115. 재개발 상가신청하면 이주비 안준다?

2002년 정비법이 처음 만들어질 때부터 법 자체가 졸속 법안이라는 우려가 있었다. 법이나 지자체 조례가 세밀하지 못해서 언젠가는 분쟁이 일어날 것이라고 예상했었다. 하지만 불장으로 그동안 잠재되어 있던 법과 조례의 맹점들이 부동산 시장이 침체되자 최근 들어 여기저기 현장에서 대두되어 사업이 덜컹거리고 있다. 결국 법과 조례, 정관의 허술함 때문이다.

 

 

1. 서울 장위10구역, 존치건축물 관련 교회 보상금

 

얼마 전, 서울 장위10구역에서 존치건축물 관련하여 한바탕 난리가 났다. 사랑제일교회가 감정평가액의 6배가 넘는 500억을 보상받기로 조합과 합의했다. 앞으로 전국 재개발 현장에서 존치건축물 관련 유사한 사례가 발생할 것으로 보인다. 존치건축물에 대한 명확한 처리기준이 없기 때문이다.

 

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114. 재개발 최대의 적, 존치건축물 어떻게 하지?

 

2. 부산 대연8구역, 시공사의 민원처리비 관련 소송

 

부산 대연8구역에서는 시공사에서 '민원처리비 3000만원'을 지급하겠다고 해서 소송이 진행되고 있었다. '정비사업 계약업무 처리기준'에는 시공사가 입찰시 조합원에게 시공과 무관한 그 어떤 금품, 향응을 제공하지 못하도록 규정하고 있는데, 2021년 시공사 선정을 위한 입찰시 포스코가 조합원들에게 민원처리비 3,000만원 지급 조건을 제시하여 시공사로 선정된 바 있다. 당시 업계에서는 포스코가 금품 및 향을을 제공하여 '정비사업 계약업무 처리기준' 위반으로 보는 의견이 지배적이었다. 실제 부산 동부지원 1심 판결도 시공과 무관한 법 위반으로 봤다. 그런데 최근 부산 고법은 1심과는 정반대의 판결을 내렸다. 시공사 선정 과정에서 포스코가 제시한 민원처리비는 시공과 관련 있다고 판결한 것이다. 또 다시 정비사업장은 일대 혼란에 빠지게되었다. 

 

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대연8구역, 민원처리비 '법 위반 아니다' 판결(부산 고법)

  

3. 부산 감만1구역, 상가분양신청자 이주비 안준다?

 

 

최근 부산 감만1구역에서는 이주비를 두고 시끄럽다. 이주비는 조합원에게 지급되는데 이사비나 주거이전비와는 달리 상환해야 하는 대출이다. 건물을 부수고 새로 짓는 동안 조합원들이 이주할 수 있도록 시공사의 주선으로 금융권에서 조합원에게 비용을 빌려주는 것이다. 조합원들은 이 돈으로 철거할 주택에 살던 세입자에게 전월세 보증금을 내어주거나 본인의 임시 거처를 마련하는 용도로 사용한다. 

 

그런데 감만1구역에서는 '상가 분양신청한 조합원에게 이주비를 지급하지 않는다'고 해서 논란이다. 상가로 분양신청한 조합원들로부터 전화도 많이 받는다. 실제 상가주택을 소유한 한 조합원은 분양신청시 상가만 신청했다는 이유로 조합으로부터 이주비를 지급받지 못한다는 문자를 받았다고 한다. 전언이 사실이라면 상가를 신청한 조합원에게만 이주비를 지급하지 않는다는 것은 쉽게 이해가 되지 않는다. 상가를 신청한 것과 이주비가 무슨 관계가 있나! 

 

이주비 역시 정비법, 조례, 정관에 '반드시 지급해야 한다'와 같은 명시적 규정이 없다.

