범천1-1구역 재개발, 공사비 72% 증액 타당한가?

최근 범천1-1구역 공사비 증액 관련 문의가 잦다. 현실적으로 공사비 증액폭이 합당하냐 아니냐는 단정할 순 없다.

지난 3월, 범천1-1구역 시공사인 현대건설은 공사비 증액을 요청하는 내용의 ‘도급 공사비 증액 요청 문서’를 조합에 보냈다. 해당 문서에 따르면, 전용면적 3.3㎡당 539만9000원이었던 공사비는 926만 원으로 올라 3년 사이 무려 72%나 급증했다. 이에 조합 측은 지나친 인상이라며 반발하고 있다.

 

범천1-1구역 뿐만 아니라 지금 전국 주요 재개발 재건축 사업장들은 공사비 증액을 두고 시공사와 조합간 갈등이 커지고 있다. 시공사에서는 자재비, 인건비, 금리 등이 상승해 불가피하다는 입장이고, 조합측은 인상의 불가피성은 이해하지만 인상폭이 너무 크다면서 대립하고 있는 것이다. 개인적으로도 범천1-1구역 공사비 72% 증액은 지나치다고 생각한다. 그럼에도 불구하고 하루 빨리 조합-시공사가 협의하여 적당한 선에서 해결하는 것이 필요하다.

결론부터 말하면, 현실적으로 시공사의 공사비 인상을 막을 방법이 없다. 

재개발 재건축 조합원이라면 감정적 대응보다는 현실적 접근이 필요해 보인다. 시공사의 공사비 인상에 대해 툭하면 조합원들은 시공사를 해지하자는 감정적 대응을 한다. 그러나 시공사를 해지하더라도 매몰비용이나 시간을 고려하면 실익이 크지 않은 경우가 대부분이다. 

따라서 현실적 접근이 필요하다. 현 도정법상 재개발 재건축은 태생적으로 일단 시공사가 정해지면 시공사가 갑이 되고 조합은 을의 신세가 될 수 밖에 없다는 것을 인정해야 한다. 조합방식이니까 조합이 갑이라고 생각하는 것은 현실을 무시한 이상적 접근이다.  재개발은 결국 아파트를 짓는 사업이기 때문에 시공사가 갑이 되는 것이다. 

범천1-1구역은 당초 중흥건설이 시공사였지만 현대건설로 시공사를 변경했고, 그 과정에서 시공사는 골든타임분양제를 제안해 시공권을 확보했다. 골든타임분양제는 조합원들이 원하는 시기에 일반분양을 한다는 것이다. 그럼 십중팔구 조합원들은 후분양을 택할 것이다. 따라서 골든타임분양제는 후분양으로 이해해도 무방하다. 후분양을 하면 조합원 입장에서는 당연히 유리하다.

따라서 범천1-1구역은 다른 구역과 달리 조합원 입장에서는 후분양이라는 혜택이 있는 매력적인 사업장이다. 게다가 상업지에서 시행되는 도시정비형재개발사업이라 용적율이 높아 일반분양도 많은 편이다. 그러니 적당한 선에서 공사비를 올려주고 빨리 사업을 진행하는 것이 조합원 입장에서는 유리해 보인다. 

시공사를 교체하거나 공사비증액 문제를 질질끌면 결국 공사기간이 길어져 공사비와 금융비는 계속 증가하기 때문에 비례율이 떨어지고 분담금이 늘어갈 수밖에 없다. 따라서 조합은 평당공사비를 800이든 850이든 올려주고 사업을 빨리 진행하는 것이 유리하지 싶다. 소탐대실 하지 않아야 한다. 감정적 화풀이는 당장은 속이 후련할지 몰라도 근본적 해결책은 될 수 없다.