 여름철 피서객들이 많이 찾는 해수욕장으로 유명하지만 아쿠아리움, APEC이 개최된 누리마루와 동백섬 등 관광객들이 들릴만한 명소가 많은 곳이다. 또한 국제영화제로서 위상을 떨치고 있는 부산국제영화제의 주요 상영관이 밀집해있을 뿐만 아니라 전용관인 영화의 전당도 2011년 센텀시티에 설립되어 부산국제영화제의 주 무대가 되고 있다. 동해남부선 개통으로 울산인구 유입이 현실화되고 있고 동부산관광단지와 해운대 관광리조트(LCT) 공사가 완공을 앞두고 있어 부산의 랜드마크로서의 입지를 견고히 하고 있다.
해운대라는 브랜드에 어울리지 않을 정도로 상대적으로 낙후되어 있던 우동, 재송동과 반여동을 중심으로 현재 9곳에서 재개발사업이 진행되고 있다. 세대수는 700여 세대로 많지 않지만 ‘반여1-2구역’을 눈여겨 볼 필요가 있다. 2018년 2월 사업시행인가가 고시되었고 시공사는 SK건설이다. 센텀시티에 인접해 교육과 주거환경이 우수하며 입지여건이 뛰어날 뿐만 아니라 미래가치도 높은 지역이다. 현재 반여동에는 약간의 진통은 있지만 센텀 2지구 도시첨단산업단지 개발이 비교적 순조롭게 진행되고 있고 동해남부선 복선 전철 역사도 신축될 예정이어서 해운대구의 전체적인 균형발전이 기대된다.

 

9. 기장군-산과 바다가 만나는 도농복합의 숲세권 주거지 
                                         
부산시 동북부에 있는 자연친화적인 기장군은 경상남도 양산시와 울산광역시 울주군 그리고  남서쪽으로는 해운대구, 금정구와 접하고 있다. 1995년 기장군이 부활하면서 경상남도 양산군에서 부산광역시로 이관되었다. 정관신도시와 일광신도시가 형성되어 주거와 산업단지가 혼재된 곳이지만 신흥주택지로서 주목을 받고 있으며 고리원자력발전소와 동남권원자력의학원이 있는 곳이기도 하다. 곳곳에 낮은 산들이 있고 수영강이 부산시로 흘러들어가는 길목에 있다. 바닷가 암반위에 위치한 천하제일의 절경을 자랑하는 용궁사가 있고 대표적인 특산물로는 기장 미역이 꼽힌다. 산이 많아 자연환경이 비교적 잘 보전되어 있어 부산의 대표적인 녹지축을 형성하고 있다. 산성터널과 외곽순환도로가 개통되면서 경부고속도로와 서부산권으로의 접근성도 뛰어나다.

 

10. 중구-과거와 현재가 공존하는 오피스1번가

 

부산의 구도심에 해당하는 중구는 부산시 남부에 위치하고 있다. 면적은 부산시 기초 자치 단체 중에서 가장 작지만 부산항여객터미널, 용두산공원, BIFF광장 및 번화가인 남포동, 국제시장과 자갈치시장 등이 있다. 1876년의 개항 이후 세관·항만시설이 지금의 중구 일대에 입지하기 시작했으며 여전히 금융기관이나 기업의 본점이 다수 있어 부산의 경제·교통·관광의 중심지로서 손색이 없다. 용두산 공원, 보수동 헌책방 골목은 관광객들이 많이 찾는 대표적인 곳이며 유럽으로 향하는 대륙횡단도로 및 열차의 시작점이기도 한 동시에 북항재개발의 최대 수혜지역이기도 하다.

