2021 부산 재개발 재건축 체크리스트

저금리로 인해 갈 곳을 찾지 못한 시중 유동자금이 3100조원을 넘었다. 금리인상이 없는 한 은행을 탈출한 돈이 다시 은행으로 돌아갈리는 만무하고 주식과 부동산으로 빨려들고 있다. 코스피지수는 사상 처음 3000선을 돌파했다. 주역은 주린이와 동학개미들이다. '개미들의 성지'로 불리는 키움증권은 1월 5일 하루에만 4만여개의 신규계좌가 개설되어 역대 최대의 기록을 갈아치웠다. 작년 3월 코로나19확산으로 코스피가 1400대로 곤두박질 친 것을 감안하면 기적같은 일이다. 그런데도 벌써 일부 증권사에서는 코스피지수 3500선을 들먹이고 있다. 여전히 동학개미들의 투자여력이 충분하다는 것이다. 금융투자협회에 따르면 증시 대기자금은 205조원이 이른다. 모처럼 기관보다 개미들이 더 위력을 발휘하고 있는 형국이다.

 

 

 

부동산도 주식시장과 크게 다르지 않다. 전국적인 불장이었다. 부산지역도 역대급 열풍이 몰아닥쳤지만 대부분 규제지역으로 묶이면서 잠시 소강상태를 보이고 있다. 작년 11월 부산지역 아파트 매매거래량은 한국부동산원이 통계를 작성한 이후 최고치를 기록했는데, 거래량은 16,000여 건이었다. 게다가 올해 입주물량이 가장 많이 줄어드는 곳이 부산이다. 지난해 대비 35%가 줄어든 17,600여 가구에 불과해 전세가 상승은 매매가 상승압박으로 이어질 가능성이 높다. 비규제지역인 김해, 양산 등을 시작으로 부산으로 재차 불길이 타오를 여지가 다분하다. 정부의 규제는 일시적 누르기 효과에 그치고 결국 누르기가 풀리면 급등장을 만들 수밖에 없다.

 

최근 정부는 물론 정치권까지 신규공급 확대방안으로 공공재개발 재건축에 대한 대안들을 쏟아내고 있어 날개를 달 것으로 보인다. 특히 130여 곳에 달하는 부산지역의 재개발 재건축은 상대적으로 저평가된 구역들이 기반을 다지는 한 해가 될 전망이다. 2021년에 부산에서 눈여겨 봐야 할 재개발 재건축 관련 내용들을 체크해 보았다.

 

1. 대규모 분양단지가 사라진 부산.....

 

작년 거제2구역 분양 후 이렇다할 대규모 분양단지가 거의 없어졌다. 양정1구역과 온천4구역이 그나마 희망을 걸만한 곳이지만 전매제한 등으로 실수요자 위주로 움직일 가능성이 높다. 따라서 상대적으로 저평가된 초기단계의 선진입투자가 활발해질 것이다. 부산의 공급량 급감의 한 요인이 되고 있다.

 

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거제2구역, 부산 분양권 전매제한 전 마지막 로또

 

2. 재건축의 왕, 남천삼익비치재건축 일몰제 도래하는데....

 

수영구 남천2구역 삼익비치 재건축사업장은 2020년 5월 22일 정비구역 일몰제를 연장신청하여 오는 7월 27일까지 연장된 상태다. 남천동 148-4번지 일원으로 정비구역이 25만1,687㎡에 달하는 대규모 사업장이다. 2014년 5월 정비구역을 지정받아 2016년 7월 조합을 설립했지만 지금까지 사업시행인가를 신청하지 못하면서 일몰제를 적용 받을 상황에 놓이게 되었다. 현행 도시 및 주거환경정비법 제20조제1항제2호라목에는 조합설립인가를 받은 날로부터 3년 이내에 사업시행인가를 신청하지 않을 경우 정비구역을 해제할 수 있도록 규정하고 있다.

