127. 재개발구역 다물권자 입주권 관련 대법원 판례(2022두56586)

2023년 6월 29일 대법원 판결(2022두56586)로 1세대 다물권자 입주권 관련 혼란이 예상된다. ‘조합설립 후 1세대에 속하는 수인의 토지등소유자로부터 부동산을 양수한 수인은 원칙적으로 그 전원을 대표하는 1인을 조합원으로 봐야 한다’라는 대법원 판결 때문이다. 즉 1세대 다물권자 역시 1입주권이라는 판단을 내린 것이다. 대법원에선 구 도정법 19조 1항 2호와 3호를 중첩 적용했기에 1인의 조합원으로 보는 것이 옳다 판단했으며, 투기 세력의 유입 및 사업성 저하 방지, 기존 조합원들의 재산권 보호 등을 위한 것이라는 입법 취지를 밝혔다.

대법원 판결을 정리하면, 조합설립 후 1인 다물권자 물건을 매수한 경우에는 단독 입주권이 나오지 않는다고 하여 종전과 동일하다. 그러나 1세대 다물권자 물건을 매수한 경우, 종전에는 각각 입주권을 주었지만 이번 대법원 판결로 입주권이 단독으로 주어지지 않는다. <도시정비법> 제39조 제1항 제1호(1세대 다물권자) 및 제3호(1인 다물권자)에서 다물권자 분양자격을 규정하고 있다.

<도시정비법>제39조 제1항제2,3호

① 제25조에 따른 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다. 3. 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

이번에 이슈가 된 대법원 판례는 결국 1인 다물권자가 아닌 1세대 다물권자의 물건을 매수한 각 매수인에 대한 입주권 여부에 관한 문제이다. 종전과 법이 바뀐 건 아니고 지금까지는 1세대 다물권자의 물건을 승계 취득한 경우 단독으로 입주권을 받을 수 있었고 현장에서도 대부분 입주권을 주는 경우가 많았다.

게다가 그동안 하급심 판례와 지자체와 국토부도 현금청산 대상이 아니라고 보았고, 실무에서도 조합에서도 입주권을 부여했다. 하지만 대법원 은 법을 다르게 해석하여 조합설립 후 1세대 다물권자의 물건을 승계취득한 경우 단독 입주권을 주지 않는다는 것이 핵심이다. 기존의 국토부 질의회신, 법제처 유권해석, 조합의 관례 등으로 승계 취득자에게도입주권을 주어왔던 것을 일거에 뒤집어 명확하게 기준을 제시한 것이다.

즉 조합설립 후 1세대 다물권자 물건을 승계취득하면 매수자에게 단독으로 분양자격이 나오지 않는다. 단, 조합설립 후라도 세대분리나 이혼 및 19세 이상 자녀가 분가한 경우에는 각각 분양자격을 준다.

그런데 이번 대법원 판결을 시군구청장은 물론 조합이나 투자자들도 잘 모르고 있는 듯하다. 심지어 현장 공인중개사들도 모르는 경우가 많아 향후 사고가 터질 개연성이 높다. 재개발에서 물딱지를 매수해도 매매 당시에는 별일 없이 지나갈 수 있다. 나중에 분양신청이나 관리처분인가 때가 되어야 잠재되어 있던 사고가 터지게 된다. 따라서 100% 분양자격을 확신할 수 있는 것은 관리처분인가가 나봐야 알 수 있다.

현장 공인중개사나 투자자들은 매도인이나 조합의 말만 믿어서는 안된다. 사고가 터지면 조합은 나몰라라 한다. 조합에서 분양신청을 받아준 경우에도 관리처분인가시 현금청산자가 되는경우가 비일비재하기 때문이다. 따라서 관리처분인가가 나지 않은 재개발구역 계약서 작성시  “매도자는 A재개발구역에 본인 및 주민등록등본상 동일 세대원들 모두 본 물건 외에 다른 부동산이 없다는 것을 확약하고, 추후 매도자의 사정으로 매수자에게 단독으로 입주권이 나오지 않을 경우 본 계약은 무효로 한다”는 식의 특약을 명시해야 한다. 매도인과 조합에서 다물권자가 아니라고 개거품을 물어도 반드시 특약에 넣어야 뒤탈이 없다. 따라서 재개발구역 물건 매매시 본 특약은 꼭 넣으시길..... 이러한 특약을 빠트렸다가는 당장이 아닌 10년 뒤에 소송에 걸려 개고생한다. 공인중개사가 면피하기 위해서가 아니라 매수자를 보호하가 위해서다. 주변 부동산 소장님들에게도 공유해 주세요.

p.s.대법원 판결문 첨부

대법원 판결문.pdf

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