9. 조정지역 다주택자 양도소득세 중과에서 제외되는 주택

철수는 현재 서울에 아파트 2채, 그리고 창원, 경남 합천에 각 1채 해서 총 4채를 보유하고 있다.

 

주택	소재지	기준시가
A	서울특별시	4억
B	서울특별시	10억
C	창원시	2억9천
D	경남 합천군 시골 촌집	8천

 

서울의 주택 중 1채는 기준시가가 4억, 1채는 10억이다. 그리고 창원과 경남 합천에 2채는 모두 기준시가가 3억원 이하다. 이 상태에서 철수는 서울의 아파트 한 채를 팔려고 하는데, 이때 양도소득세 중과시 몇 개의 주택으로 볼까?

 

이 경우 먼저 다주택자의 양도소득세 중과시 제외되는 주택을 살펴볼 필요가 있다. 다주택자의 양도소득세 중과를 따질 때 모든 주택이 중과되는 것은 아니고 다음과 같은 두 가지 요건에 해당할 경우 중과에서 제외해준다.

 

<다주택자 양도소득세 중과에서 제외되는 주택의 요건>

 

1. 수도권 및 광역시· 특별자치시 외의 지역에 있는 주택(경기도 읍・면, 광역시 군, 세종시의 읍・면 지역 포함)

2. 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가 합계액이 3억원 이하의 주택

 

따라서 철수가 서울의 아파트 한 채를 팔면 4주택자로 보지 않고 2주택자로 본다는 것이다. 창원아파트와 합천의 촌집은 공히 수도권 및 광역시·특별자치시 외의 지역에 있고, 기준시가 3억원 이하이므로, 양도소득세 중과를 따질 때는 주택 수에 포함되지 않는다. 따라서 철수는 주택 4채를 보유하고 있지만, 서울의 아파트를 팔 경우 2주택자로 중과된다.

 

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그렇다면 창원 소재 아파트를 팔 때는 어떻게 되는가?
상기의 두 가지 요건 즉, 지역요건과 기준시가 3억원 이하 요건을 모두 충족했을 뿐만 아니라 창원은 조정지역도 아니기 때문에 양도소득세가 중과되지 않는다. 따라서 장기보유특별공제를 받을 수 있고, 기본세율(6~42%)로 세금을 내면 된다.

 

여기서 간과하지 말아야 할 것은 ‘주택 수에서 제외해 주는 주택’이란, 다주택자로서 양도소득세 중과 여부를 판단할 때 주택 수에서 빼 준다는 의미이지 양도소득세 자체를 내지 않는다는 의미가 아니라는 점이다. 따라서 중과 여부에서는 빠지더라도 양도소득세 자체를 계산할 때는 주택 수에 포함되고 세금을 내야 한다.

 

철수가 서울 아파트를 창원의 아파트보다 먼저 양도할 경우 1세대 1주택 비과세 적용을 받기 위해서는 창원아파트를 임대주택으로 등록하면 가능하다. 그러나 일반적으로 양도차익이 적은 아파트를 먼저 양도하고 양도차익이 큰 아파를 나중에 양도하는 것이 유리하다.