 

www.arunews.com/news/articleView.html?idxno=10610

부산 남천2 삼익비치, 구역해제 연장 - 위클리한국주택경제신문

 

3. 동래럭키 안전진단 통과 언제쯤일까?

 

1983년 준공된 부산 최대어 동래럭키 재건축은 2020년 10월 13일 사전타당성조사심의를 통과하여 재건축의 첫 단추를 끼웠지만 얼마 전 안전진단 현장조사에서 안전진단이 필요하지 않다는 결과가 나와 충격파를 던졌다. 재건축의 실시 여부는 결국 안전진단 통과가 핵심인데 제동이 걸린 것이다. 수영구 남천삼익비치와 더불어 향후 부산 부동산 가격 상승을 이끌 쌍두마차가 될 것이라는 전망이 있었지만 안전진단에서 막혀버린 것이다. 구조안전성 즉, 안전상 우려가 없다는 것이기 때문에 현행 법으로는 당분간 안전진단 통과가 쉽지 않아 보인다.

 

www.busan.com/view/busan/view.php?code=2020112319035128899

동래럭키, 예비안전진단 고배… 급제동 걸린 ‘재건축’

 

4. 전국 최대 감만1구역 뉴스테이, 일반분양으로 전환할까?

 

2020년 12월 16일 관리처분인가를 받은 감만1구역은 부산에서 마지막까지 뉴스테이재개발로 남아 있는 유일한 사업장이다. 당초 부산에는 감만1을 포함하여 감천1, 우암1,2까지 총 4개 사업장이 뉴스테이재개발로 지정을 받았지만 감만1을 제외한 감천1, 우암1,2는 모두 일반분양으로 전환한 상태다. 이 중 감만1 인근 사업장인 우암2는 착공 중 일반분양으로 전환하여 감천1, 우암1과는 상황이 다르다. 매몰비용 문제까지 대두될 수 있어 다른 사업장보다는 복잡해졌고 사업지연도 불가피해 보인다. 어쨌던 뉴스테이로 지정받은 부산 사업장들이 전부 일반분양으로 전환하다 보니 감만1구역도 일반분양으로 전환해야 한다는 목소리가 조금씩 흘러나오고 있지만 현실화 될지는 미지수다.  결국 일반분양으로의 전환은 조합이 시행사이기 때문에 결국 조합원들 스스로 결정할 문제다. 그러나 일반분양으로 전환하면 조합원들에게 무조건 이익일지는 잘 따져봐야 한다. 일반분양이 묘수가 될지 악수가 될지 신중하게 고려해야 한다.

 

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감만1구역 뉴스테이, 일반분양 전환시 고려해야 할 사항

 

5. 주거환경개선지구, 지역주택조합 등의 재개발사업으로의 전환은 성공할까?

 

작년 말까지 이어진 불장에서는 재개발 재건축에 대한 투자패턴이나 시점도 바뀌어야 한다. 리스크를 줄이면서 적정한 수익을 낼 수 있는 조합설립인가 이후나 사업시행인가 무렵에 투자하던 전통적인 패턴에서 벗어나야 하는 것이다. 결론적으로 구역을 불문하고 선진입이 대세다. 그도 그럴 것이 진행단계에 따라 점진적으로 우상향하는 가격 상승 추이가 최근에는 재건축과 마찬가지로 구역지정 무렵인 초기에 왕창 오르는 경향을 보이고 있기 때문이다.

 

부산의 부동산 급등세는 해수동남의 재개발 재건축이 그 불쏘시개 역할을 했다. 그러다보니 이제는 구역지정 전에 선선진입하거나 오랫동안 주거환경개선지구로 묶여 있던 지역들이 앞다투어 재개발로 사업방식을 변경하고 있다. 민락2지구와 연산1지구가 대표적이다. 민락2지구는 현재 주거환경개선사업 해제 동의서를 받고 있고 연산1지구는 주거환경개선지구가 해제되어 현재는 사전타당성검토를 신청한 상태다.

