5. 지분쪼개기 금지

정비구역이 지정고시(기준일)되면 조합원 수를 증가시키는 다음과 같은 일체의 행위가 금지  이를 위반할 경우, 즉 지분쪼개기를 할 경우  조합원 자격은 박탈되고 현금청산 대상이 됨을 유의해야 한다. 아파트를 분양받을 권리는 "기준일"을 기준으로 산정한다.

1. 1필지의 토지를 수개의 필지로 분할하는 행위

2. 단독, 다가구주택을 다세대주택으로 전환하는 행위

3. 하나의 대지안에 속하는 동일인소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하는 행위

4. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택 또는     그밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 행위

바람 잘 날 없는 지분쪼개기

"지분쪼개기"란 어떤 개발지역에서 아파트나 상가의 분양자격, 즉 조합원이 될 수 있는 자격을이 하나 밖에 없는 것을 인위적으로 여러 개로 나누어 소유자를 여러 명으로 하게 되면 소유자 각각에 대하여 분양자격이 주어지는 것을 말한다. 예를 들어 500제곱미터의 토지를 혼자 소유하다가 토지를 5필지로 분할하여 소유한다든지 5명을 공유자로 등기하면 5명 모두에게 조합원 자격이 주어져 아파트를 싸게 공급받을 수 있다는 것이다. 그러나 무문별한 토지의 지분쪼개기를 방지하기 위하여 각 시도에서는 기준일을 정해 기준일 이후에 분할하거나 공유지분등기를 한 토지에 대해서는 분양자격을 인정해 주지 않는다. 서울시는 2003년 12월 30일 이전, 부산시는 구역지정공람공고일 이전, 인천시는 2004년 7월 19일 이전, 경기도는 날짜 규정이 없고, 기타 시도는 구역지정공람공고일 이전으로 되어 있다. (참고로, 부산시의 경우, 조합원자격이 주어지는 최소토지는 도로부지는 90제곱미터 이상, 나대지 60제곱미터 이상, 주택이 있을 경우 30제곱미터 이상, 전가족 무주택자의 경우 20제곱미터 이상이면 조합원 자격이 주어진다) 초창기 재개발구역에서 이른바 지분쪼개기의 폐해는 상상을 초월했다. 단순히 조합원 수가 늘어나 일반분양 물량이 줄어들어 조합원이 부담해야 할 부담이 커지는 것에 그치지 않고 사업비를 증가시켜 재개발사업 자체를 무산시킬 정도로 심각하였다. 그래서 부랴부랴 지분쪼개기 금지 규정을  만들었다. 부산시의 경우 재개발구역지정일 이후 조합원 수를 증가시키는 일체의 행위를 금지하고 있다.

다음 각 호에 해당할 경우 수인의 분양신청자를 1인으로 본다 (지분쪼개기 금지, 부산시의 경우)

①재개발구역지정(기준일) 이후 단독주택 또는 가구주택이 다세대주택으로 전환된 경우 ②관리처분계획기준일 현재 수인의 분양신청자가 하나의 세대인 경우, 이 경우 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대원을 구성하고 있는 세대원을 포함한다. ③하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우, 단 기준일 이전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분 면적이 조례에서 정한 규모 이상일 경우 그러하지 아니하다. ④기준일 이후 한 필지의 토지를 수개의 필지로 분할한 경우 ⑤하나의 대지 범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 기준일 이후 토지와 주택으로 각각 분리해 소유한 경우

따라서 동일한 재개발구역에서 동일 세대는 여러 개의 부동산을 소유하고 있어도 하나의 입주권만 인정해 준다. 만약 하나의 세대가 동일 구역에 여러 개의 지분을 가지고 있다면 관리처분계획기준일 이전에 동일 세대가 아닌 자에게 등기를 이전해야 개별로 문양자격을 인정받을 수 있다. 이 경우에도 독립세대러 인정받기 위해서는 30세 이상이거나 결혼을 하였거나 소득증빙이 가능한 경우 주민등록을 이전해 별도의 세대로 인정받을 수 있다.