117. 재건축 다물권자 분양자격 해설(정비법 제76조)

<도시정비법> 제76조는 정비법에서 가장 중요한 관리처분 수립기준을 열거하고 있다. 최근 부산 재건축구역에서 심심찮게 법조문 해석을 두고 상담을 해오고 있어 정리해 보고자 한다. 문득 나태주 시인의 <풀꽃>이라는 싯구절이 떠오른다.

"자세히 보아야 예쁘다. 너도 그렇다."

본 조문 역시 자세히 봐야 이해가 된다.

<도시및주거환경정비법 제76조(관리처분계획의 수립기준) 제7항 나목1)

7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다. 가. 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시·도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시·도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다. 나. 다음 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다. 1) 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자. 다만, 투기과열지구 또는 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 토지등소유자는 제외한다.

먼저 수도권 과밀억제권의 의미를 보자.

수도권이란 서울, 경기도, 인천시가 해당되며, 이들 지역을 과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역으로 구분하여 규제를 하고 있다. 따라서 부산 등 지방은 과밀억제권역이 아니다.

과밀억제권역 (overpopulated constraint district , 過密抑制圈域)

수도권 중 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역을 말한다.수도권의 인구와 산업을 적정하게 배치하기 위하여 수도권을 다음과 같이 과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 3개 권역으로 구분하고 권역 특성별로 인구집중유발시설과 대규모 개발사업의 입지에 대한 차등규제를 실시하고 있다. ① 과밀억제권역 : 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역 ② 성장관리권역 : 과밀억제권역으로부터 이전하는 인구와 산업을 계획적으로 유치하고 산업의 입지와 도시의 개발을 적정하게 관리할 필요가 있는 지역 ③ 자연보전권역 : 한강 수계의 수질과 녹지 등 자연환경을 보전할 필요가 있는 지역

재개발이든 재건축이든 다물권자에게는 분양자격을 1개만 주는 것이 원칙이지만 과밀억제권역이 아닌 재건축구역에서는 소유한 수만큼 공급하는 것이 원칙이다. 나목에서도 "다음 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다."고 예외를 규정하고 있다.

따라서 나목 1) 즉, "과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축 토지등소유자의 경우, 소유한 주택수만큼 공급할 수 있다. 그런데 단서 조항을 보면, "다만, 투기과열지구 또는 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 토지등소유자는 제외한다."고 규정하고 있다. 따라서 과밀억제권역이 아닌 지역이라도 단서 조항에 해당되면 소유한 주택수만큼 공급받지 못한다는 의미다.

이 단서 조항을 사례를 들어 쉽게 해석하면, 부산(과밀억제권역이 아님) 어느 재건축구역에서 다물권(아파트 2채)을 소유한 조합원의 경우, 소유한 주택수만큼(2채) 공급받으려면 해당 구역이 조정대상지역으로 지정되기 전에 "사업시행인가 신청"(사업시행인가가 아니고 사업시행인가신청 기준임)이 되어 있어야 한다는 의미다. 만약 사업시행인가 신청 전에 조정대상지역으로 지정되면 1채만 받을 수 있다는 의미다.(다물권자가 매도하지 않고 계속 소유하고 있는 경우, 진행 단계를 기준으로 판단)

<사례> 아파트 3채를 소유하고 있는 부산 재건축구역 조합원 A는 재건축이 되면 새 아파트 3채를 받을 요량으로 3채를 매도하지 않고 계속 소유하고 있었다. 그러던 중 해당 재건축구역이 조합설립인가가 나자마자 조정대상지역으로 지정되었다. 이 경우 A는 새 아파트를 몇 채 받을 수 있을까? -1채만 받을 수 있다.

단서 조항에서 사업시행인가 신청 전에 조정대상지역으로 지정될 경우 소유한 주택수만큼 공급하지 않는다고 규정하고 있기 때문이다. 그러나 본 재건축구역이 '사업시행인가신청'을 하고 나서 조정대상지역으로 지정되었다면 A는 3채를 받을 수 있다.

그리고 2022년에 개정되어 추가된 "다"항을 보자.

다. 나목1) 단서에도 불구하고 과밀억제권역 외의 조정대상지역 또는 투기과열지구에서 조정대상지역 또는 투기과열지구로 지정되기 전에 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우에는 양도인과 양수인에게 각각 1주택을 공급할 수 있다.

'다'항에서는, 상기 "나목1)"에도 불구하고 "과밀억제권역 외의 조정대상지역 또는 투기과열지구에서 조정대상지역 또는 투기과열지구로 지정되기 전에 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우에는 양도인과 양수인에게 각각 1주택을 공급할 수 있다."고 규정하고 있다.

이 말을 부산에 대입해 살펴보면, 과밀억제권역이 아닌 부산 재건축구역에서 조정대상지역 지정 전에 3채를 소유하고 있는 다물권자로부터 1채를 매수한 후 조정대상지역으로 지정되더라도 매수자는 단독으로 1채를 받을 수 있다는 의미다. 따라서 조정대상지역 지정 전에 다물권자로부터 1채를 매수한 경우, 매수하고 나서 조정대상지역으로 지정되더라도 예외적으로 매수자에게 1채를 준다는 의미다.(다물권자가 중간에 1채를 매도한 경우, 매도 시점을 기준으로 판단)

<사례> 아파트 3채를 소유하고 있던 부산 재건축구역 조합원 A는 조합설립인가가 나고 그 중 1채를 B와 C(공유)에게 매도했다. 1채를 매도하고 2년이 지나 재건축구역이 조정대상지역으로 지정되었다. 이 경우 매수인 B, C는 새 아파트를 받을 수 있을까? -B+C : 1채

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116. 재개발 다물권자 분양자격 관련 대법원 최종 판결(2023.2.23.)

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