 

11. 영도구-피란민의 동네이자 부산관광의 1번지

 

피란민의 애환이 서린 부산의 남부에 위치한 영도구는 삼국시대부터 조선 중기까지 목장에서 말을 방목하던 곳이다. 섬이었지만 1934년에 영도대교가 건설되면서 육지와 연결됐고, 이후 부산항대교, 남항대교, 부산대교 등의 설립으로 부산시내와 연결이 원활해졌다. 섬 남단에 있는 태종대는 기암괴석의 암석해안과 대나무 숲, 바다의 경관이 아름다워 전국적으로 유명한 관광지이다. 주변에는 조도와 생도가 있으며 방파제로 연결된 조도에는 한국해양대학교가 있고 인근으로 해양관련 시설이나 연구소들이 속속 자리 잡고 있다. 시가지는 일찍부터 봉래동·대교동·대평동을 중심으로 발달했으며, 대교동에는 행정·금융 및 업무기능이 밀집해 있고 대평동에는 어항을 중심으로 선구상회·철공소·냉동 공장 등이 자리 잡고 있다. 봉래동에는 조선소를 비롯하여 어망공장과 보세창고 등이 입지하고 있으며 봉래산 자락을 따라 무질서하게 형성되어 있던 피란민 동네의 불량주택이 정비되고 신주택단지가 조성되었다.
영도구에서는 현재 8곳에서 재개발사업이 진행되고 있어 슬럼화되었던 주택들이 새로운 주거지로 탈바꿈하고 있다. 현재 5곳에서 재개발사업이 진행 중이며 영도구에 첫 매머드급 4400여 세대로 추진되는 ‘영도제1재정비촉진5구역’이 관심을 끌고 있다. 시공사로 테라스하우스, 테마정원, 자연친화를 앞세운 현대건설·현대엔지니어링 컨소시엄이 선정되어 영도에 '힐스테이트' 브랜드 파워를 가진 명실공이 대장주가 될 것이다.

 

 

12. 서구-부산을 대표하는 수산물1번가

 
해방 후 설치된 서부출장소가 1957년 구제가 실시되면서 서구로 승격되었으며, 1983년에는 일부 지역이 사하구로 편입되기도 했다. 인근 남포동 시내와 인접하여 일찍부터 주택지구로 조성되었으며, 현재도 부산의 전통적인 주거지역을 이룬다. 남항을 중심으로는 부산공동어시장·수산물가공공장이 입지해 있으며, 송도해수욕장과 더불어 암남동 자연공원이 해양성 원시림과 기암절벽을 이루어 유명관광명소가 되었다.
롯데월드로 인한 전통적인 구도심인 광복동과 남포동 일대의 상권 부활을 기대하고 있는 곳이기도 하다. 인근 북항재개발지역과의 접근성에서 비교우위를 점하고 있어 그에 따른 배후 업무시설 및 주거지로서의 성장가능성이 높은 지역이다. 나아가 산자락을 끼고 도는 산복도로는 르네상스 문화가 꽃피우고 이를 따라 카페거리가 조성되고 있어 과거의 명성을 되찾는 것은 물론 과거와 현재가 함께 공존하는 지역으로 각광받을 것으로 예상된다.
서구에서 재개발사업이 진행되는 곳은 8곳으로 노후화된 주택밀집지역인 대신동을 중심으로 이루어지고 있다. 서대신동1가 662번지 일원에서 진행되고 있는 ‘서대신4구역’에 관심을 가져볼 만하다. 2017년 9월 사업시행인가를 득했고 12월까지 조합원 분양신청을 받고 있다. 시공사는 한진중공업이며 세대수는 540여 세대로 작은 편인데도 기대를 모으는 이유는 서구의 중심학군이기 때문이다. 초등학교와 여자중학교, 고등학교 및 동아대학교 등이 근접해 있어 학부모들의 관심이 높아 원주민 정착율이 높을 것으로 보인다. 또한 동아대학교병원과 가깝고 대신롯데캐슬아파트 단지와 접하고 있어 대신동의 명당으로 손색이 없는 곳이다. 

