11. 재개발구역 승계조합원은 취득세를 두 번 낸다

원조합원과 승계조합원을 구분하는 것은 학문적·법률적 의미는 없고, 세금 때문에 편의상 구분한 용어다. <표>에서처럼, 세법상 원조합원과 승계조합원을 구분하는 기준일은 재건축의 경우에는 관리처분계획인가일이다. 반면 재개발의 경우에는 취득세와 양도소득세가 다르다. 취득세는 사업시행인가일, 양도소득세는 관리처분계획인가일을 기준으로 구분한다.

 

<표> 원조합원·승계조합원 구분 기준

구분	세목	원조합원과 승계조합원 구분기준	원조합원 혜택
재개발	취득세	사업시행인가일	85㎡ 이하 원시취득세 면제
	양도소득세	관리처분계획인가일	보유 기간 및 장기보유특별공제 (입주권 기간 제외)
재건축	취득세	관리처분계획인가일	-
	양도소득세	관리처분계획인가일	-

 

원조합원과 승계조합원 구분과 관련하여 기억해야 할 것은 2008년 3월 12일 이전에 정비구역으로 지정된 경우에는 사업시행인가일 기준으로 원조합원과 승계조합원을 구분하고, 그 이후에는 정비구역지정일이 기준일이 된다는 점이다. 한 마디로 원조합원 기준을 강화하여 취득세를 많이 받겠다는 것이다. 그럼에도 불구하고 지금까지는 재개발에서 사업시행인가일 이전에 주택을 취득한 원조합원이라면 준공 후 신축 아파트 취득시 전용면적 85㎡ 이하면 취득세가 면제된다.

 

 

그리고 원조합원의 경우, 양도소득세 산정시 공사기간을 보유기간으로 인정해 주는 것으로 알고 있는 경우가 있는데, 공사기간이 아닌 관리처분계획인가 전 보유한 기간과 준공 후의 기간만 인정해 준다. 장기보유특별공제도 공사기간, 즉 입주권 상태의 기간은 인정해 주지 않는다. 원조합원은 전용면적이 85㎡ 이하이면 원시취득세가 면제되지만, 승계조합원은 취득시 소유권이전 취득세를 납부하고 아파트가 완공되면 또 소유권보존등기에 따른 원시취득세를 납부해야 하므로 취득세를 두 번 낸다. 입주권을 매수했을 당시에는 그 시점의 주택 또는 토지를 매수한 것으로 보고 향후 지어지는 새 아파트에 대한 취득세는 납부하지 않은 것으로 보는 것이다.

 

분양권과 입주권에 대한 취득세를 이해하기 위해서는 토지소유자를 확인하면 된다. 분양권은 토지소유자가 시행사로 되어 있지만 입주권은 기존주택을 소유한 사람, 즉 조합원이 토지를 소유하고 있다. 따라서 분양권을 소유한 사람은 단순히 권리만 보유하고 있다가 아파트가 완공되면 토지와 건물에 대한 소유권을 동시에 이전받는 반면, 입주권은 아파트가 완공되면 건물만 등기하는 절차를 밟는다. 토지는 원조합원이든 승계조합원이든 이미 소유하고 있기 때문이다.