157. 재개발 종교용지, '일부 분양신청+일부 현금청산' 가능할까?

개인적으로 그동안 재개발사업에서 종교용지와 교육청과의 협의가 가장 어렵다는 주장을 계속해왔다. 종교용지의 경우 협의가 잘되는 경우가 거의 없는데다 거액의 보상금까지 요구하며 알박기를 하면 조합에서 마땅히 대처할 방법이 없기 때문이다. 기껏 조합에서 할 수 있는 일이라곤 소송을 하는 것인데 이 경우 사업지연에 따른 조합원들의 손해가 막심하다. 그리고 교육청과의 학교문제 협의도 쉽지 않지만 교육청과의 협의는 별론으로 한다. 

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사실 종교용지의 처리방법은 대체부지 제공 아니면 현금청산(보상금) 받고 명도하는 방법 뿐이다. 대체부지 제공은 그나마 합의가 수월한 편이지만 현금청산의 경우에는 보상금을 두고 합의가 잘 되지 않는 것이 현실이다. 대표적인 사례가 서울 장위10구역 재개발이다. 당시 사랑제일교회의 감정평가액이 82억이었는데 교회측에선 감정평가액의 6배가 넘는 536억을 요구하자 조합원들이 반발했다. 그 후 우여곡절을 겪으며 최종적으로 "보상금 500억+대체부지 제공" 이라는 파격적인 조건으로 합의했다. 

그러나 그 후 교회측이 합의를 뒤집고 추가적인 요구를 하자 조합은 최종적으로 교회부지를 빼고 사업을 진행하기로 했다. 이처럼 종교용지는 합의가 원만하게 진행되는 경우가 별로 없기 때문에 관리처분인가시 그 처리방법과 보상금 규모를 확정하여 진행할 필요가 있다. 아직 이에 대한 도시정비법의 세부적인 처리 규정이 없기 때문이다.

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그렇다면, 재개발구역 내 종교용지를 소유한 경우, 일부는 아파트로 분양신청을 하고 나머지는 현금청산 받는 건 가능할까? 이에 대해 서울행정법원은 불가능하다고 했다. 재판부는 “조합원+현금청산 지위는 양립이 불가능하다”고 판결했다. 

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이와 관련한 자세한 내용은 위클리한국주택경제신문(2025.4.17.) 기사를 참조하면 된다.

재개발구역 내에 다수의 부동산을 소유한 토지등소유자가 아파트 분양권과 현금청산을 동시에 받을 수 있을까? 일부 부동산으로 아파트 분양을 신청한 뒤 나머지 부동산은 현금청산을 요구한 사안에 대한 법원의 판결이 나왔다. 결론부터 말하자면 법원은 “불가능하다”고 판단했다.

최근 서울행정법원은 서울 동작구 내 한 재개발구역 내 종교용지 등을 소유한 A재단은 조합을 상대로 ‘관리처분계획 무효 확인의 소’에서 원고 패소 판결을 내렸다. 판결문에 따르면 A재단은 지난 2018년 12월부터 이듬해 2월까지 조합이 진행한 분양신청 기간에 공동주택 분양을 신청했고, 2019년 10월 해당 분양신청 결과를 토대로 한 관리처분계획을 인가 받았다. 이후 조합은 2023년 3월 재분양 신청절차 등을 거쳐 2024년 1월 관리처분계획변경 인가를 받았다.

하지만 A재단은 아파트 분양신청 당시 일부 자산만을 권리내역에 포함해 나머지 부동산에 대해서는 분양과 별개로 현금청산을 받을 수 있다고 주장하며 소송을 제기했다. 이에 대해 법원은 법령상 토지등소유자가 조합원 지위와 현금청산대상자 지위를 겸유할 수 없다고 판단했다. 즉 분양신청과 현금청산을 동시에 받을 수 없다고 해석한 것이다.

재판부는 “정비사업에서 조합원 지위는 건축물의 수분양권만이 아니라 사업시행자인 조합의 구성원으로서 갖는 지위를 말한다”며 “조합원은 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않거나, 분양신청을 철회했다면 조합원의 지위를 종국적으로 상실하게 되기 때문에 조합원과 현금청산대상자 지위는 법률상 양립할 수 없다는 개념”이라고 판단했다.

이어 “도시정비법에서는 분양신청 여부 등을 기준으로 현금청산대상자로 정하고 있을 뿐 사업구역 내 부동산별로 현금청산대상자인지 여부를 판단하고 있지 않다”며 “조합원은 종전 토지 등의 현물출자의무를 부담하는 대신 관리처분계획에 따라 신축 대지와 건축물을 분양받게 되는 것일 뿐 부동산별로 별개의 지위가 형성되는 것도 아니다”고 지적했다.

나아가 재판부는 현금청산대상자 제도가 조합원 자격 유지 여부를 결정할 기회를 주기 위한 취지라는 점도 강조했다. 재판부는 “도시정비법이 토지등소유자에게 분양신청 기회를 부여하고 현금청산대상자가 될 수 있도록 한 취지는 정비사업에 계속 참여할 것인지 여부를 결정할 기회를 부여하기 위한 것”이라며 “그럼에도 조합원이 현금청산대상자 지위를 겸할 수 있다고 보는 것은 현금청산대상자와의 법률관계를 간명히 마무리해 원활하게 정비사업을 추진할 수 있도록 하는 현금청산제도의 취지에 반한다”고 설명했다.

이와 함께 재판부는 원고가 종교용지 분양신청 안내를 받지 못해 대토보상으로 지급받을 기회를 박탈당해 형평의 원칙에 반한다는 주장도 받아들이지 않았다. 재판부는 “조합의 종교용지는 종교시설을 소유한 현금청산대상자에게 대토보상의 일환으로 지급키로 한 토지일 뿐 조합원 분양대상인 대지 및 건축시설에 해당하지 않는다”며 “대토는 현금청산대상자에게 현금보상을 대신해 토지를 지급하는 것으로 공동주택 등을 분양받을 권리와 구분된다”고 해석했다. 이어 “재분양신청 과정에서 조합원인 원고에게 현금청산을 전제로 한 종교용지 분양신청의 기회를 제공하지 않았더라도 다른 재단과 차별한 것으로 볼 수 없다”며 “조합원 분양대상에 포함됨을 전제로 한 원고의 주장을 모두 받아들이지 않는다”고 판결했다.