 

13. 사하구-서부산권 교통의 축이자 신흥주택지의 산실

부산시 서남단에 있는 구로서 조선시대에는 동래군에 속하던 지역이었으나 일제강점기에 부산부 사하면이 되면서 지금의 부산광역시에 속하게 되었다. 서쪽으로는 낙동강을 경계로 강서구와 접하고 북쪽으로는 구덕산·승학산을 경계로 사상구와 접해있다. 1995년 사하구가 되었으며, 다대동의 해안가가 기존 시가지였으나 공단과 더불어 하단동과 괴정동이 새로운 주거지역으로 떠오르고 있다. 다대포해수욕장·몰운대·에덴공원·을숙도 등이 잘 알려져 있으며 하단역이 거가대교의 부산 기점역할을 하는 등 과거와는 달리 교통도 한층 편리해졌다. 또한 해운대에서 광안대교와 부산항대교, 천마산터널로 이어지는 동서의 대표적인 교통축을 이루고 있다. 
재개발사업 역시 하단역 인근 괴정동을 중심으로 7곳에서 진행되고 있는데 사하구에서 ‘최대어’로 꼽히는 곳은 단연 ‘괴정5구역’이다. 부산에서 처음으로 ‘주민 자치형 생활권 시범마을 개발 방식’으로 재개발이 추진되고 있다는 점이 특이하다. 괴정5구역은 지난 2011년 한차례 재정비촉진지구에서 해제됐던 곳이었지만 시범지구 지정이후 주민들의 전폭적인 지지로 2017년 9월 정비구역 지정 고시에서 시공사 선정까지 불과 1년 만에 마무리된 곳이다. 지역건설사를 포함하여 많은 건설사들이 눈독을 들였지만 2018년 9월 포스코건설·롯데건설 컨소시엄이 시공사로 최종 선정되었다. 공사금액이 8000억 원을 웃도는 대규모 사업지인데다 지상 42층, 26개동 3600여 세대 규모의 특급단지로 조성될 예정이다. 향후 이 일대에 상당 규모의 재개발이 예정돼 있어 부산의 재개발 주요 사업지로 꼽힌다. 교통망이 풍부하고 인근 생활편의시설도 잘 갖춰져 있으며, 부산지하철 1호선 사하역과 가깝고 낙동대로를 이용해 부산 중심권역과 명지, 김해, 창원으로 의 진출입이 용이하다.

 

14. 사상구-스마트시티로 재탄생하는 부산의 보물

 

부산시 중서부에 있는 부산의 대표적인 공업지대로서 사상공단 일대 8개동은 1995년 북구에서 분구되어 사상구에 편입되었다. 서쪽은 낙동강에 접해있고 동쪽 경계에는 상학·백양·구덕산이 자리하고 있다. 주로 강변을 따라 시가지가 형성되어 있으며 사상공업단지는 부산에서 제일 큰 공업단지이다. 그러나 사상공단은 새로운 스마트시티Smart City로 탈바꿈하고 있어 공업단지라는 허물을 벗고 보물단지로 변신하고 있다. 낙후된 공장 밀집지역인 주례·감전·학장동 일원을‘사상스마트시티’로 개발해 부산의 신성장동력 중심지역으로 만들어 동부산권에 비해 상대적으로 낙후된 서부산권의 경쟁력을 높이기 위해 2030년까지 서부산 청사 등 인프라 확충. 좋은 일자리·삶과 문화 공존하는 도시로. 감전천 정비, 시민 쉼터 생태하천 복원 사업이 활발하게 진행 중이다. 또한 서부산 글로벌 그랜드 플랜Global Grand Plan의 중심지로서 공단지역의 이미지를 벗고 있을 뿐만 아니라 부산대표도서관이 덕포동 상수도계량기검사센터 부지에 들어설 예정이며 엄궁대교에 이어 대저대교 건설도 확정되었다. 대표적인 상권은 서부터미널역 인근인데 사상역의 지하화공사가 완료되면 사상터미널과 사상역 일대는 서부산권을 대표하는 공원을 품은 상권으로 자리 잡을 전망이어서 기존 낙후된 이미지를 탈피하여 주·상·공이 공존하는 대표적인 지역으로 발돋움할 것으로 보인다.
상대적으로 낙후되어 있던 공단주변 주례동, 덕포동, 엄궁동을 중심으로 5곳에서 재개발이 진행되고 있는데, 주목할 만한 곳은 ‘엄궁3구역’이다. 특히 부산에서 브랜드 인지도가  높은 포스코 더샵이 시공사로 참여하고 있으며, 1300여 세대의 대단지가 신축될 예정이다. 사상구의 오지였던 엄궁동은 엄궁 대교, 사상에서 하단 간 도시철도 및 인근 서부산 청사, 사상 스마트 시티, 에코델타시티Eco-Delta City와 같은 개발호재도 상당하다. 2018년 8월 사업시행인가를 득하고 조합원 분양신청을 받고 있다.

