93. 권리산정기준일-부산 사전타당성 통보일

재개발에서 권리산정기준일은 가장 중요한 핵심 내용이다.

새 아파트를 받을 수 있는지, 새 아파트를 몇 채를 받을 수 있는지, 아니면 새 아파트를 받을 수 없는지를 결정하는 기준일이기 때문이다. 다시 말하면 권리산정기준일은 분양자격을 정하는 기준일, 즉 지분쪼개기를 금지하는 기준일이다. 따라서 재개발 권리산정기준일을 이해하려면 먼저 지분쪼개기의 의미를 알아야 한다. 지분쪼개기란 구역 내 건물이나 주택 및 토지에 대해 하나의 소유권을 가지는 단독주택 또는 다가구주택을 여러 개로 나누어 다세대주택을 신축하거나 지분을 나누어 조합원 수를 늘리는 일체의 행위를 말한다. 반대로 해석하면 권리산정기준일 이전에는 지분을 늘리거나 조합원 수를 늘리는 것이 불법은 아니라는 의미다. 그러다보니 재개발 현장에서는 여전히 권리산정기준일 이전에 지분쪼개기가 성행하고 있다.

 

권리산정기준일

1. 정비구역지정 고시가 있은 날 또는 2. 시·도지사가 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날

 

권리산정기준일을 정하는 것은 상기 1,2 뿐이다. 시도지사가 상기2를 택하지 않으면 정비구역지정고시일이 기준일이 된다. 따라서 시도지사가 투기억제를 위하여 따로 정하는 경우에는 따로 정한 날이 권리산정기준일이 된다. 따라서 부산의 권리산정기준일은 2020년 9월 14일을 기준으로, 그 전에는 상기 1, 즉 정비구역지정고시일이 권리산정기준일이었고, 그 이후에는 상기 2, 즉 부산시에서 해당구청으로 사전타당성 결과를 통보한 날이 된다.

부산광역시 고시 제2020-349호(2020.9.14.)를 기준으로 그 이전에 정비구역으로 지정된 사업장은 "정비구역지정고시일", 그 이후에 사업이 시작되는 곳은 "부산시에서 신규 정비구역지정요건 적정성 판단을 위한 사전타당성검토심의 결과를 해당 자치구군에 통보한 날"이 된다는 점에 유의해야 한다.  여기서 사전타당성통과일은 상기2, 즉 시도지사가 투기억제를 위해 정비구역지정고시 전에 따로 정한 날인 것이다. 사전타당성 통과일이 권리산정기준일이 되는 지역은 부산 뿐이다.

 

 

권리산정기준일 이후에는 다음과 같은 조합원 수 증가 행위, 즉 지분쪼개기는 금지(제77조제①항)된다.

1. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우 2. 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우 3. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우 4. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우

 

권리산정기준일 이후 다음 각 호에 해당할 경우 수인의 분양신청자를 1인으로 본다.

 

①재개발구역지정일(기준일, 부산시에서 사전타당성심의결과를 해당 자치구군에 통보한 날) 이후 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환된 경우 ②관리처분계획기준일(분양신청종료일) 현재 수인의 분양신청자가 하나의 세대인 경우, 이 경우 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대원을 구성하고 있는 세대원을 포함한다.(배우자는 주민등록이 따로 되어 있어도 동일세대로 본다) ③하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우, 단 기준일 이전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분 면적이 조례에서 정한 규모(60㎡, 무주택자 20㎡) 이상일 경우 그러하지 아니하다. ④기준일 이후 한 필지의 토지를 수개의 필지로 분할한 경우 ⑤하나의 대지 범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 기준일 이후 토지와 주택으로 각각 분리해 소유한 경우

 

시도별 권리산정기준일

 

지역	권리산정기준일	조례 최초 시행일
서울	권리산정기준일	2003.12.30.
경기	2007.4.9.	2004.5.17.
부산	권리산정기준일	2004.4.22.
대전	구역지정공람공고일	2004.10.1.
경남		2006.1.26.
울산		2004.6.10.
창원		2016.3.11.
대구		2004.7.12.
광주		2004.3.25.

