부산 남천삼익비치 1:1재건축 성공할까?

한 마디로 1:1재건축은 '내돈내집'이다. 내돈으로 내집을 짓는 것이다. 일반분양이 거의 없다보니 분담금은 폭탄 수준이다. 그렇다면 현실적으로 1:1재건축은 가능한 사업일까?

결론부터 말하면 1:1재건축은 로또 당첨되는 것만큼 어려운 사업으로 보인다. 겉으로는 1:1을 외치지만 정작 본게임에 들어가면 분담금 때문에 조합원들이 선뜻 동의하기 어려워진다. 우리나라의 재건축사업 역사를 봐도 지금까지 1:1재건축이 성공한 곳은 딱 1곳 뿐이다. 바로 서울 용산구 동부이촌동 래미안첼리투스다.

2015년산에 최고 56층, 겉으로 보면 주상복합처럼 보이지만 상업시설이 없는 순수 주거용도로만 지어진 아파트다. 전체 460세대로 모두 50평대의 단일평형에 펜트도 없이 정확하게 조합원수만큼인 460세대만 지었다. 당시 조합원들의 분담금은 5억7000만원 정도였다. 2018년까지는 20억 초반대에 매수할 수 있었지만 지금은 40억을 호가한다. 당시 첼리투스가 1:1재건축을 선택했던 이유는 초과이익환수제와 분양가상한제 때문이었다. 게다가 500세대 미만에 평형대를 동일하게 하고 조합원들이 똘똘뭉쳐 사업속도를 빨리해서 분담금을 낮추었고 일반분양 대신 고급화전략을 사용했기 때문에 가능했다. 따라서 1:1재건축이 가능하려면 아파트의 고급화를 위해 조합원들이 분담금을 더 내겠다는 의지가 있어야 가능하다.

1:1재건축의 가장 큰 특징이자 장점은 일반 재건축과는 달리 '전체 세대수의 60% 이상을 84타입 이하로 지어야 한다'는 정비법 조항이 적용되지 않는다는 점이다. 고급화, 랜드마크아파트를 위해서다. 그리고 분양가상한제 적용을 받지않는다는 장점도 있다. 얼마 전 8.8대책에서 재건축초과이익환수제도 폐지하겠다는 것이 정부의 입장이지만 국회 통과를 장담할 수는 없다. 

그런데 부산에서 1:1재건축에 도전하는 사업장이 있다.

남천2구역, 남천삼익비치아파트재건축이다. 

남천비치는 조합원만 3060명에 이르는 초대형 사업장이다. 조합원수는 3060명인데 새로 짓는 아파트는 3034세대로 조합원수보다 아파트수가 적은 것으로 파악되는데 이것이 사실이라면 1:1이 아니라 1:1도 안되는 사업구조다. 다물권자나 현금청산자를 고려한다 하더라도 좀 특이한 경우, 아니 처음 보는 사례다.

처음에는 일반분양 200세대로 사업시행인가를 받았지만 일반분양을 없애고 평형을 대형화하여 1:1로 현재 사업시행인가 변경신청을 받고 있다. 조합원들이 동의해서 1:1로 설계변경을 했지만 향후 분담금 폭탄을 견딜 수 있을지는 의문이다. 2023년 초 조합에서 통지한 분양신청안내문에 따르면, 조합원분양가는 평당 4500만원, 일반분양가는 4900만원이었다. 33평형을 가진 조합원이 그대로 동일한 33평형을 받을 경우 분담금은 평균 8억을 넘는다. 내 집을 주고도 8억을 더 내야 하는 것이다. 내집의 감정평가가 6억이면 14억을 내야 종전에 살던 크기의 아파트 33평형을 받게 되는 것이다. 조합에서는 3034세대 중 40평형 이상 타입을 70% 넘게 배치하고 펜트도 18세대나 된다. 50~70평형은 광안대고 파노라마 뷰가 가능하게 배치하여 고급화전략을 세웠지만 조합원들이 계속 지지할지는 두고볼 일이다. 

그런데 이것으로 끝이 아니다. 1:1을 위해 일반분양을 없앴으니 평당 분담금은 4500만원보다 더 늘어날 것이다. 게다가 공사비도 걸림돌이다. 시공사인 GS와 본계약을 벌써 해야했지만 계속 늦어지고 있다. 공사비 때문일 것이다. 원자재값, 인건비, 금리, 고급화, 하이앤드를 핑계로 평당 공사비는 1000만원을 훌쩍 넘을 것이다. 사업시행인가 변경, 조합장 관련 사건, 상가의 독립정산제 요구, 분양신청시 광안대교 뷰를 두고 조합원간 갈등 등으로 사업이 속도를 낼 것이지는 두고 볼 일이다.

