140. 부산 시민공원촉진3구역, 추가공사비 갈등으로 시공사 해지?

언제부터인지 자고나면 재개발 재건축 현장에서 들려오는 뉴스는 조합과 시공사간 공사비 갈등과 시공사 해지 관련 꿀꿀한 소식들이다. 물론 재개발 재건축 현장에서 공사비 갈등은 어제 오늘의 일도 아니고 새삼스러운 일도 아니다. 그러나 자재값 인상과 부동산 경기침체가 동반되면서 갈등의 골이 더 깊어진 것은 사실이다. 오늘 아침에도 부산에서 '육지의 대장'으로 불리는 부산시민공원 촉진3구역이 시공사와 공사비 인상 문제를 두고 갈등의 간극을 좁히지 못하면서 계약 해지 수순을 밟고 있다는 소식이다. 원자잿값 급등에 부동산 경기 불황이 길어지면서 부산의 주요 정비사업장에서 조합과 시공사 간의 갈등은 계속되고 있다.

촉진3구역 시공사 DL이앤씨, 공사비 인상 요구하며 HUG 표준약정서에 날인 거부
자금줄 막혀 조합원 이주 중단된 상태....

조합에 따르면 시공사인 DL이앤씨는 주택도시보증공사(HUG)의 ‘표준사업약정서’에 날인을 거부하고 있다고 한다. 본 약정서에 시공사가 날인을 하지 않으면 HUG의 보증 승인을 받은 사업비를 사용할 수 없어 조합은 자금 조달이 불가능해지게 된다. 촉진3구역은 이미 지난 5월 관리처분인가를 받은 뒤 이주가 진행중인데, 현재 조합원 70%가 이주를 마쳤고,  나머지 30% 조합원들에게 이주비를 지급하고 있던 참이었다. 그러나 갑자기 자금 조달 창구가 막히면서 이주비를 지급할 수 없어 이주가 중단된 상태다. 참 기가 막힌 일이다.

부산일보 기사를 보면, 시공사인 DL이앤씨는 주택도시보증공사(HUG)의 ‘표준사업약정서’에 날인을 거부하고 있다고 한다. 본 약정서에 시공사가 날인을 하지 않으면 HUG의 보증 승인을 받은 사업비를 사용할 수 없어 조합은 자금 조달이 불가능해지게 된다. 촉진3구역은 이미 지난 5월 관리처분인가를 받은 뒤 이주가 진행중인데, 현재 조합원 70%가 이주를 마쳤고, 나머지 30%조합원들에게 이주비를 지급하고 있던 참이었다. 그러나 갑자기 자금 조달 창구가 막히면서 이주비를 지급할 수 없어 이주 가 중단된 상태다. 조합측에 따르면, DL이앤씨가 공사비 인상을 요구하며 도급 계약을 맺었을 당시 계약 사항을 원점에서 재검토하자는 것이다. 심지어 착공 이후에도 매달 공사비를 협의하자는 어처구니없는 요구를 한다고 한다.

당초 지난 21일까지 표준사업약정서에 날인을 하라고 마지막 통보를 했지만 시공사는 날인을 거부했다고 한다. 당초 DL이앤씨가 제안한 평(3.3㎡)당 공사비는 765만 원이다. DL이앤씨는 촉진3구역에 지하 6층~지상 60층, 18개 동에 3550세대가 들어설 아파트를 짓겠다고 했다. 자사의 하이엔드 브랜드를 적용한 ‘아크로 라로체’를 선보인다며 조합원들에게 홍보했지만, 착공을 1년여 앞두고 공사비 인상을 요구하고 나선 것이다. 조합 측은 이를 시공사의 횡포라 규정하고 법률 자문을 거쳐 손해배상 등을 요구할 계획이다. 또 연내 시공사 해지 총회를 열어 조합원들의 의사를 확인한 뒤, DL이앤씨와의 계약을 해지하고 새로운 시공사를 찾을 방침이다. 앞서 인근에 위치한 시민공원 촉진4구역 재개발 조합 역시 시공사와 공사비 인상 갈등을 겪다 결국 시공 계약을 해지했다.

촉진4구역 시공을 맡았던 현대엔지니어링이 당초 계약에서 2.5배나 인상한 평당 1100만 원이 넘는 공사비를 요구하자 조합은 계약을 해지할 수밖에 없었다. 부산진구 범천1-1구역 역시 현대건설이 공사비를 540만 원에서 926만 원으로 증액을 요청하면서 조합장이 해임되는 등 내홍을 겪었다. 건설업계는 원자잿값 인상과 고금리 장기화 등으로 공사비 인상이 불가피하다고 주장한다. 하지만 조합 입장에서는 시공사가 받아들이기 힘든 수준의 인상액을 들이밀고, 동의하지 않으면 사업의 발목을 잡는 형태로 몽니를 부리고 있다고 본다. 부동산 경기 불황이 길어지면서 시공사와 조합의 간극은 더욱 벌어지며, 조합원들은 ‘희망 고문’에 냉가슴을 앓고 있다. <자료 : 부산일보>, 2024.10.29.