 

 

15. 북구-낙동강과 숲이 만나는 힐링주거1번지                         

부산 중서부에 위치하고 있으며 주거지와 상업지가 밀집해 있어 부산에서 가장 교통이 혼잡한 곳으로 꼽힌다. 낙동강과 대천천의 하안에는 충적지가 발달하여 소규모의 평지로 이루어져 있다. 구포는 예로부터 동래부로 넘어가는 물산이 모이는 집산지였으며 이곳을 중심으로 중심시가지가 형성되어왔다. 구포역 주위에는 구포시장이 자리하고 있으며 덕천역을 중심으로 많은 상업기능들이 입지해 있다. 시내와 서면, 동래와의 교통은 최근 교통량의 급증으로 덕천동 일대는 교통이 혼잡한 곳이었으나, 최근 산성터널 및 화명대교가 개통되고 만덕동에서 해운대 센텀시티를 연결하는 대심도지하도로가 BTO(Build-Transfer-Operate, 수익형 민간투자사업)방식으로 2023년 완공 예정이라 극심한 교통난 해소에 일조할 것으로 예상된다.
또한 경부선이 지나며 지하철 제2호선이 구남~금곡 구간을 경유하며, 구포대교·제2낙동교가 강서구와 서부경남지역을 연결하고 있어 교통의 중심축 역할을 하고 있으며 낙동강 변을 따라 화명생태공원이 조성되어 있다. 2011년에는 화명동 금정산 기슭에 대규모 녹지공간인 화명수목원이 개원하여 시민들의 휴식처로서 각광받고 있으며 현재 4곳에서 재개발이 진행되고 있고 사업 속도 또한 빠른 편이다. 많은 사람들의 관심에서 멀어져 있지만 실수요자라면 눈여겨봐야 할 곳은 ‘금곡2-1구역’이다. 북구 금곡동 1193-43번지 일원에서 진행되고 있으며 2018년 8월 시공사로 신동아건설이 선정되었다. 12월 사업시행인가를 목표로 하고 있으며 공급 물량은 300여 가구로 작은 편이지만 율리역과 접한 초역세권이라는 게 가장 큰 장점이다. 금곡2-1구역은 당초 2008년 6월 사업시행인가까지 받았지만 건설경기 위축 등으로 사업진행이 여의치 않자 조합원들 스스로 조합을 해산시켰다. 조합이 해산되자 당시 시공사 일동건설이 조합원들을 상대로 매몰비용(꼭기요)을 돌려달라는 소송을 제기했지만 총회 결의 없이는 이미 투입된 비용을 조합원들에게 부담시킬 수 없다는 판결이 나왔는데, 이는 조합원의 매몰비용 분담 의무에 대한 전국의 첫 판결이었다. 재판부는 "조합원들이 납부할 금액과 징수 방법은 총회 의결을 거쳐야 하는데, 거친 적이 없다"며, "조합 정관의 조합원 비용 납부 의무 조항이나 시공사 선정에 대한 총회로는 이를 갈음할 수 없다"고 판단했다. 금곡2-1구역이 우여곡절을 겪으면서 조합해산이라는 아픔을 딛고 다시 사업이 진행될 수 있었던 이유도 결국 입지의 우수성 때문이다. 

