139. 재건축 상가조합원 아파트 못 받는다는 판결...진짜 못 받을까?

며칠 전이었다. 2년 전, 서울 강남 재건축단지 상가쪼개기로 3배의 차익을 냈던 한 수강생으로부터 전화가 왔다. 얼마 전, 대법원에서 판결이 났는데 이제 재건축 상가조합원은 아파트를 못받는다는 내용이었다. 사실 나도 모르고 있던 터라 관련 판결을 찾아봤다.

2020년부터 2022년까지 재건축단지에서 상가쪼개기로 아파트를 받아 업계에서 이슈가 되었다. 그런데 서울고등법원에서 서울 방배6구역 래미안 원패밀리 총회안건 가결여부 관련 소송에서 재건축 상가조합원은 아파트를 받을 수 없다는 판결(서울고등법원 2023나2027555, 2024.5.23.)을 대법원이 기각(2024.8.29.)하면서 확정됐다. 도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호 해석에 관한 판결을 확실히 한 것이다. 먼저 관련 신문 기사를 참고해 보자.

“아파트 줄테니 상가 동의 해달라” 안 된다...대법원, 방배6구역서 첫 판결

도시정비법상 상가 소유 조합원은 예외 규정 외엔 상가 공급이 원칙

서울고법 “조합원 전원 동의 필요”, 대법서 심리불속행기각으로 확정

 

사진 : <한국주택경제신문 만평>, 2024.10.18.

그동안 재건축 구역에서 상가 소유자들이 재건축 동의에 대한 대가로 상가가 아닌 수익성이 높은 아파트를 요구하는 사례가 자주 있어왔다. 이에 추진위원회에서는 재건축사업을 추진하기 위해 불가피하게 상가 소유자들의 주택공급 요구를 수용하는 경우가 많았다. 하지만 상가 소유자들에게 임의로 아파트를 공급하는 것은 현실적으로 불가능할 전망이다. 대법원이 상가 조합원에게 주택을 공급하기 위해서는 조합원 전원 동의가 필요하다는 취지의 판결을 확정했기 때문이다. 


대법원은 2024년 8월 29일 방배6구역 재건축구역 내 상가 소유자 8명이 조합을 상대로 낸 ‘총회 안건 가결 확인’ 소송에서 조합 승소 판결을 내린 원심을 심리불속행기각으로 확정했다. 서울고등법원은 2024년 5월 법령에서 정한 예외적인 사항 외에 상가 조합원에게 임의로 주택을 공급하기 위해 정관을 변경하는 경우 조합원 전원이 동의해야 한다고 판결한 바 있다. 이보다 앞선 1심 법원인 서울중앙지법의 원고 승소 판결을 뒤집은 것이었다.

재건축사업에서 상가 소유자에 대한 주택 공급 가능 여부는 지속적으로 논란이 됐던 사안이다. 법령 자체가 모호한데다 국토교통부나 지자체 등이 각자 다른 해석을 내리면서 일선 현장에서 혼란이 발생한 것이다. 도시정비법 시행령에는 상가 소유자에게는 상가를 공급하는 것이 원칙이다. 예외적인 규정이 있는데 상가를 건설하지 않거나, 기존 상가와 비교해 지나치게 금액 차이가 발생하는 경우다. 즉 상가를 공급 받지 못하거나, 공급 받더라도 부담금·청산금이 과도한 경우에는 예외적으로 주택공급을 가능토록 한 것이다.

문제는 전 건설교통부가 배포한 재건축조합 표준정관에 ‘상가를 건설하지 않는 경우’가 아닌 ‘상가를 공급받지 않은 경우’라고 표현했다는 점이다. 재건축을 통해 상가를 건설함에도 상가 조합원이 상가를 분양받지 않으면 주택을 공급받을 수 있는 것으로 해석될 여지가 있기 때문이다. 

더불어 상가 조합원에게 주택을 공급하기 위한 조건을 정하기 위해 조합정관을 변경하는 경우 의결정족수에 대해서도 이견이 발생했다. 이번 소송이 제기된 방배6구역에서도 정관변경 안건의 의결정족수가 과반수인지, 조합원 2/3 이상인지 등으로 각각 의견이 갈렸다. 실제로 해당 사건은 1심 재판부와 2심 재판부가 각각 다른 해석을 내렸을 정도로 업계에서는 해묵은 논쟁거리였다.