 

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연산동의 대장 연산1구역, 재개발로 날개를 펼까?

 

6. 광안3구역 사전타당성심의 결과는 언제 나오나?

 

작년 8월 가칭 광안2구역은 사전타당성조사심의를 신청했지만 통상적으로 2개월 정도면 결과가 통보되는데 광안3구역은 신청한지 5개월이 되었으나 아직 결과가 나오지 않아 그 이유가 사뭇 궁금해진다. 우후죽순 사전타당성조사 신청만 하면 정비구역으로 지정될 것이라는 환상을 버려야 한다. 2030부산광역시도시정비 계획에 따르면, 향후 소규모재건축, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업 등과 같은 소규모개발을 지향하고 있다는 점을 주목해 봐야 한다.

 

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광안3구역·민락2지구, 현장답사 스케치(정비구역지정 전)

 

7. 해운대 신시가지와 엘지메트로시티, 재건축 대신 리모델링이 대안이 될까?

 

안전진단 등 관련 규제 강화로 재건축 추진이 어려워지면서 서울의 많은 구축 아파트 단지들이 리모델링 사업으로 선회하고 있다. 철거 후 새로 아파트를 짓는 재건축과 달리 리모델링은 기존 건물의 골격을 그대로 두고 증·개축하는 방식이다. 재건축과 비교해 가구 수가 급격히 늘어나지는 않지만 주거 환경이 새롭게 탈바꿈하고 아파트 가치도 급상승하는 효과가 있어 준공 후 20~30년 된 단지들을 중심으로 대안으로 고려되는 추세다. 최근 들어서 부산지역 구축 대단지들을 중심으로도 관련 논의가 시작되고 있어 부산에서도 ‘리모델링 바람’이 불지 관심이 집중되고 있다.

 

그도 그럴것이 리모델링은 재건축보다 각종 규제 적지만 일반 분양 적어 사업성 확보가 관건이다. 용호동 LG메트로시티 가 앞장서 추진하고 있다. 리모델링은 재건축과 달리 용적률, 기부채납 등 규제에서 비교적 자유로운 편이다. 현재 재건축 사업의 최고 걸림돌로 꼽히는 강화된 안전진단과 초과이익환수제에서도 자유롭다. 재건축의 경우 재건축 가능 연한이 준공 후 30년 이상인데 비해 리모델링은 절반(15년 이상)에 불과하다. 재건축은 안전진단 시 최소 D등급 이하(D, E)를 받아야 하지만, 리모델링의 경우 반대로 안전진단 B등급 이상이면 수직증축이 가능하고, C등급 이상은 수평증축을 할 수 있다. 뼈대를 남긴 채 짓기 때문에 구조가 튼튼해야 하기 때문이다.

 

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부산 해운대신시가지·LG메트로시티, 리모델링이 돌파구 될까?

 

지난 12월 17일 사실상 부산 전역이 조정지역으로 묶이자 여기 저기 번졌던 불길이 조금 사그라들고 있다. 모처럼 부동산에도 한가함이 느껴진다. 그러나 규제에도 불구하고 집값의 상승폭이 둔화되기는 했지만 하락할 기미는 보이지 않는다. 게다가 전년 대비 부산의 공급량 급감은 우려스럽다. 공급량이 줄면 전세가 상승으로 이어지고 전세가 상승은 매매가 상승압박 요인이 되기 때문이다. 이렇게 짬이 날 땐 문재인 욕하는 대신 다음 상승장에 대비해 준비하고 공부하는 자세가 필요하다. 부동산 시장은 늘 상승과 하락의 연속이었다. 그러나 늘 긍정론자들의 승리로 결말났다. 

4월에 있을 부산시장 선거 후보들도 하나같이 절차 간소화 등을 통해  재개발 재건축 활성화를 외치고 있다. 앞으로도 재개발 재건축은 대도시 신규공급의 일등공신 역할을 이어나갈 것이다.