부산시 재개발정비사업 표준정관(2020년 12월 9일, 부산시보 제1958호) 제34조를 보면, 제1항에서는 조합원이 이주비 없이 자기부담으로 이주하라고 한다. 그러나 제2항에서는 조합은 조합원이 자기담보를 제공하고 이주비를 원하는 조합원에게 금융기관 및 시공사와의 약정을 통해 이주비 대출을 알선할 수 있다고 규정하고 있다.

 

부산광역시 재개발정비사업조합 표준정관 제34조(이주대책)

① 사업시행으로 주택이 해체되는 조합원은 사업을 시행하는 동안 조합이 대의원회 결의로 정하는 이주 기간 내에 자신의 부담으로 이주하여야 한다. ② 조합은 이주비(금융기관으로부터 대여 받아 입주시 상환하는 대출금을 말함)의 지원을 희망하는 조합원에게 조합이 직접 금융기관과 약정을 체결하거나 시공자와 약정을 체결하여 이주비 대출을 알선할 수 있다. 이 경우 이주비를 지원받은 조합원은 자신의 명의로 대출을 받으며，사업시행구역안의 소유 토지 및 건축물을 담보로 제공하여야 한다. ③ 제2항의 규정에 의하여 이주비를 지원받은 조합원 또는 그 권리를 승계한 조합원은 지원받은 이주비를 주택 등에 입주 시까지 금융기관 등에 상환하여야 한다. ④ 조합원은 세입자 또는 임시거주자 등이 있을 때에는 퇴거하도록 조합에 적극 협조하여야 한다.

 

그러나 재개발 현장에서는 십중팔구 이주비는 지급하고 있다.

현실적으로 시공사가 입찰시 이주비를 지원한다고 해야 시공사로 선정될 수 있기 때문이다. 최근 서울 한남2구역 시공사 입찰시 대우건설은 '이주비 최저 10억 보장'이라는 파격적인 제안을 한 상태이다. 이처럼 재개발사업에서 이주비는 법을 떠나 조합원에게 반드시 지급하는 것이 일반적이다. 이주비 없이 이주할 조합원은 거의 없을 것이기 때문이다. 이주는 재개발사업의 클라이막스다. 이주가 되지 않으면 결국 사업은 표류하게 되고 사업비는 눈덩이처럼 불어나게 된다.

그렇기 때문에 최근 재개발 현장에서는 심지어 분양신청 종료 후에도 다시 분양신청을 받는 조합들도 늘어나고 있다. 분양신청을 기간내 하지 않으면  조합원 자격은 박탈되고 현금청산되는 것이 원칙이다. 그러나 현금청산자들이 이주에 협조하지 않아 사업지연에 따른 사업비가 눈덩이처럼 불어나자 조합들이 궁여지책으로 현금청산자에게 다시 분양신청을 받아주고 있다. 이주를 원활하게 하여 사업을 조기에 완성하기 위해서다.

 

사실 정비법이 만들어진 초창기에는 주택을 소유한 조합원에게만 이주비를 지급하는 것이 일종의 관행이었다. 따라서 토지, 상가, 도로를 소유한 조합원들에게는 이주비를 지급하지 않았다. 그도 그럴 것이 이주비는 주택을 소유한 조합원들이 아파트가 완공될 때까지 구역밖으로 이주하여 임시 거처를 마련하는데 사용하는 용도이기 때문이다. 따라서 토지나 도로 등을 소유한 조합원은 거주하지 않고 있기 때문에 사실 이주할 게 없기 때문이었다.

 

그러나 지금은 이주비는 전 조합원들에게 지급되는 것이 관행이다.