 

16. 강서구-국제신도시와 에코델타시티가 꿈꾸는 부산의 미래

 

부산시 서부에 위치해 있으며 본래 김해에 속했던 지역이나 1995년 부산시가 광역시로 승격됨에 따라 강서구가 되었다. 부산시 전체 면적의 32.2%를 차지하고 있으며 서고동저의 지형에 우리나라 최대의 삼각주로 벼농사가 활발한 곳이었다. 최근에는 산업단지들이 들어서 지역경제 활성화에 크게 기여하고 있으며 남쪽에는 현재 신공항 건설여부로 뜨거운 논쟁이 되고 있는 가덕도가 있다. 국내 최초로 침매터널 방식으로 준공된 가덕해저터널과 가거대교를 통해 경남 거제도와 연결된다. 게다가 부산진해경제자유구역(BJFEZ)의 배후지로서 명품주거단지이자 신흥주거지역으로 각광받아 유입인구가 급속도로 증가하고 있는 명지동은 부산 신항 및 산업단지 배후의 대표적인 직주근접형 주거지이며, 서부지원, 서부지청, 국제학교 및 제2국회도서관들이 속속 들어서고 있다. 또한 수변공원과 생태공원이 활발하게 진행되고 있으며 강서선과 가덕선 전철 예정지역이기도 하다. 무엇보다도 가덕 신공항이 진행될 경우 최대의 수혜 지역이 될 것이며, 현재 진행되는 명지국제도시와 한국의 베네치아를 꿈꾸는 수변친화도시 에코델타시티(Eco-Delta City)가 완공될 경우 해운대와 어깨를 나란히 할 수 있는 부산의 대표적인 주거중심축으로 자리 잡을 것이다. 

 

그동안 당연시 되었던 우리나라 제2의 도시로서의 위상이 위태로운 부산은 신항과 북항재개발, 동부산 관광단지와 에코델타시티와 같은 굵직한 프로젝트를 완성시켜 동북아해양도시로의 재도약을 꿈꾸고 있다. 해양도시의 거점 역할을 하는데 중요한 역할을 하는 것이 조선업이다. 수년 간 침체를 겪었던 조선업이 화려하게 부활하고 있다. 2011년 이후 7년 만에 1090만 CGT를 수주하여 수주량 세계1위를 탈환 했다. 이는 전 세계 절반 가까운 수주량인데 LNG운반선의 경우에는 거의 싹쓸이 하다시피 했다.  부동산 시장의 경우 그간 해운대를 포함한 동부산권 위주에서 사상, 강서 등 낙동강을 낀 부산의 보물이라 할 수 있는 서부산권으로의 중심이동이 예상된다. 김해공항 확장, 산업단지, 국제신도시, 에코델타시티 등 천지개벽할 미래가 다가오는 서부산권이다.

 

지금까지 부산의 지역별 개괄적인 특성 및 재개발사업장을 살펴보았다. 대부분 무질서한 원도심과 피난민들의 모여 살았던 낙후된 산동네 위주로 재개발이 진행되고 있다. <표16>은 앞서 살펴본 부산의 지역별 재개발사업장 수와 진행정도를 집계한 것이다. 부산에서 진행되고 있는 재개발사업장은 청산·해산절차를 거친 8곳을 제외하고 모두 117곳이다.
 
<표16> 부산지역 재개발 현황 (http://blog.daum.net/kjs1906/2131)

 

주1) 자료:부산광역시 다복동 정비사업 통합홈페이지(2018.8.기준)
2) 감만1, 감천2, 우암1,2는 공공지원민간임대주택(구.뉴스테이)연계형 재개발구역임

 

부산의 재개발 사업장 117곳을 지역별로 살펴보면,

금정구 6, 남구 16, 동구 13, 동래구 7, 북구 4, 사상구 5, 사하구 7, 서구 8, 수영구 5, 연제구 8, 영도구 5, 진구 24, 해운대구 9

 

부산에서 재개발의 절반 정도가 몰려 있는 남구, 동구, 진구 등 3개 지역은 북항 재개발 및 원도심 개발지역이거나 주거환경이 우수하고 교통이 편리하다는 공통점을 가지고 있어 사업이 활발하게 진행되는 것으로 보인다. 반면 강서구, 기장군, 중구는 재개발이 진행되는 곳이 없어 표본에서 제외하였다.

