13. 입주권 상태라도 주택은 멸실 전까지는 주택분 취득세를 낸다

<도시정비법>상 재개발 재건축에서는 관리처분계획인가가 나면 주택의 경우 멸실 여부와 관계없이 입주권으로 전환된다. 입주권으로 전환되면 토지나 주택 구분 없이 토지 취득세를 납부하는 것이 원칙이다. 그런데 재개발 재건축 현장을 보면, 관리처분계획인가가 나도 이주 및 철거 전까지는 주택에 거주하고 있다. 그러다 보니 관리처분계획인가 후라 하더라도 주택이 멸실되지 않았는데 토지 취득세를 납부하는 것은 불합리하다는 이의가 계속 제기되어 왔다. 이에 2018년 1월 1일 이후 취득분부터는 관리처분계획인가 후라 하더라도 주택이 멸실되지 않았다면 주택분 취득세를 납부하도록 유권해석(지방세운영과-1, 2018.1.2.)을 한 바 있다.

 

입주권과 분양권은 토지소유자로 구별된다

 

입주권과 분양권은 같은 듯 다르고 다른 듯 같다. 분양권은 일반분양 청약으로 당첨되면 생기는 권리고, 입주권은 정비사업에서 완공 후 아파트를 취득할 수 있는 권리다. 세법에서는 둘 다 양도소득세 납부대상이지만 계산 방식도 다르고 주택으로 볼 것인지 단순한 권리로 볼 것인지도 차이가 있다. 앞서 언급했듯이 분양권과 입주권을 구분하는 손쉬운 방법은 토지소유자가 누구인가를 보는 것이다. 분양권은 시행사가 토지를 소유하고 있어 중간에 승계취득하면 취득세 부담이 없다. 준공될 때까지는 토지의 소유가 시행사이기 때문이다. 따라서 분양권은 중간에 취득하더라도 아파트 준공 후 시행사로부터 소유권을 이전받기 전까지는 취득세가 없고, 소유권이전시 원시취득세를 내면 그만이다. 하지만 입주권은 취득 시에 한 번 완공 후 원시취득시 한 번 해서, 두 번 취득세를 내게 된다.

따라서 입주권을 취득하거나 양도할 경우 부과되는 취득세나 양도소득세는 진행단계에 따라 일반적인 주택과는 조금 다르게 취급된다. 주택의 형체가 없는 입주권 상태를 주택으로 볼 것인가에서부터, 관리처분인가 후에 취득세를 어떻게 납부해야 하는지, 주택과 입주권을 동시에 보유하고 있을 경우 비과세 적용을 받기 위해서는 어떻게 해야 하는지 등과 같은 복잡한 문제들에 직면하게 된다. 많은 사람들이 심지어 세무사들도 양도소득세에서 가장 어려운 부분 중 하나가 입주권 관련 비과세 특례라고 할 정도다. 따라서 입주권 관련 취득세와 양도소득세는 거의 난수표를 해독하는 수준일 정도로 복잡하지만 기본적인 몇 가지만 체크하면 의외로 단순한 측면도 있다.