10. 입주권 관련 취득세

영화 <악인전>, 연쇄살인범을 잡기 위해 경찰이 조폭과 손을 잡았다. 영화는 한 마디로 무차별 살인을 저지르는 연쇄살인범을 쫓는 이야기다. 연쇄살인범은 세금으로 월급 받는 경찰이 잡아야지 왜 조폭이 개입하는지 궁금했는데, 경찰이 무능해서 조폭과 손을 잡은 것이다. 경찰이 살인범을 잡을 수가 없으니 조폭의 돈과 인력 그리고 목숨 걸고 일하는 근성을 빌리겠다는 것이다. 경찰과 조폭들이 회식을 하는 장면에서 이런 대사가 나온다.

 

"너희 경찰들은 국민 세금 받으면서 일 그렇게 하잖아! 우리는 목숨 걸고 하는 거거든." 

 

어떤 일을 하던 ‘목숨 걸고 한다’는 말보다 더 처절한 말이 또 있을까. 과거 프랑스의 재무장관이었던 장 바티스트 콜베르는 “가장 바람직한 조세는 거위가 비명을 덜 지르게 하면서 최대한 많은 깃털을 뽑는 것”이라고 말한 바 있다. 전 정부의 청와대 경제수석이 한 기자회견에서 "올해 세법개정안의 기본정신은 거위가 고통을 느끼지 않도록 깃털을 살짝 빼내는 식으로 세금을 더 거두는 것"이라고 발언해 국민들의 분노를 샀던 일이 있었다. 그러나 그 어떤 깃털이든 뽑히는 국민들은 아프다. 우리나라 국민 1인당 1년에 내는 세금(2014년)은 평균 509만 원이다. 갓난아기, 학생, 병원에 입원한 사람들은 물론 교도소에 있는 사람들까지 모두 포함되었기 때문에 적은 금액이 아니다. 509만 원에 인구 5,000만 명을 곱하면 250조가 넘는 가히 세금공화국이다.

 

 

입주권 관련 취득세

재개발 재건축과 같은 정비사업에서는 같은 주택이라도 사업진행 단계에 따라 주택이 되었다가 토지가 되었다가 다시 주택이 되기 때문에 취득세도 달라진다. 정비구역 내 주택의 경우, 구역지정에서부터 조합설립인가와 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획인가 전까지는 주택으로 보아 주택분 취득세 1.1~3.5%, 관리처분계획인가 후부터 조합원 동호수 추첨과 이주 및 철거를 거쳐 아파트 준공 전까지는 입주권(토지분)으로 보아 4.6%의 취득세를 납부한다. 그러다 준공이 되면 다시 주택으로 탈바꿈하기 때문에 주택(건물분) 취득세를 또 납부한다. 입주권 상태에서 해당 구역의 주택을 취득하면 토지로 보아 4.6%의 취득세를 내는 게 원칙이지만, 예외적으로 관리처분계획인가가 난 후 입주권으로 전환되었다 하더라도 주택이 철거되지 않고 있다면 주택분 취득세를 낸다.

 

<표> 입주권 및 주택 취득세율

구분			취득세	농어촌특별세	지방교육세	합계
입주권 유상취득(주택 제외, 면적 무관)			4	0.2	0.4	4.6
주택	6억 이하	85㎡ ↓	1	-	0.1	1.1
		85㎡ ↑	1	0.2	0.1	1.3
	6억 초과~ 9억 이하 (2020.1.1.개정 적용)	85㎡ ↓	2	-	0.2	2.2
		85㎡ ↑	2	0.2	0.2	2.4
	9억 초과	85㎡ ↓	3	-	0.3	3.3
		85㎡ ↑	3	0.2	0.3	3.5
원시취득		85㎡ ↓	2.8	-	0.16	2.96
		85㎡ ↑	2.8	0.2	0.16	3.16

* 세율=%, ↓=이하, ↑=초과를 각각 의미함.

 

<표>는 입주권 및 주택의 취득세율을 금액별로 구분한 것인데, 면적은 분양면적이 아닌 전용면적 기준이다. 입주권은 재개발 재건축에서 ‘관리처분계획인가에 의해 취득한 입주자로 선정된 지위’이므로 조합원이었더라도 현금청산자는 해당되지 않는다. 앞서 언급한 바와 같이 입주권에 대한 취득세는 주택이든 토지든 물건의 종류를 불문하고 토지로 보아 4.6%가 원칙이다. 그러나 관리처분계획인가 후에도 주택이 철거될때까지는 취득세를 주택으로 납부한다. 주택의 경우, 취득세는 금액에 따라 1.1~3.16%이고, 농어촌특별세는 금액에 상관없이 면적이 85㎡ 이상인 경우에만 부과하며, 지방교육세는 면적과는 상관없이 전부 차등 부과된다.

 

그런데 2020년 1월 1일부터 취득세 요율이 일부 개정되었다. '6억원 초과~9억원 이하' 구간에 대해 일률적으로 2%의 동일세율을 적용해 왔으나 '문턱효과'를 없애기 위해 금액을 세분화하여 세율을 달리했다. 즉 6억원 이하 1%, 6억 5천만원 이하 1.33%, 7억원 이하 1.67%, 7억 5천만원 이하 2%, 8억원 이하 2.33%, 8억 5천만원 이하 2.67% 그리고 9억원 이하는 2.99%로 세분화하였으므로 유의할 필요가 있다. 4주택 이상은 금액에 상관없이 4% 동일세율을 적용한다.