사실 재개발 투자자 입장에서 보면 투자를 결정하는 데 여러 요소들이 있지만 사업의 진행 속도가 무엇보다 중요하다. 따라서 부산지역 전체의 재개발사업의 진행 속도를 지역별로 살펴보자. 전체 117곳 중 재개발사업의 9부 능선을 넘었다고 할 수 있는 관리처분인가까지 진행된 사업장은 62곳이다. 부산진구가 10곳으로 가장 많고 남구가 8곳, 동구가 7곳으로 그 뒤를 이었다. 금정구와 사하구는 각각 1곳으로 가장 적었다. 부산진구와 남구는 주택 공급과잉이라는 우려의 시선도 있지만 입지나 교통, 주거환경 측면에서 우수한 지역이라는 반증이기도 하다.

 

<그래프4>부산지역의 재개발사업 관리처분까지의 소요기간

 
<그래프4>는 부산지역 전체 재개발사업장의 구역지정에서 관리처분인가까지의 평균 소요기간을 나타낸 것이다. 사업 속도 면에서 가장 오래 걸리는 지역은 동구로서 11.9년인데 이는 부산 평균보다 3년 정도 더 걸리는 것으로 나타났다. 사상구가 11.4년,  10.3년인 북구가 뒤를 따랐다. 소요기간이 가장 짧은 지역은 금정구로 부산 평균보다 2.7년이 적은 6.2년으로 나타났으며, 뒤를 이어 서구, 영도구, 해운대구가 7년 정도 소요되었다.

부산지역 전체 재개발사업의 45% 정도를 차지하고 있는 동구, 남구, 부산진구의 3개 지역을 묶어 보면 소요기간은 평균 10년이었다. 가장 빨리 진행되는 금정구보다 약 3.8년이 더 걸리는 것으로 나타났다. 표본수가 1개에 불과하지만 사업진행 속도에 있어서는 금정구가 가장 빠르고, 동구는 11.9년으로 가장 오래 걸리는 것으로 나타났다. 특히 동구의 경우, 북항재개발 사업 등의 최대 수혜지역이라는 긍정적인 요소가 많음에도 불구하고 오히려 잦은 사업방식 변경, 조합원 상호간 이해가 상충되어 사업진행 속도가 느린 것으로 판단된다.

정리해보면, 부산지역은 전체적으로 117곳에서 재개발사업이 진행 중이며, 이 중 관리처분인가, 이주 및 철거, 조합원 동·호수 추첨이 완료된 구역은 모두 62곳으로 전체적으로 활발하게 진행되고 있다. 특히 가야1, 괴정2, 동삼1,2, 망미1, 명륜4, 명장1, 반여1-2, 봉래1, 서대신 4,5,6,7, 우암 1,2, 전포1-1과 같이 상대적으로 낙후된 지역들의 사업이 잘 진행되고 있어 지역 간 균형발전 및 주민들의 주거환경의 질을 높이는데도 기여하고 있다.
 
이상으로 부산지역의 재개발사업 현황과 지역별 사업장 수 및 진행 속도를 살펴보았다. 앞서 언급한 바와 같이 사업의 진행 속도 면에서는 금정구가 가장 빠르고, 사업장 수로 보면 부산진구가 가장 많다. 부산지역에 한정된 자료라는 한계는 있지만 부산지역 재개발 시장을 한 눈에 조망해 볼 수 있어 나무가 아닌 숲을 보는데 참고가 될 것이다.