15. 재개발 승계조합원의 프리미엄에 대한 취득세

재개발 입주권의 경우 취득(토지)하는 단계에서 한 번, 아파트에 입주(건물)할 때 한 번 해서 총 두 번에 걸쳐 취득세를 납부한다. 입주권을 매수했을 당시에는 그 시점의 주택 또는 토지를 매수한 것으로 향후 지어지는 새 아파트에 대한 취득세는 납부하지 않은 것으로 보기 때문이다. 그러나 이 부분은 늘 논란의 중심에 서 있기도 하다.

 

 

얼마 전, <서울경제>의 “재개발 승계조합원 취득세 폭탄 맞나”라는 기사(2019. 6. 25.)가 큰 파장을 일으켰다. 행정안전부 지시사항으로 과세표준을 변경하여 분양가 프리미엄에도 취득세를 부과겠다는 것이다. 기사에서 한 사례가 등장하는 데, ‘2019년 7월 서울 어느 재개발구역의 새 아파트에 입주를 앞두고 있던 승계조합원인 A는 구청을 방문해 취득세를 문의했다가 예상 금액보다 1,000만 원 가량이 더 부과된다는 말에 깜짝 놀랐다. A는 언제부터, 왜 셈법이 바뀌게 됐는지 등을 구청 직원에게 물었지만 돌아오는 답변은 행정안전부 지시사항이란 말뿐이었다.’고 분통을 터트렸다.

 

행정안전부로부터 해당 조합이 안내받은 내용에 따르면, 기존에는 ‘조합원분양가+옵션금액-승계 취득세 과표(종전 부동산 취득가격)-선납 할인액-부가가치세’가 과표였지만,‘조합원분양가+프리미엄+옵션금액-승계 취득세 과표-선납 할인액-부가가치세’로 과표를 바꾸겠다는 것이다. 복잡하게 해 놨지만 한마디로 정리하면 분양가 프리미엄에 대해서도 과세를 하겠다는 것이다. 문제는 행정안전부와 지방자치단체 등이 재개발 승계조합원의 취득세 과세표준에 분양가 프리미엄을 넣는 방안을 검토하는 단계인데도 납세 현장에서는 혼란에 빠졌다. 갑자기 취득세 계산법이 바뀌는 것도 문제지만, 아직 논의가 확정되지도 않은 상태에서 취득세 납세처인 구청에서 바뀌는 셈법대로 재개발 승계조합원에 안내를 했기 때문이다. 사실 입주권 취득시 토지에 대한 취득세를 납부할 때 이미 프리미엄에 대한 세금이 포함되어 있다. 그런데 완공 후 취득세를 낼 때 다시 프리미엄에 대해 과세하는 것은 이중과세의 우려가 있다는 것이다. 이 중 두 번째로 내는 취득세에 대한 부분이 바뀐다는 것이다. 이처럼 파장이 커지자 2019년 6월 28일 행정안전부에서 앞서 <서울경제> 기사에 대한 해명을 내놨다.

<기사 내용> 재개발 주택 승계조합원 취득세 납부와 관련, 분양권 프리미엄을 취득세 과세표준 산정 시 포함하도록 행안부 유권해석이 변경되어 ‘취득세 폭탄’ 및 이중과세의 소지가 있음 [행안부 설명] 가. 취득세 과세표준에는 부동산을 취득하기 위한 일체의 직·간접 비용을 포함하도록 규정(지방세법 제10조제1항제5항, 같은 법 시행령 제18조제1항)하고 있으므로, 종전부터 분양권 프리미엄은 취득세 과세대상이었고, 우리부에서는 2015년 유권해석(2015.11.9.자료 참조)을 통해 이를 명확히 한 바 있음 한편, 마이너스 프리미엄에 대해서는 취득세 과세표준에서 공제하는 법적 근거(지방세법 시행령 제18조제4항)를 신설하여 2016년부터 적용하고 있음   나. 그동안 과세하지 않던 프리미엄에 대해 우리부에서 유권해석을 변경하여 앞으로 과세한다는 보도에 대해, 일부 재개발 사업 구역에서 분양권 프리미엄에 대한 취득세 신고납부가 누락된 사례가 있었기 때문에, 자치단체가 취득세 신고납부를 앞두고 있는 재개발 조합에 분양권 프리미엄을 과세표준에 포함하여야 함을 안내하였는데, 이를 유권해석 변경으로 오해한 것으로 보임 다. 이중과세의 소지가 있다는 점에 대해, 조합원의 지위를 승계할 때 종전 토지의 가액에 분양권 프리미엄을 더하여 취득세를 과세하며, 입주할 때 분양가격에 프리미엄을 포함하더라도 종전 부동산 취득가격에 프리미엄이 포함되어 과표에서 다시 공제(지방세특례제한법 제74조제1항제2호)되므로 이중으로 과세되지 않음