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개인적 의견이다. 먼저 시공사 선정 절차 관련하여 본계약을 착공시점으로 늦추는 것이 어떨까 싶다. 조합이 설립되고 시공사를 선정하는 현행 절차로는 추가공사비 갈등을 해결하기 어렵다. 물론 조합이 설립되고 시공사를 선정해야 자금조달이 가능하기에 현행 절차가 잘못된 것은 아니다. 조합설립 후 시공사를 선정하는 것은 돈 때문이기 때문이다.

그러나 절차상 문제가 없어도 현장에 적용할 때 문제가 자꾸 발생한다면 제도 자체를 보완하거나 절차를 바꾸어 볼 필요가 있다. 물론 서울시에서 사업시행인가 후 시공사 선정을 하고 조합설립이 되면 주택도시기금에서 조합운영비 등을 지원하는 제도를 택한바 있었지만 이 역시 문제해결이 되지 않자 서울시도 다시 시공사 선정을 조합설립 후로 원상복귀한 상태다. 언급한 바대로 조합설립하고 시공사를 선정하는 이유는 돈 문제 때문이다. 조합원들이 조합운영비 등을 납부할 의지가 없기 때문에 시공사가 끼어야 자금조달이 되기 때문이다. 조합설립 후 시공사 선정계약을 하고 사업시행인가나 관리처분인가, 착공 무렵에 본계약을 하고 있지만 본계약 후에도 추가공사비를 요구하고 심지어는 입주시 입주키를 쥐고 또다시 조합원들에게 추가공사비를 내놓으라고 으름장을 놓고 있지 않은가? 본계약을 하면서 공사비를 확정해 놓고도 심심하면 추가로 공사비 내놓으라는데 이런 본계약이 무슨 의미가 있나?  따라서 본계약을 착공 시점으로 하고 그 후에는 공사비 인상을 할 수 없게 하는 것이 바람직해 보인다.

따라서 조합설립 후 시공사 선정시 계약은 글자 그대로 공사비를 제외한 가계약으로 하고, 공사비 관련 내용은 이주가 끝난 착공 무렵에 본계약하면서 하고 이때 입주시기도 확정해야 한다. 그 이후 입주시까지는 추가공사비 인상을 못하게 해야 한다. 입주시점에 입주를 못하면 그에 대한 책임은 시공사에서 져야 마땅하다. 현행 절차로는 시공사 선정부터 착공 전까지 시간공백이 길어 공사비 갈등이 계속될 수밖에 없는 구조이기 때문이다. 시공사 입장에서도 시공사 선정 후 착공까지는 빨라야 3년, 길게는 7년, 8년이 걸리기도 한다. 따라서 시간적 공백에 따른 인건비, 물가상승, 자재비 인상분을 반영할 수밖에 없다. 물론 착공 무렵에 가계약만 하면 시공사 입장에서는 본계약시까지 자금조달에 협조하지 않으려고 할 수도 있지만, 조합에서 본계약시까지 시공사에서 투입되는 자금을 e-시스템으로 투명하게 관리하면 별다른 문제가 없을 것이다. 물론 이 역시 완벽한 대안은 되지 않고 문제가 있을 수도 있다.

그러나 현재 문제가 되는 것은 시공사 선정 후 각 단계마다 계속되는 추가공사비를 두고 사업기간이 계속 길어진다는 점이다. 현행 시스템하에서는 시공사 입장에서는 굳이 공사를 빨리 할 필요도 없어 보인다. 공사기간이 늦어지고 공사기간이 길어지더라도 시공사는 한 푼도 손해볼 리가 없기 때문이다. 그러다보니 일단 시공사 선정을 위한 입찰시 낮은 공사비를 제시해 놓고 시공사로 선정이 되면 본색을 드러내 툭하면 공사비를 추가로 내놓으라고 한다. 사실 이주가 끝나면 공사에 장애물이 없다. 따라서 착공 후 공사비 추가증가분이 발생한다면 그것은 시공사에서 책임을 지는 것이 맞지 않은가! 

