188. 무허가건물의 구분소유권 감정평가 방식은 원가법? 거래사례비교법?

Q. 재개발구역의 무허가건물을 여러 소유자가 공유하여 사용하고 있을 경우, 다수의 구분된 호수가 존재하는데 구분건물로 보아 각각 감정평가 할 수 있을까?

재개발구역 무허가건축물은 원칙적으로는 분양자격이 없다. 무허가건축물은 불법건축물이기 때문에 당장 철거해야 할 대상이기 때문에 분양자격을 줄 수가 없다. 만약 무허가건축물에 대해 분양자격을 줄 경우 국가가 나서 불법건축물을 양산하는 모양새가 되기 때문이다. 그러나 재개발의 특성상 예외적으로 엄격한 요건을 충족한 무허가건축물에 한해 제한적으로 분양자격을 주고 있다. 지자체별로 별도의 조례가 있어 그 요건이 지역마다 다를 수 있기 때문에 분양자격 여부를 잘 살피지 않으면 낭패를 볼 수 있다. 따라서 무허가건축물에 대한 분양자격은 예외적으로 허용되는 것이지 당연한 것이 아니라는 말이다. 먼저 부산시의 무허가건축물 분양자격 요건은 어떻게 되는지를 챗GPT에게 물어봤다. 근데 챗GPT가 정리한 자료 전부가  '재개발지식창고' 본 블로그 글에서 가져온 내용들이다. 챗GPT도 본 블로그를 자주 이용하고 있다는 반증이다.

1. 무허가건물의 감정평가 방식

먼저 무허가건물 분양자격 요건을 따지는 기준일은 서울시 1989.1.24.(부산시 1989.3.24.) 이전에 지어진 독립된 건물인 경우, 기존(특정)무허가건물로 보아 종전자산 감정평가의 대상이 된다. 이 기준일 이후에 지어진 무허가건축물은 신발생무허가건축물로 보아 분양자격이 주어지지 않는다. 이때 감정평가에 관한 규칙은 건물평가시 원가법을 원칙으로 하고 있으나, 집합건물법상 구분소유권이 성립하는 경우라면 토지와 일체로 거래되므로 거래사례비교법 적용도 가능하다. 정비사업에서 건물의 평가방법이 중요한 이유는 분양자격과 관련이 있기 때문이다. 건물에 다수의 개별 호수가 있으나 다가구로 간주되면 분양자격은 하나이나 다세대라면 호수별로 구분소유가 인정되는 것이므로 분양자격도 원칙적으로 구분소유권별로 주어진다. 무허가건축물 관련 분양자격은 다음 글을 참조하면 된다.

129. 재개발 무허가건축물 분양자격 조건

129. 재개발 무허가건축물 분양자격 조건

그리고 얼마 전, 서울행정법원은 분양자격이 있는 기존(특정)무허가건축물도 1+1 대상은 아니다라는 판결을 내린바 있는데 이에 대한 자세한 내용은 다음 글을 참조하면 된다.

152. <판례>재개발구역 무허가건축물은 1+1 대상이 아니다(2025.4. 서울행정법원)

152. <판례>재개발구역 무허가건축물은 1+1 대상이 아니다

179. 조합원 신고를 하지 않은 무허가건축물 소유자에게도 분양신청 기회를 주어야 할까?

179. 조합원 신고를 하지 않은 무허가건축물 소유자에게도 분양신청 기회를 주어야 할까?

무허가건축물 관련한 기사 하나를 참고해 보자. <위클리한국주택경제신문, 2025.9.30. 김종일의 '무허가건물의 구분소유권 감정평가 여부' 에 대한 기고글이다. 최근 건물부분에 있어서 수인의 의사합치에 의해서 구분적으로 사용하고 있고, 거래 또한 서류에 기인한 것이 아닌 의사에 의해 거래되고 있으며, 등기사항증명서 및 건축물대장은 없는 1989.1.24.이전에 지어진 건물 관련 질의회신이 있어 소개하고자 합니다. 반복하지만 서울시는 1989.1.24. 부산시는 1989.3.29. 이전으로 서로 다르다.

2. 구분소유적 공유 관련 판례

구분소유권 대상 여부를 이해하기 위해서는 관련 판례를 살펴볼 필요가 있습니다. 구분소유적 공유가 판례에 의해 확립된 개념이기 때문입니다. 대법원 전원합의체(2010다71578)는 구분소유권을 인정하기 위해 다음 세 가지 요건을 제시했습니다. ①하나의 건물이 물리적으로 존재할 것 ②각 부분이 구조적·이용상 독립성을 가질 것 ③특정 부분을 독립된 소유권의 대상으로 삼으려는 구분행위가 있을 것입니다. 여기서 중요한 것은 ‘구분행위’인데, 이는 단순히 건물을 나누어 사용하는 것이 아니라 소유자가 구분 의사를 외부에 객관적으로 드러낸 경우에만 인정됩니다.

3. 무허가건물의 구분소유적 공유

대법원 2016다245289 판결은 구분소유가 성립하기 위한 구분의사의 표시행위는 신중하게 판단되어야 한다고 보았습니다. 다세대주택 건축허가를 받지 않고 지하층을 건축하고, 장기간 배타적으로 점유하여 사용하는 등의 소극적, 수동적 구분행위에 대하여는 처분권자의 구분의사가 명확하게 표시된 것으로 판단하지 않았습니다. 즉, 단순히 여러 사람이 건물의 일부를 구분하여 사용하고, 서로 사고팔았다는 사실만으로는 ‘구분행위’를 인정하기 어렵고 특히 건축허가 없이 위법하게 지어진 무허가 건물은 명확한 ‘처분권자의 구분의사’가 외부에 표시되었다고 보기 어렵다고 볼 수 있습니다. 

4.무허가건물 지분과 분양대상 여부

앞서 언급한 바와 같이 무허가건물에 구분소유권을 부여하는 것은 분양자격과 연결됩니다. 관련하여 서울고등법원 2020.2.5. 선고 2019누48648판결 등에서는 무허가건축물은 지분등기 등이 불가능한 관계로 재개발사업의 시행으로 공급되는 주택을 다수 취득할 목적으로 이른 바 ‘지분쪼개기’와 같은 행위를 하는 폐해를 방지하기 위한 효율적인 방안을 찾기 어려운 특수성이 있으므로 무허가 건축물 중 일부 부분의 소유자에게도 단독분양대상자 자격을 부여할 때는 폐해가 만연하여 다른 조합원들의 재산권이 침해될 우려가 있다고 판시하였습니다.

5. 무허가건물의 감정평가 방법

무허가건물은 구분행위가 존재한다고 보기 어려운 점, 분양권 부여에 대한 판례 등을 고려할 때 구분소유적 공유의 인정 여부는 제한적으로 판단하여야 합니다. 따라서 감정평가 방법도 원가법을 적용하는 것이 타당하다고 볼 수 있습니다.