 

 

지자체의 조례로 권리산정기준일을 정하기 때문에 시도별로 권리산정기준일이 다르다. 서울은 2010년 7월 16일 이전 정비기본계획을 수립한 지역은 조례시행일인 2003년 12월 30일이 권리산정기준일이 되고, 그 이후 정비기본계획이 수립된 지역은 개정 조례상 권리산정기준일이 권리산정기준일이 된다. 즉 2010년 7월 15일 기준 정비기본계획에 포함되어 있는 구역과 지구단위계획이 결정고시된 구역은 정비구역지정고시일을 권리산정기준일로 본다는 의미다.

부산 역시 서울과 마찬가지로 권리산정기준일을 권리산정기준일로 하며, 경기도는 2007년 4월 9일이 권리산정기준일이 된다. 그리고 대전, 경남, 울산, 창원, 대구 및 광주는 구역지정공람공고일이 권리산정기준일이 된다.

 

부산시 권리산정기준일 관련 조례 개정 과정

조례 개정일	권리산정기준일
2004.4.22.	구역지정공람공고일
2010.3.3.	구역지정공람공고일
2012.12.26.	권리산정기준일-정비구역지정고시일
2018.7.11.	권리산정기준일-정비구역지정고시일
2020.9.14.(고시)	권리산정기준일-부산시에서 정비구역지정 적정성 요건 판단을 위한 사전타당성검토심의 결과를 해당 자치구군에 통보한 날

 

부산시는 2004년 4월 22일 처음 정비조례가 만들어져 2010년 3월 3일까지는 구역지정공람공고일이 권리산정기준일이었다. 그러다 2012년 12월 26일 조례 개정시 권리산정기준일이 정비구역지정고시일로 변경되어 2019년 9월 13일까지 적용되어 왔다. 그러나 2020년 9월 14일 부산시 고시를 통해 권리산정기준일을 부산시장이 투기억제를 위해 따로 정하게 된 것이다.

 

즉 ‘부산시에서 정비구역지정 적정성 요건 판단을 위한 사전타당성검토심의 결과를 해당 자치구군에 통보한 날’이 권리산정기준일이 된다. 단, 부칙에서 사전타당성검토심의 결과를 해당 자치구군에 통보한 이후~정비구역지정 전까지 추가 편입된 부분은 종전처럼 정비구역지정일이 권리산정기준일이 되도록 규정했다. 물론 2020년 9월 14일 이전에 정비구역으로 지정된 사업장의 권리산정기준일은 정비구역지정고시일이 된다. 소급적용하는 것은 아니다.

 

 

서울 강남 재건축구역에서 조합원 분양자격 관련하여 소송전이 벌어졌던 사례를 보자. 상가 조합원 30명이 상가 건물 전체를 공유하고 있었다. 각각 분리된 공간에서 영업을 해온 것은 사실이지만 조합에서는 하나의 건물을 30명이 공유하고 있다는 이유로 분양자격을 30명 전원에게 1개만 주었다. 이에 조합원 30명이 소송을 제기했다.

 

구분소유의 성립을 인정하기 위하여 반드시 집합건축물대장의 등록이나 구분건물의 표시에 관한 등기가 필요한지 여부(판례)

1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고, 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라, 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다. 따라서 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다.* 대법원 판결(2013.1.17.선고, 2010다 71578 전원합의체)

 

소송결과의 핵심은 구분건물이 객관적, 물리적으로 완성되면 그 건물이 집합건축물대장에 등재되거나 구분건물로 등기부등본에 등재되지 않았다 하더라도 완성되는 시점에서 구분소유가 성립하기 때문에 분양자격은 30명에게 각각 주어져야 한다는 것이다. 권리산정기준일 적용과 관련하여 조합마다 바람 잘 날이 없는데, 그도 그럴 것이 권리산정기준일과 하루만 차이가 나도 분양자격에 문제가 생기기 때문이다. 갈수록 조합은 분양자격 관련하여 보수적으로 접근하려는 경향이 강하다. 따라서 초초기 재개발구역에서 쪼개기를 하거나 쪼개기한 물건을 매수할 경우에는 주의할 필요가 있다.