며칠 전, 부산 재개발구역 조합원으로부터 "기존무허가건축물을 소유하고 있는데 해당구역의 조합 정관에 처분내역이 없어 분양자격이 없다는데 어떻게 해야 하나요?"라는 전화를 받은 적이 있다. 결론부터 말하면 이런 경우에는 분양자격이 없다. 조례에서 정한 기존무허가건축물에 해당된다고 할지라도 해당 구역의 조합 정관에 이에 대한 처분내역이 없으면 분양자격이 주어지지 않는다.
도정법상 재개발구역 분양자격은 주택을 소유한 조합원에게만 주어지는 것이 원칙이다. 그래서 주택은 면적을 따지지 않는다. 그 외 토지나 무허가건축물은 예외적으로 조례와 정관에서 정한 일정요건이 될 경우 분양자격이 주어진다. 먼저 토지의 경우 부산시 조례로 60㎡ 이상일 경우 분양자격이 된다.
그리고 무허가건축물의 경우, 기존무허가건축물만 분양자격이 주어진다. 무허가건축물은 신발생무허가건축물과 기존무허가건축물로 구분되는데, 이 중 기존무허가건축물만 분양자격이 있다. 기존무허가건축물의 경우에는 조례는 물론 조합 정관에도 기존무허가건축물에 대한 처분 내용이 있을 때만 분양자격이 주어진다. 정리하면, 토지의 경우에는 조례로, 기존무허가건축물의 경우에는 '조례+정관'에 처분 내역이 있어야 한다.
부산시 무허가건축물 분양자격
1. 1989.3.29. 건축물이 존재할 것(기존무허가건축물, 항공판독사진) : 항공사진에 1989.3.29일 이전에 건축물이 존재했지만 중간에 증개축 등을 통해 건물 외형이나 구조가 변경된 경우 분양자격이 없다. 사회통념상 동일성이 인정되야 하기 때문이다.
2. 무허가 건물 소유자임을 입증할 것(재산세 납부내역 등)
3. 반드시 주거용으로 사용할 것(전기세, 수도세 등으로 입증)
4. 조합 정관에 기존무허가건축물에 대해 입주권을 준다는 규정이 있을 것 : 해당 조합의 정관에 기존무허가건축물이면서 주택으로 사용했다면 입주권을 준다는 처분 규정이 있어야 한다. 따라서 해당 조합 정관에 이에 대한 규정이 없다면 분양자격이 없다.
그리고 기존무허가건축물의 경우, 특히 유의해야 할 사항들이 있다. 주택의 형태가 바뀐 경우다. 항공사진 판독 결과 증축을 했다던지, 멸실후 신축했다던지, 지붕의 형태가 바뀐 경우 분양자격이 어떻게 되는가이다. 원칙은 분양자격이 없기 때문에 매수시 주의할 필요가 있다. 물론 조합에 따라 예외적으로 분양자격을 줄 수도 있다는 점은 논외로 한다.
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88. 무허가건축물 분양자격
재개발구역에서는 무허가건축물, 이른바 ‘뚜껑’이라는 은어로 불리는 조합원입주권이 있다. 물론 대지를 소유하면서 건축물이 무허가인 경우도 있지만 토지는 국공유지이면서 무허가건축물
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