하지만 대법원이 심리불속행기각으로 ‘조합원 전원 동의’에 무게가 실리면서 향후 상가 조합원에 대한 주택공급에 대한 분쟁은 줄어들 전망이다. 특히 최근 문제가 되고 있는 상가 지분쪼개기를 통해 아파트 공급을 요구하는 행태는 사라질 전망이다. 더불어 추진위원회 등 사업 초기 추진 주체들도 아파트 공급을 약속하면서 동의서를 징구하는 것도 사실상 불가능해졌다. <자료 : 위클리한국주택경제신문, 2024.10.18.>

-------------

그렇다면 이번 판결로 그동안 문제가 되었던 재건축 상가지분쪼개기를 통한 아파트 받기는 불가능해진 것일까? 결론부타 말하면, 판결 전보다 어려워진 것은 사실이지만 불가능해 보이지는 않는다.

이번 판결은 도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호와 관련된 내용이다.

도시및주거환경정비법 시행령 제63조(관리처분의 방법 등)

② 재건축사업의 경우 법 제74조에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법에 따른다. 다만, 조합이 조합원 전원의 동의를 받아 그 기준을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다. [개정 2022.12.9] [[시행일 2022.12.11]] 1. 제1항제5호 및 제6호를 적용할 것 2. 부대시설·복리시설(부속토지를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)의 소유자에게는 부대시설·복리시설을 공급할 것. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1주택을 공급할 수 있다. 가. 새로운 부대시설·복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대시설·복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다. 이하 나목에서 같다)을 곱한 가액보다 클 것 나. 기존 부대시설·복리시설의 가액에서 새로 공급받는 부대시설·복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 것 다. 새로 건설한 부대시설·복리시설 중 최소분양단위규모의 추산액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액보다 클 것

사실 이번 판결은 새로운 것이 아니다. 종전에도 재건축 상가조합원은 상가를 받는 것이 원칙이었고 예외적으로 아예 상가를 짓지 않거나 기존 상가와 비교해 지나치게 금액 차이가 발생하는 경우다. 즉 상가를 공급 받지 못하거나, 공급 받더라도 부담금·청산금이 과도한 경우에는 예외적으로 아파트를 공급할 수 있는 것이다. 이런 문제가 발생했던 이유는 국토부에서 표준정관을 배포하면서 '상가를 짓지 않거나'를 '상가를 공급받지 않거나'로 해석할 여지를 주었기 때문이었다. 따라서 이번 판결은 국토부가 배포한 표준정관상의 내용을 판결로 바로 잡은 것이다.

판결의 핵심은 상가조합원에게 조합설립 동의 조건을 걸어 아파트를 공급하지 말라는 것이다. 즉 상가조합원에게 아파트를 공급하기 위해서는 조합원 75% 동의가 아닌 100% 동의를 받아라는 것이다. 75%보다 100% 동의는 까다로워진 것은 사실이다. 그렇다고 문제가 해결되었을까? 오히려 재건축을 더 어렵게 할 것으로 보인다. 상가조합원들이 조합설립시 아파트를 받을 수 있도록 요구한다면  이제는 조합원 75%가 아닌 100% 동의를 받아야 하기 때문이다. 그렇다고 상가조합원들이 아무 생각없이 아파트를 주지 않는다는데 조합설립에 동의할 리도 없지 않은가! 따라서 상가와 아파트를 독립정산제로 하지 않는 한 계속 문제가 될 수밖에 없고, 오히려 조합설립 동의율 요건이 강화되어 재건축 자체가 어려워질 수도 있다. 따라서 무슨 새로운 판결이 아니고 국토부가 끼어들여 법령을 왜곡한 것을 바로잡은 것에 불과하고, 상가지분쪼개기 자체를 막을 수 있는 판결은 아닌 것으로 보인다. 더 자세한 내용은 첨부된 관련 판결을 참조하시길.... 

서울고등법원-2023나2027555.pdf

0.28MB

[단독] 신반포2차 재건축 '초비상'…"조합 패소"(2024.12.20.)

[단독] 신반포2차 재건축 '초비상'…"조합 패소"

상가 소유자 동의 어쩌나… 대법 판결에 재건축 불똥 < 기획·탐사·해설 < 이슈탐사 < 기사본문 - 위클리한국주택경제신문(2024.11.8.)

상가 소유자 동의 어쩌나… 대법 판결에 재건축 불똥

'지분쪼개기' 잡으려다 사업 엎을 판…상가에 발목 잡힌 재건축(2025.1.9.)

'지분쪼개기' 잡으려다 사업 엎을 판…상가에 발목 잡힌 재건축