158. 토지거래허가구역 업무처리 기준(국토교통부, 2025.4.)

마침내 국토교통부가 그동안 쟁점이 되었던 내용들을 서울시 및 관할구청과 협의해 토지거래허가구역 주요 업무처리 기준을 마련했다. 

국토교통부의 토지거래허가구역 업무처리 기준
1	주택 취득시 실거주 의무는 취득시점부터 발생한다
2	기존 주택 보유자도 신규 주택 취득이 가능하다
3	입주권과 분양권도 허가 대상이다
4	관리처분인가 후 입주권과 분양권의 허가 여부는 관청에서 판단한다
5	관리처분인가 후 입주권과 분양권도 실거주 의무가 필요하다

1. 토지거래허가구역 내 주택을 취득할 경우 2년 실거주의무기간은 취득시점부터 적용된다.

통상적인 거래절차의 경우, 허가 신청→허가→계약 체결→잔금 완납→등기까지 4개월 정도 소요된다는 점을 감안해 허가 관청은 허가일로부터 4개월을 기준으로 신청인의 토지이용계획서상 입주시기에 대한 허가 여부를 판단할 수 있다. 예를 들면 허가일로부터 최대 4개월 이내 취득(등기)하고 취득일부터 이용의무 이행이 가능하다. 다만 토지(주택) 취득일이 그보다 빠를 경우 해당 토지(주택) 취득일부터 이용의무(실거주)를 이행해야 한다. 아울러 신청인이 주택 취득 및 입주를 이행하지 못하는 부득이한 사유를 소명하고 허가 관청이 이를 인정한 경우에는 필요한 범위 내에서 허가 관청은 취득 및 입주시기를 유예할 수 있다.

2. 기존 주택을 보유한 경우에도 신규 주택 취득을 목적으로 토지거래계약 허가를 신청할 수 있다.

이 경우 신청인은 당해 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기 거주용 주택·토지를 추가 취득해야 하는 사유에 대해 구체적이고 객관적으로 소명하고, 기존 주택의 처리계획을 제출해야 한다. 기존 주택의 처리는 매매·임대 등의 방식으로 가능하며 허가 관청은 기존 주택의 처리기한에 대해 통상적인 계약절차에 따라 6개월을 기준으로 허가 여부를 판단할 수 있다. 일례로 주택을 한 채 이상 소유하고 있는 신청인이 토지거래허가구역 내 주택을 추가로 구입하려는 경우 허가일로부터 6개월 이내에 기존주택을 매매 또는 임대한다는 내용의 처리계획을 제출하는 경우 허가가 가능하다.

3. 입주권과 분양권도 토지거래허가 대상이다.

<부동산 거래신고 등에 관한 법률>에 따르면 토지에 관한 소유권·지상권의 취득을 목적으로 권리를 이전하거나 설정하는 계약도 허가대상으로 규정하고 있기 때문이다. 따라서 재개발·재건축 관리처분계획 인가로 아파트 분양이 예정돼 있는 입주권의 경우 종전 부동산의 유형 및 멸실 여부와 무관하게 신축되는 아파트의 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함돼 있기 때문에 입주권 거래는 토지거래허가 대상에 해당된다는 것이다. 예를 들면 건축물대장상으로는 연립·다세대주택이나, 관리처분인가를 받은 후 철거되지 않은 상황에서 아파트 입주권을 취득하는 경우에도 아파트 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함된 계약에 해당하므로 토지거래허가를 받아야 한다. 반면 <도시및주거환경정비법> 및 <주택법>에 따라 최초로 주택을 분양받는 분양권의 경우에는 <부동산 거래신고 등에 관한 법률> 시행령에 따라 토지거래계약 허가 대상에 해당되지 않는다. 그러나 최초로 주택을 분양받는 경우 외에 제3자에게 분양권을 전매하는 경우는 허가 관청의 허가를 받아야 한다.

4. 관리처분인가 난 입주권과 분양권의 허가 여부는 관청에서 건건이 판단한다.

입주권과 분양권의 경우에는 허가 관청이 관리처분계획인가 등에 따른 공사 일정(착공·준공일자 등), 입주 확약 및 이용의무기간(2년) 등을 포함한 신청인의 토지이용계획을 확인하고 토지이용계획이 자기 거주 목적에 부합한다고 인정될 경우 허가 관청에서 토지거래계약 허가 여부를 판단한다. 예를 들면 입주권과 분양권 매수자가 허가 신청 시 제출하는 토지이용계획에 신축되는 아파트가 준공된 후 실제 입주가능시기부터 2년간 실거주하겠다는 확약을 하는 경우 허가가 가능하다. 이때 허가 관청은 관할지역의 부동산 시장상황 등을 종합적으로 고려하되, 토지이용계획서상 세부 내용이 실거주 목적이라고 보기 어려울 경우 토지이용계획이 부적합한 것으로 판단할 수 있다.

5. 관리처분인가 난 입주권과 분양권도 2년 실거주 의무가 필요하다

<부동산 거래신고 등에 관한 법률> 시행령에 따라 자기거주 목적으로 취득한 토지의 이용의무기간은 취득일로부터 2년이원칙이다. 다만 재개발·재건축 등으로 종전 부동산이 이미 철거돼 즉시 실거주가 곤란하거나 입주 후 철거되어 실거주를 계속하지 못하는 경우에는 종전 부동산에서 거주한 기간과 재개발·재건축 등이 완료된 이후 입주해 거주한 기간을 합산해서 이용의무기간 이행 여부를 판단할 수 있다. 예를 들면 관리처분인가 이후 종전 부동산이 멸실되기 전 1년을 거주한 경우 향후 실제 입주가능시점부터 잔여 이용의무기간인 1년을 거주하는 요건으로 허가할 수 있다. 또 관리처분인가 이후 이미 철거돼 공사 진행 또는 예정인 경우 준공 후 실제 입주 가능 시점부터 2년간 거주 확약시 허가가 가능하다.

따라서 현재 토지거래허가구역으로 지정된 강남3구와 용산구 아파트 매매시에는 4개월 내 입주해야 하고, 취득시 2년간 실거주의무기간 산정은 취득시점부터 계산하기 때문에 신규 주택 취득시 허가여부와 실거주여부 등을 명확히 파악하고 매수해야 한다.