186. <판례>무허가건축물 일부 소유자도 단독 분양대상자가 될까?

결론 :  재개발구역 무허가건축물 일부 소유자는 단독 분양대상자가 될 수 없다

<사례> 서울 동작구 소재 재개발조합의 조합원 甲은 이 정비구역 내에 위치한 토지와 건물의 공유지분권자로서 해당 건물은 공부상 단층주택이지만, 실제 이 사건 건물은 공부상 표시된 단층 건물 외에도 2층이 증축되었고 甲은 허가 없이 증축된 2층 일부의 독립된 공간에서 수십년간 거주해왔다. 이러한 경우 甲은 사실상의 다가구주택 소유자 또는 기존무허가건물 소유자로서 단독 분양대상자의 지위를 보유할 수 있는지 여부?

1. 이 사건의 쟁점 및 관련 법령=조합원 甲은 첫째, 증축 당시 시행되던 구 건축법에 따르면 허가 대상이 아니었으므로 적법한 건축물이다. 따라서 ‘단독주택으로 건축허가를 받아 사실상 다가구주택으로 사용하는 경우’에 해당하여 단독 분양대상자가 되어야 하고 둘째, 설령 2층을 무허가건축물로 본다고 하더라도, 1981년 항공사진에도 나타나고 재산세도 납부해 온 ‘기존 무허가건축물’에 해당하므로, 조합정관에 따라 조합원 및 단독 분양대상자 지위를 인정받아야 한다고 주장한다.

이 사건의 쟁점은 원고가 소유하고 거주하는 건물이 서울시 정비조례 부칙에서 정한 ‘사실상 다가구주택’으로서 공유자임에도 불구하고 단독 분양대상자 지위를 인정받을 수 있는지 여부 및 무허가건축물 일부 부분의 소유자(공유자)에게 단독 분양 자격이 인정되는지 여부다

도시 및 주거환경정비법 제39조 및 제76조 및 서울시 정비조례 제36조 등에서는 토지 또는 건물의 소유권이 수인의 공유에 속하는 경우 그 수인을 대표하는 1인만을 조합원으로 보고 1주택만 공급하는 것을 원칙으로 규정하고 있고, 구 서울시 정비조례 부칙(2003.12.30. 제정) 제7조에서는 ‘1990년 4월 21일 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택의 소유자는 가구별로 각각 1인을 분양대상자로 한다’고 규정하여 그 예외를 인정하고 있으며, 조합정관에서도 이와 유사한 규정을 두고 있다.

2. 법원의 판단=사실상의 다가구주택의 소유자에게 단독 분양대상자 지위가 인정되기 위해서는 ①1990년 4월 21일 이전에 ‘단독주택으로 건축허가’를 받은 주택 건물일 것 ②지분 또는 구분등기를 필했을 것 ③사실상 다가구주택으로 사용되고 있을 것 등 3가지 요건이 필요하다.

사안에서는 ①요건과 관련하여 이 사건 건물 2층이 적법한 건축허가를 받았는지 여부가 쟁점이었지만 법원은 증축 당시 구 건축법 등 관계법령의 해석상 그 규모와 상관없이 건축허가 대상이었음에도 불구하고 건축허가를 받지 않고 이루어진 이상 구 건축법에 저촉되는 무허가건축물에 해당한다고 판단하였다. 결국 이 사건 건물 2층은 이 사건 부칙 규정 요건 ①의 ‘건축허가를 받은 주택건물 부분’을 충족하지 못하므로 甲에게 사실상의 다가구주택 소유자로서의 단독 분양대상자 지위를 인정하기 어렵다.

한편 조합원 甲은 2층 부분이 1981년 항공사진에도 나타나는 오래된 무허가건물이고 자신이 재산세도 납부해 왔으므로 조합 정관이 인정하는 ‘기존 무허가건축물’의 소유자로서 단독 분양자격이 있다고 주장했지만, 법원은 아래와 같은 이유로 증축부분을 조합 정관상의 기존무허가건축물에 해당한다고 보기 어렵다고 판시했다.

첫째, 도시정비법, 시행령, 서울시 조례 및 피고 정관 규정들은 하나의 적법한 건축물을 여러 명이 소유하고 있는 경우에도 조합원들 간의 권리 균형 조정과 투기 수요 차단을 위해 1인의 분양대상자로 보는 것을 원칙으로 하고 있고, 예외적으로 사실상의 다가구주택의 요건을 갖춘 경우에만 가구별 1인을 분양대상자로 인정하고 있는데, 甲은 이러한 요건을 충족하지 못하였다.

둘째, 무허가건축물 중 일부 부분 소유자에게 단독 분양 자격을 부여하게 되면 ‘지분 쪼개기’와 같은 폐해가 만연하여 다른 조합원들의 재산권이 침해될 우려가 있고, 이는 원칙적으로 철거되어야 할 위법 건축물 소유자에게 주택 분양 자격을 부여하는 것은 위법행위에 대한 이익을 주는 결과가 된다.

셋째, 조합정관 제9조제2항 단서가 기존 무허가건축물 소유자를 조합원으로 인정하는 예외규정을 두고 있지만, 이는 ‘무허가건축물의 공유자’에 대해서까지 확대 적용되는 것으로 보기 어렵다. 허가받은 다가구주택의 소유자도 일정한 요건이 충족될 때만 단독 분양대상자 자격이 부여되는 점과 비교할 때, 무허가건축물 일부 부분의 소유자에게 단독 분양 자격을 부여하는 것은 형평에 어긋난다.

3. 결론=따라서 이 사건 건물 2층은 허가 없이 증축된 무허가건축물이므로 사실상의 다가구주택의 요건을 충족하지 못하고, 조합 정관상의 기존 무허가건축물에도 해당되지 않으므로, 조합원 甲에게는 단독 조합원 및 분양대상자 지위가 인정되지 않는다. -자료 : 위클리한국주택경제신문, 2025.9.12. 유재관 법무사의 최신 판례 따라잡기