19. 입주권은 카멜레온이다

간혹 분양권은 주택이 아니지만 입주권은 주택이라고 생각한다. 하지만 <도시 및 주거환경정비법> 절차에 따라 진행되는 재개발, 재건축사업에서 관리처분계획인가로 입주자로 선정된 지위인 입주권은 그 자체로는 주택이 아니다. 그러나 세금 산정시 다른 주택이 있을 경우 입주권을 주택 수에 포함시킨다. 관리처분계획인가가 나면 기존 주택이 철거되지 않았더라도 입주권으로 간주한다. 단 주택의 경우, 취득세, 양도소득세나 재산세는 입주권으로 바뀌어도 주택이 철거되기 전이라면 주택으로 간주하여 세금을 산정한다.

 

<사업 진행 단계에 따른 입주권 기간>

구분	주택	입주권			주택
사업진행단계	관리처분계획 인가 전	관리처분계획 인가 후	철거/착공	준공 전	준공 후	양도

 

이때부터 조합원들에게 새로 지어질 공동주택에 입주할 수 있는 지위가 부여되는데 이것이 곧 입주권이다. 재개발 재건축구역 내 주택의 경우 관리처분인가일 전까지는 주택이지만 관리처분인가가 나면 입주권으로 바뀌었다가 준공일(사용검사필증 교부일 또는 임시사용일)이 되면 다시 주택으로 간주한다.

 

같은 주택인데도 사업의 진행단계에 따라 '주택-입주권-주택'으로 카멜레온처럼 변신하는 것이다. 따라서 관리처분계획인가 전까지 구입한 주택은 주택이지만 관리처분인가시부터 준공일 전까지는 입주권, 그리고 준공일부터는 다시 주택이 된다. 결론적으로 '입주권은 주택은 아니지만 세금 산정 시 주택 수에는 포함된다'가 정확하다. 다시 말하면, 입주권을 양도할 때 일시적 1세대 2주택 비과세 특례나 중과 여부를 판단할 때 주택 수에 포함시키는 것이다. '입주권은 주택이다'와 '입주권은 주택 수에 포함된다'는 것은 의미가 다르다. 즉 입주권은 원래는 주택이 아닌데 단지 <소득세법>상 양도소득세 산정할 때 주택 수에 포함시킨다. 왜일까? 세금을 많이 거둬들이려는 이유에서다.

 

조합원입주권은 주택은 아닌데 주택 수에 포함된다

 

 

조합원입주권은 원래 주택 수에 포함시키지 않았다. 비과세 특례 적용시 주택이 아니기 때문에 주택 수에 포함시키지 않았던 것이다. 그러다 전국적으로 재개발 재건축 붐이 일어나 조합원입주권을 매개로 한 부동산투기가 성행하자 조합원입주권을 통한 부동산투기 차단을 위해 2005년 12월 31일 소득세법이 개정되어 조합원입주권을 1세대 1주택 비과세 특례 적용 시 주택 수 계산에 포함시키게 된 것이다.

 

따라서 2005년 12월 31일 전에는 조합원입주권을 주택으로 보지 않았기 때문에 1세대가 1주택과 조합원입주권을 보유하다가 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택의 비과세를 적용받을 수 있었다. 그러나 소득세법이 개정됨에 따라 1세대가 주택 A와 주택 B를 보유한 상태에서 주택 B가 2006년 1월 1일 이후 관리처분계획의 인가로 인해 재개발에 포함되어 조합원입주권으로 전환된 경우, 주택 A를 양도하는 경우에는 원칙적으로 1세대 1주택의 비과세 특례를 적용받을 수 없다.

 

다만 예외적으로 1세대가 1주택과 1조합원입주권을 소유한 경우라 하더라도 소득세법 제89조①항3호가목, 동법 동조4호, 시행령 제154조①항에 의한 조합원입주권 비과세 보유기간의 원칙 즉, 관리처분계획인가일 현재 해당 주택 보유기간 2년(조정대상지역 거주기간 2년)을 충족할 경우에는 부동산투기가 아닌 실거주 목적으로 간주하여 비과세 적용을 해 준다. 관리처분계획인가를 받으면 입주권으로 전환되고 입주권 상태는 보유기간 산정에서 제외하는 것이 원칙이지만 실제 재개발 현장에서는 관리처분계획인가를 받아 입주권 상태이지만 이주 전까지는 사실상 거주를 하고 있기 때문에 불합리한 측면이 있었다. 그래서 2018년 12월 27일 조세심판원에서‘2018서4630’결정문에 따라 입주권 상태이지만 실제 주택으로 거주한 기간(주택소유자 및 세입자 퇴거일)까지는 주택 보유기간으로 인정해 주게 된 것이다.

 

<표>는 입주권과 주택을 비교한 것이다. 재개발 재건축사업에서 주택이 철거되어 지상 건축물이 없어진 상태의 입주권은 주택은 아니지만 주택 수에는 포함된다고 했다. 소득세법상 입주권과 주택의 공통점은 세율과 보유기간(2년 보유, 조정대상지역 2년 거주) 충족시 비과세가 된다는 점이다. 반면 주택 수에는 포함되나 조정대상지역 주택 매도시 발생하는 양도소득세 중과에는 해당되지 않는다는 것이 차이점이다.

 

또한 입주권의 경우, 1세대 1주택 비과세 특례 적용시 보유기간으로 인정해 주는지 여부도 중요하다. 2년 보유할 경우 비과세가 되기 때문이다. 보유기간으로 인정되는 기간은 관리처분계획인가 전(관리처분계획인가 전)까지의 기간 즉 입주권이 되기 전까지의 기간만 인정해 준다. 장기보유특별공제 역시 입주권 이전의 기간만 인정되므로 입주권 상태의 기간은 장기보유특별공제를 받을 수 없다.

 

<표> 세금산정시 입주권과 주택의 차이점

구분	입주권	주택
주택여부	x	o
주택수 포함 여부	o	x
조정지역 내 양도소득세 중과여부	x	o
1세대 1주택 비과세 특례 적용시 보유기간인정 여부	△(관리처분계획인가 전)	o
장기보유특별공제	△(관리처분계획인가 전)	o
양도시 또는 LTV 산정시 주택수 포함 여부	o	o

 

그러나 조정지역 내 주택의 양도소득세 중과 여부를 판단할 때 주택은 중과에 해당되지만 입주권은 제외된다. 입주권은 주택이 아니라 주택을 취득할 수 있는 권리에 불과하기 때문이다.