 

이를 정리하면, 행정안전부에서 일부 재개발구역에서 분양권 프리미엄에 대한 취득세 신고납부가 누락된 사례가 있어, 지자체로 하여금 취득세 신고납부를 앞두고 있는 재개발 조합에 분양권 프리미엄을 과세표준에 포함하여야 함을 안내하는 것에 불과한 것이었는데, 이를 행정안전부의 유권해석 변경으로 오해한 것이라고 밝혔다. 그리고 이중과세 소지가 있다는 우려에 대해, 조합원의 지위를 승계할 때 종전 토지의 가액에 분양권 프리미엄을 더하여 취득세를 과세하며, 입주할 때 분양가격에 프리미엄을 포함하더라도 종전 부동산 취득가격에 프리미엄이 포함되어 과표에서 다시 공제(지방세특례제한법 제74조제1항제2호)되므로 이중으로 과세되지 않는다고 하여 문제는 일단락 되었지만, 문제가 해결되었다기보다는 잠시 덮어두었다고 하는 것이 올바른 표현이다.

 

행정안전부 유권해석(2015. 11. 9.) 「지방세법」제10조제5항 본문 및 같은 항 제3호에서 “판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득”에 대해서는 “사실상 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다”고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조제1항에서는 “법 제10조제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직·간접비용의 합계액으로 한다”고 규정하고 있음 최종 취득자는 거래 상대방인 분양회사 소유의 부동산을 취득하기 위해 제3자인 분양권 매도자에게 프리미엄을 지급하는 것이므로분양권 프리미엄은 취득세 과세표준에 포함

 

상기 행정안전부 유권해석 역시 선뜻 이해하기 어렵다. 마지막 부분에서 ‘최종 취득자는 거래 상대방인 분양회사 소유의 부동산을 취득하기 위해 제3자인 분양권 매도자에게 프리미엄을 지급하는 것이므로, 분양권 프리미엄은 취득세 과세표준에 포함’이라고 하는 부분이다. 이는 입주권 승계조합원이 아닌 일반 분양자들에게 해당되는 것이다. 분양권을 소유한 사람의 경우에는 승계조합원과는 달리 아파트 준공 후 취득세를 납부할 때 주택 매매에 대한 취득세율 1.1%에서 3.5%를 한 번만 납부하기 때문에 행정안전부의 유권해석이 타당해 보인다.

 

그러나 재개발구역의 승계조합원​을 일반분양자들처럼 적용시키 데는 무리가 있다. 재개발에서는 원조합원이든 승계조합원이든 조합원은 자신의 부동산을 조합에 출자하여 아파트를 건축하는데 참여하는 주체이지 제3자가 아니기 때문이다. 즉 청약을 통해 아파트 건설사로부터 분양권을 취득하는 제3자가 아니라는 것이다. 따라서 승계조합원은 입주권을 살 때 소유권이전등기 취득세와 준공 후 입주시 소유권보존등기 취득세를 두 번 내는 것이다.

 

부산의 어느 재개발구역의 조합원 A는 분양신청을 통해 조합원분양가가 4억 원인 84-T타입을 배정받았다. 그 후 조합원 B(승계조합원)에게 종전자산평가액 2억 원짜리 입주권에 웃돈(프리미엄) 1억 원을 더하여 매도하였다.

-조합원지위 승계시(프리미엄과세)=토지승계취득가액(종전 토지가액+프리미엄)x4%

-입주시(프리미엄 비과세)=[(신축아파트 분양가+프리미엄)-(종전 주택가액+프리미엄)]x2.8%

 

앞서 행정안전부에서 이중과세가 아니라는 입증으로 제시한 산식으로 B가 납부해야 할 취득세를 살펴보자. 여러 차례 언급했듯이 승계조합원 B는 소유권이전등기시, 준공 후 소유권보존등기시 해서 취득세를 두 번 납부해야 한다. 먼저 A로부터 입주권을 매입하면서 소유권이전등기시 취득세는 승계취득가액(종전자산평가액+프리미엄) 3억 원의 4.6%를, 그리고 아파트 준공 후 소유권보존 등기시에는 ‘(조합원분양가 4억 원+프리미엄 1억 원)-(종전자산평가액 2억 원+프리미엄 1억 원)x2.96%’를 각각 취득세로 납부해야 한다. 이렇게 하면 행정안전부 말대로 프리미엄에 대한 이중과세는 아니듯 하다.

 

그러면 왜 입주권 프리미엄에 대한 이중과세 논란이 대두된 것인가. 승계조합원의 입주권을 일반분양권에 그대로 적용하려 했기 때문으로 보인다. 분양권은 취득세를 한 번 내고 승계조합원 입주권은 두 번 낸다는 것을 구분하지 않았기 때문이 아닐까 한다. 착오가 아니라면 시장의 반응을 떠보기 위한 것이 아니었을까.