그중에서도 특히 상가의 독립정산제 요구는 두고두고 갈등요인이 될 수도 있다. 독립정산제란 상가조합원들과 아파트 조합원들의 이해관계 및 주된 관심사항이 크게 다른 상황에서, 아파트와 상가를 분리하여 개발이익과 비용을 별도로 정산하고, 상가조합원들로 구성된 별도의 기구(상가협의회)가 상가에 관한 관리처분계획안의 내용을 자율적으로 마련하는 것을 보장한다는 내용으로 조합과 상가협의회 사이에서 합의하여 진행하는 사업이다.  그런데 이러한 독립정산제 방식에 따라 사업이 진행되는 구역에서도 종종 상가와 아파트 간의 분쟁이 끊이지 않고 있다. 따라서 독립정산제로 사업을 진행하는 경우 대부분 그 세부적 절차는 다음과 같다.

① 조합과 상가협의회 간 독립정산제 약정 및 공증

② 조합 총회에서 해당 독립정산제 약정 내용의 의결

③ 상가조합원의 대표 상가협의회 구성

④ 대표 상가협의회 총회를 통한 상가 정비계획사업계획안 마련

⑤ 상가총회 결의내용을 조합 총회에서 의결

⑤ 행정청 신청 및 인가 등을 통한 사업에 반영

그리고 사업 초기 단계부터 상가조합원들이 유의할 점이 있다.

첫째, 상가협의회의 의결사항을 정관에 명시해야 한다.

상가협의회는 조합과 독립정산제 약정을 할 때, 반드시 조합이 독립정산제의 구체적인 내용을 ‘정관에 명시’하도록 정관개정 의무를 포함하여 그 내용을 공증해야 한다. 상가협의회를 통한 상가조합원들의 주장을 공증서류로 담보하고 반드시 정관에 명시해야 문제가 발생하지 않는다. 실제 대법원(2018. 3. 13. 선고 2016두35281)도 독립정산제에 관한 총회의 결의가 있으면 내부적으로 조합을 구속하는 효력을 가지기는 하나 원칙적으로는 정관에 규정되어야 하는 사항이라고 판시하고 있다. 상가협의회의 의결사항을 조합과 합의했다 하더라도 그 합의내용이 정관에 명시되지 않으면 말짱도루묵이 된다.

둘째, 상가협의회의 운영규정이 관련 법령이나 정관에 부합해야 한다.

상가협의회의 운영규정이 상가협의회 임원 등에게 과도한 권한을 부여하고 있거나, 관련 법령에서 가중된 의결요건을 규정하고 있음에도 불구하고 운영규정에서는 완화된 의결요건을 규정하고 있는 사항은 없는지 등을 살펴봐야 한다. 그렇지 않으면 추후 재판으로 이어질 경우 불리할 수 있다.

셋째, 상가조합원이 아파트를 분양신청할 경우의 구체적인 조건이 명시되어야 한다.

재개발과는 달리 재건축에서는 분양신청시 상가조합원은 상가를, 아파트조합원은 아파트를 받는 것이 원칙이지만 정관에 명시된 경우 이를 가능하도록 해왔다. 그래서 조합 설립 과정에서 상가조합원들은 조합설립에 동의해 주는 조건으로 상가조합원이 아파트를 분양받을 수 있게 해주고, 이때 적용하는 전환비율(1~0.1)을 다음과 같은 방식으로 해 줄 것을 요구하는 것이다. 전환비율이 낮을수록 상가조합원들에게 유리하다.

그리고 상가조합원이 아파트 분양신청을 할 경우, 상가조합원의 종전자산평가를 어떤 기준으로 할 것인가에 대한 구체적인 내용도 독립정산제 약정 내용에 반드시 포함되어야 한다. 상가조합원들은 스스로의 자산가치가 재건축 과정에서 제대로 반영되지 않는 것을 방지하기 위해 독립정산제 방식을 선택한 것이다. 그러나 상가 조합원이 아파트를 신청하는 경우, 해당 내용은 아파트 조합원들의 재산권에도 영향을 미치는 사안이 되고, 결과적으로 절대 다수인 아파트 조합원들의 총회를 통해 그들이 원하는 방향으로 상가조합원들의 자산의 평가조건이 결정될 수 밖에 없다.

따라서 독립정산제 결의 시점에서 대지권 비율이 높은 상가조합원들의 자산가치가 아파트 신청시에 제대로 반영될 수 있도록 평가기준을 사전에 협의해 두어야 뒤탈이 없다. 상가조합원이 아파트를 신청하는데 있어서 재건축 곳곳에서 분쟁이 이어지고 있기 때문에 분명하게 해 두어야 한다. 이처럼 1:1재건축은 넘어야 할 산도 많고 건너야 할 강도 많다. 성공여부는 조합원들의 적극적인 협조여부로 판가름날 것이다. 

재개발재건축에진심인사람들 | 밴드 (band.us)

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