12. 분양권·입주권 취득세율

입주권과 달리 분양권 취득세는 주택 세율을 그대로 적용한다. <표>에서처럼, 6억 원 이하이면서 85㎡ 이하인 경우 1.1%, 85㎡ 초과는 1.3%이다. 그리고 6억 원 초과이면서 9억 원 이하일 때, 면적이 85㎡ 이하라면 2.2%, 85㎡를 초과하면 2.4%, 그리고 매매가가 9억 원 초과인 경우 85㎡ 이하는 3.3%, 85㎡ 초과할 경우에는 3.5%를 각각 취득세로 납부하게 된다.

<표> 분양권 취득세율

구분	면적	취득세	농어촌 특별세	지방 교육세	합계	과세표준
6억↓	85㎡↓	1	-	0.1	1.1	-원분양자:분양가격 -승계분양자:분양가+프리미엄
	85㎡↑	1	0.2	0.1	1.3
6억↑~9억↓	85㎡↓	2	-	0.2	2.2
	85㎡↑	2	0.2	0.2	2.4
9억 ↑	85㎡↓	3	-	0.3	3.3
	85㎡↑	3	0.2	0.3	3.5

*세율=%,↓=이하, ↑=초과를 각각 의미함.

 

분양권 취득세 산정시에는 다시 원분양자와 승계분양자로 구분한다. 먼저 원분양자인 경우, 분양가에 세율을 곱한 금액을 취득세로 납부하면 된다.

구분	취득세
원분양자	분양가격x세율
승계분양자	(분양가격x프리미엄)x세율

 

예를 들어, A가 부산진구에 있는 전용 90㎡ 아파트의 일반분양에 당첨된 경우, 분양가가 4억 원이면 취득세는 4억 원에 1.3%를 곱한 520만 원이 된다. 그리고 B가 서울 강남에 있는 전용 90㎡인 아파트 일반분양에 당첨된 경우 분양가가 15억 원이라면, 15억 원에 3.5%의 세율을 곱한 5,250만 원이 취득세가 된다. 만약 B가 분양받은 아파트를 C에게 15억 원에 프리미엄 2억 원을 붙여 팔았다면 분양가 15억 원에 프리미엄 2억원 을 더한 17억 원에 3.5%를 취득세로 납부해야 한다. 따라서 원분양자와 승계분양자의 취득세는 달라진다. 물론 프리미엄이 없다면 차이가 없다.

 

(4) 입주권 취득세율

 

입주권에 대한 취득세는 <표>에서 보는 바와 같이, 관리처분계획인가 후 준공(사용승인) 전까지는 토지에 대한 취득세 4.6%를 납부하는 것이 원칙이다. 단, 관리처분계획인가가 났음에도 불구하고 실제 주택이 철거될 때까지는 주택에 대한 취득세를 납부한다고 여러 차례 언급했다. 이때 과세표준금액은 프리미엄을 포함한 입주권 매입가격이 된다.

 

<표> 입주권 취득세율

사업진행단계	면적	취득세	농어촌특별세	지방교육세	합계	과세표준
관리처분계획인가 후~준공 전	무관	4.0	0.20	0.40	4.60	입주권매입가
준공 후	85㎡↓	2.80	-	0.16	2.96	-재개발:승계취득가액 -재건축:건축비
	85㎡↑	2.80	0.20	0.16	3.16

*세율=%,↓=이하, ↑=초과를 각각 의미함.

 

그리고 준공이 되면 입주권은 다시 주택으로 변신하기 때문에 원시취득이 되므로 85㎡이하인 경우, 농어촌특별세는 비과세 되어 2.96%를 납부하고, 85㎡ 초과시에는 3.16%의 취득세를 납부한다. 과세표준은 재개발의 경우 승계취득가액(권리가액+프리미엄)이 되고 재건축은 해당 평형별 건축비가 된다.