즉, 조합원이 소유한 부동산 유형과 관계없이 지급되고 있다. 종전에는 지급하지 않았던 도로, 토지, 상가 등도 모두 이주비를 지급하고 있다. 그럼 이주할 게 없는 도로, 토지 등을 소유한 조합원에게도 이주비를 지급하게 된 이유는 무엇 때문일까? 이주비 대출의 기본 구조 때문이다. 이주비는 구역 내 전 조합원의 종전자산평가액을 금융기관에 제공하고 시공사와 조합이 보증하여 조합원들 각각에게 한도만큼 대출이 되는 구조다. 이주비 대출을 위해서 금융기관에 도로, 토지 등을 소유한 조합원들의 부동산도 담보로 제공되었기 때문에 지금은 조합원의 부동산 유형과 관계없이 원하는 모든 조합원에게 이주비를 지급하고 있는 것이다.

 

 

다시 감만1구역으로 돌아가 보자.

 

 

감만1구역 조합은 주택, 상가, 토지, 도로 등을 소유한 모든 조합원들에게 이주비를 지급하고 있다. 그런데 분양신청을 상가로 했다는 이유로 이주비를 지급하지 않는다는 것은 상식적이지 않다. 만약 주택만 소유한 조합원에게만 이주비를 지급한다고 하면 조금은 이해가 된다. 앞서 언급했듯이 과거에는 주택을 소유한 조합원에게만 이주비가 지급되었기 때문이다. 그런데 감만1구역은 주택 뿐만 아니라 도로, 토지, 상가 등을 소유한 조합원들에게도 이주비가 지급되는데, 단지 상가로 분양신청한 조합원에게는 상가를 신청했다는 이유만으로 이주비를 지급하지 않는다는 것이다.

 

사실 이주비는 철거를 위한 조기이주를 위해 지급하는 것이지 분양신청을 '아파트로 했냐, 상가로 했냐'와는 상관관계가 없어 보인다. 더 이해하기 힘든건 상가를 소유한 조합원이 상가와 아파트를 동시에 신청한 경우에는 아파트를 신청한 것으로 보아 또 이주비를 지급한다고 한다. 무슨 기준인지 잘 모르겠다. 1만 세대에 가까운 감만1구역은 아픔과 상처가 많은 사업장이다. 20년 전부터 사업이 시작되어 일반분양을 추진했으나 분양이 여의치 않아 사업이 무산될 위기에 처했을 때, 박근혜 정부의 획기적인 주택공급 방안인 뉴스테이가 등장하여 높은 경쟁률을 뚫고 NewStay 사업장으로 선정되어 기사회생한 사업장이다. 사업의 조기 완공이 그 어느 사업장보다 중요하다. 이대로 가면 감만1구역은 이주하는데 또 많은 시간을 허비할 것이다. 이주비를 받지 않고 이주할 조합원이 있을까? 전 재산이 재개발사업에 포함됐는데 이주비를 주지 않는다면 무슨 돈으로 이주를 할 수 있겠는가? 

 

따라서 감만1구역조합이 상가신청자에게 이주비를 지급하지 않으려면, 최소한 분양신청 전에 조합원들에게 '상가로 분양신청 할 경우 이주비 지급 대상이 아니다'라고 미리 고지하거나, 조합 총회에서 이에 대한 별도의 안건 결의가 있어야 설득력이 있다. HUG 심사 운운하고, 사업비 미책정 운운하고, 이자율 상승 운운하고, 금융기관 탓하는 등을 이유로 삼기에는 부족하다. 사업비를 책정하지 않았다면 그 역시 조합의 무능으로 봐야 한다. 사실 이주비는 조합에서 조합원들에게 베푸는 호의가 아니라, 조합원들의 당연한 권리이며 조합의 의무로 봐야 한다. 조합원들이 자신이 소유한 부동산을 이주비 대출을 위한 담보로 제공했기 때문이다. 그런데도 상가신청한 조합원만 이주비를 지급하지 않는다면 이에 대한 합리적 기준과 근거를 제시하는 것이 바람직하다. 갈수록 많은 조합들이 이주비를 더 많이 지급하여 조기이주를 장려하고 있는 것이 대세다.

 

 

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91. 이주비·이사비·주거이전비·임대아파트