14. 부동산 취득·보유·처분시 세금

혹자는 부동산이 없으니 세금 공부는 그때 가서 고민하겠다고 한다. 그야말로 태평스러운 발상이다. 사실 부동산자본주의가 고착화되고 있는 우리나라에서 부동산을 빼고 경제를 이야기할 수 없듯이, 부동산을 빼고 자본주의적 삶을 말하기 어려운 상황이다. 따라서 부동산 관련 세금은 무주택자라고 해서 강 건너 불구경할 일이 아니다. 막상 집이 한 채 생겨 공부하려고 하면 이미 늦다. 미리 준비하지 않으면 내지 않아도 될 세금을 내는 경우가 종종 발생한다. 과세당국은 가급적이면 과세를 하려고 한다. 설령 잘못 부과했다 하더라도 선심쓰듯 돌려주면 그만이다. 국세청이 과다 징수 등 이유로 되돌려준 세금(2015년)이 무려 6조 2,000억 원이었다.

예를 들면, 과세당국은 감면대상이라도 감면신청서를 제출하지 않으면 감면을 해 주지 않는다. 국민을 위한 법, 민법에 “권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다.”는 법 명언이 있다. 권리가 있지만 그 권리를 적극적으로 행사하지 않는 국민은 그 권리를 누릴 자격이 없으며, 따라서 법으로도 그 권리를 보호해 주지 않는다는 뜻이다. 한 마디로 섬뜩하다. 피같은 돈을 악착같이 세금으로 걷어가면서 정작 국민들에게 주어진 권리를 살갑게 챙겨주는 것에는 그다지 신경을 쓰지 않는다. 팔짱만 낀 채 스스로 감면을 받으라는 식이다. 주어진 권리도 국민들 스스로가 정해진 기간 내에 행사하지 않으면 주었던 밥그릇을 도로 뺏앗아 간다. 국가와 싸워 이기는 국민은 없다. 왜일까. 국가가 지면 국가가 망하기 때문이다. 그렇다고 국가와 세법만 탓하고만 있을 수는 없는 노릇이다. 권리 위에 잠자지 않기 위해, 그나마 주어진 권리마저 잃지 않기 위해서는 기본적인 세금은 절세를 위해서 뿐만 아니라 상식 차원에서라도 알아야 한다.

부동산은 취득하는 순간부터 양도하는 순간까지 세금에 포위되어 있다. 취득하면 취득했다고, 그냥 가지고 있으면 또 그냥 가지고 있는다고, 팔면 또 팔았다고 세금을 내야 한다. 부동산 관련 세금은 종류도 다양해서 안 낼 수는 없지만 좀 줄여보자는 것이 우리가 세금을 공부하는 이유다.

 

취득시	보유시	처분시
취득세, 상속세, 증여세	재산세, 종합부동산세	양도소득세

 

우리나라는 부동산 소유자를 해당 부동산의 등기부등본상 소유자로 판정한다. 하지만 우리나라 등기는 공신력이 없고 공시력만 있다. 공신력이 없다는 것은 국가에서 등기부등본상 소유자를 진정한 소유자로 100% 보장하지 않는다는 뜻이다. 부동산은 취득하면 소유권 이전을 통해 등기부등본상에 명의를 등재해야 비로소 ‘내 것’이라고 주장할 수 있다. 이때 취득하여 명의변경을 하려면 가장 먼저 만나게 되는 세금이 취득세다. 따라서 취득세는 미납이 없다. 소유권이전을 하려면 취득세를 내야 하기 때문이다. 취득세는 잔금청산 후 60일 이내에 납부하면 되지만 등기를 하려면 등기하기 전에 납부해야 한다. 취득은 제3자로부터의 취득만을 의미하는 것은 아니고 가족이라도 상속이나 증여로 명의가 변경되는 것도 취득으로 보기 때문에 취득세를 납부해야 함은 물론, 경우에 따라서는 상속세와 증여세도 납부해야 한다.

 

이렇게 부동산을 취득하여 취득세를 내고 나면 또 보유하고 있다고 보유세가 나온다. 주택의 경우, 재산세는 물론 일정금액을 초과할 경우 종합부동산세도 납부해야 한다. 재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일 소유자에게 1년치를 전부 부과한다. 따라서 주택을 취득할 때 매수자 입장에서는 6월 1일을 잔금일로 하지 않는 것도 재산세를 절감할 수 있는 한 방법이다. 사실 찌그러진 중고자동차를 가지고 있어도 1년에 두 번 자동차세를 낸다. 자동차에 비하면 주택 재산세는 그나마 양호한 편이다. 부동산을 공동명의로 하면 절세할 수 있다는 말이 있다. 맞는 말이다. 대표적인 것이 종합부동산세다. 종합부동산세는 개인별로 주택의 공시지가 합계액이 6억 원 까지는 감면되기 때문에 공동명의에 따른 절세효과가 있다. 그러나 재산세는 공동명의를 해도 절세효과가 없다. 전체 금액을 해당 지분별로 부과하기 때문이다. 어떤 아파트에 재산세가 50만 원이라면 남편 단독명의일 경우 남편에게 50만 원을, 2분의 1씩 공동명의로 해 놓았다면 각각에게 25만 원씩 부과하는 구조이기 때문이다.

 

이처럼 부동산은 취득하면 취득세, 보유하고 있으면 재산세와 종합부동산세를 내야 하는데 이것으로 끝이 아니다. 보유세가 부담이 되어 팔면 또 팔았다고 양도소득세를 내야 한다. 세금 중 가장 관심을 많이 가지는 세금이 양도소득세다. 그러나 양도소득세는 취득세나 재산세처럼 간단하지 않다. 한 마디로 머리를 싸매야 하는 복잡한 세금이다. 양도소득세는 소득이 있는 곳에 과세한다는 과세당국의 철학에 가장 부합하는 세금이다. 양도차익이 없으면 내야 할 세금이 없기 때문이다. 양도소득세는 자진신고납부제도를 취하고 있어 양도한 사람이 스스로 신고하고 납부도 해야 한다. 입주권 관련 양도소득세는 제5장을 참조하면 된다.