그리고 조합원들도 시공사 선정 패러다임을 좀 바꿀 필요가 있어 보인다. 현행 주요 재개발 재건축 사업장의 시공사는 손에 꼽을 수 있는 상위 몇 개 건설사가 카르텔을 형성하여 독식하고 있다. 2군 업체나 지역건설사는 그림의 떡이다. 이유는 결국 조합원들선택의 산물이다. 물론 소위 잘 나가는 건설사, 큰 건설사, 누구나 아는 건설사, 누구나 좋다는 브랜드를 장착한 건설사를 선정하는 것 자체가 잘못된 것은 아니고 어찌보면 당연한 것일수도 있다. 대형 건설사를 선정하는 이유는 결국 정체도 불분명하고 사실 공사비와 아무 관련이 없는 브랜드 때문이다. 물론 매매시 브랜드 가치가 반영되는 측면이 없지는 않지만 지나치게 브랜드를 선호하는 조합원들도 좀 고민해 볼 시점이다. 지금 현장에서 벌어지고 있는 추가공사비 문제는 소위 브랜드 파워가 있다는 대형건설사들에서 주로 발생하고 있지 않은가! 어느 사업장 할 것 없이 조합원들은 '얼죽1', 얼어죽어도 1군, 노래를 부르고 있지 않은가! 유명한 브랜드를 갖고 싶으면 공사비를 더 놓으라는 것이다. 이때 조합원들이 브랜드 파워를 인정하고 말없이 공사비를 더 주면 아무 문제가 없다. 브랜드는 좋은 것 갖고 싶고 공사비는 낮게 하려니 간극이 생기는 것이다. 체육복도 시장에 파는 것과 백화점에서 파는 가격이 다르고, 같은 나이키라도 시장에서 파는 것과 백화점에서 파는 가격이 다른 것처럼, 수요와 공급에 따른 지극히 당연한 경제논리다. 이를 두고 조합에서는 시공사의 갑질이라 하고, 시공사에서는 정당한 경제논리라고 맞서는 형국이다.

조합에서 말하는 시공사의 갑질과 시공사에서 말하는 경제논리가 팽팽하면 누가 이길까? 

누가 이기고 말고의 문제가 아니라 조합원들의 선택의 문제다. 공사비 달라는 대로 주고 1군 대형건설사를 택할 것인지, 공사비가 적게 드는 2군 건설사나 지역 건설사를 선택할 것이냐의 문제다. 이것은 결국 조합원들의 판단에 달려 있다. 여러 차례 언급했지만 현행 정비사업 절차나 구조로는 일단 시공사가 선정되면 그 어떤 문제이든 조합이 시공사를 이길 가능성이 희박하다는 현실을 인정해야 한다. 시공사가 선정되면 공사기간을 단축하는 것이 중요하기 때문에 가급적 시공사 요구를 따르는 것이 최선이다. 계속 말하지 않았는가. 현재 구조로는 시공사가 선정되면 시공사가 갑이고 조합이 을이 된다고... 시공사에서 돈 줄을 쥐고 있기 때문이다. 악법도 법이라고 했다. 현행 절차가 그렇다면 그 중에서 대안을 모색하는 것이 현명하지 시공사에게 뜬구름잡는 갑질 운운하면 할수록 시공사는 더 무리한 요구를 할 것이다. 

얼마 전, 촉진4구역 시공사였던 현대엔지니어링에서 당초보다 2.5배 상승한 평당 1100만원으로 공사비를 제시하여 시공사가 해지된 바 있다. 그때도 이야기한 바 있다. 촉진4구역도 또다시 1군 대형 건설사를 시공사로 재선정할 경우 현대엔지니어링 보다 더하면 더했지 덜하진 않을 것이라고 말이다. 조합원들이 눈높이를 낮추지 않으면 결국 시간만 보내고 더 큰 댓가를 치뤄야 할 수도 있다. 촉진3구역도 마찬가지다. 조합원도 아닌 제3자 입장이지만 DL이앤씨에서 당초 제시한 평당 765만원으로는 공사를 할 수 없을 것이다. 결국 공사비를 인상해줘야 하는데, 1000만원은 넘지 않을까 싶다. 따라서 시공사를 해지하는 것이 능사가 아니다. 시공사와 협의해서 적정 공사비를 제시하고 공사를 빨리 하는 것이 현명하지 않을까 싶다.

특별건축구역으로 지정되어 용적률 상향 인센티브도 받아 사업성도 다른 구역보다는 양호하기 때문에 공사만 빨리하면 비례율도 높아 분담금도 줄어 조합원들에게도 양호한 사업장이다. 시공사는 귀신 같은 존재다. 촉진3구역이 여타 사업장에 비해 사업성이 좋다는 것을 알기에 더 많은 공사비를 제시하는 것일 수도 있다. 그렇다고 해도 가급적 현재 시공사와 협의해서 공사비를 올려주고 빨리 착공하는 것이 유리하지 싶다. 시공사를 해지하고 같은 레벨의 시공사를 다시 선정햐려한들 현재 시공사보다 유리한 조건을 제시하는 건설사가 있을까? 통상 사업성이 양호한 사업장이거나 관심을 많이 받는 사업장일수록 배가 산으로 가는 경우가 많다. 한 마디로 조합원들이 너무 많이 알아서, 너무 똑똑해서 각자의 주장이 강하기 때문이다. 하지만 알고 있는 그것은 전체 사업 측면에서 보면 중요한 일이 아닌 경우가 대부분이다. 사소한 일에 똑똑함을 뽐내기보다는 조금씩 양보해서 단결력을 뽐내는 지혜가 필요하다.

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그런데 그 후 촉진3구역은 시공사와 협의가 잘 되었다고 한다. 다행스러운 일이다. 

시공사, 합리적인 분양가 제안 촉진3구역 `공사비 갈등` 봉합(2024.11.14.)

시공사, 합리적인 분양가 제안 촉진3구역 '공사비 갈등' 봉합

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