7. 국유지무허가건축물 및 토지소유자의 분양자격

무허가건축물 소유자의 분양자격

지역	인정기준	기준일
서울시	1.과세대장(구.무허가건축물관리대장) 2.항공사진 3.재산세납부대장 4.인우보증서	1981.12.31.
인천시, 경기도		1989.1.24.
부산시		1989.3.29.

인정기준이 되는 1,2,3에서 누락되어 합법적인 무허가건축물로 인정받지 못하는 경우에는 4(인우보증)로 확인하는방법이 있다.

인우보증은 일반인들은 잘 모르는 경우가 많다.

하지만 이 방법을 잘 활용하면 고수익을 기대할 수 있으므로 구청에서 인정받지 못한 무허가건축물을 찾아내어 인우보증으로 증명하면 된다.

인우보증서는 특별한 양식은 없고 무허가건축물이 시도별 인정기준일 이전에 존재하였다는 것을 확인해주고 인감증명서가 첨부되면 된다.

단, 인우보증인은 물건소유자의 직계가족은 안되고, 물건소재지와 인접한 지역에 거주하여 물건관계확인이 가능한 범위 내에 거주하고 있어야 한다.

인우보증 증명방법(시도별 기준일 이전)	인우보증인	비고
공과금납부영수증	2명 이상
전기요금납부현황(한국전력)
유선전화가입자명의(한국통신)
토지소유자의 확인서		적극 활용할 것
건물매매계약서		적극 활용할 것

토지소유자의 분양자격
지역	토지면적(30제곱미터 이상~90제곱미터 미만)	토지면적(90제곱미터 이상)
서울시	-최초등기일 : 2003.12.30 이전 -단일 필지, 지목이 도로이고 실제 도로로 사용하면 분양자격 없음 -무주택자(사업시행인가고시일~공사완료일까지 유지) -분양하는 아파트의 최소평형 공급	-최초등기일 : 2003.12.30 이전 -공유지분 가능, 지목 무관 -유주택자도 가능 -여러 필지를 합쳐도 가능
인천시	-최초등기일 : 구역지정공람공고일 이전 -나머지는 상기 서울시 규정과 동일	-최초등기일 : 2004.7.19 이전 -나머지는 상시 서울시 규정과 동일
경기도	-날짜 규정 없음 -면적 규정 없음, 조합 정관에 따름	-날짜 규정 없음 -면적 규정 없음, 조합 정관에 따름
부산시	-최초등기일 : 구역지정공람공고일 이전 -나머지는 상기 서울시 규정과 동일 -토지면적 20제곱미터 이상~60제곱미터 미만	-최초등기일 : 구역지정공람공고일 이전 -나머지는 상기 서울시 규정과 동일 -토지면적 : 60제곱미터 이상

* 정비사업구역에서 국유지무허가건축물 매매 절차 및 유의사항 *

1. 잔금지급 후 매매계약 당사자(위임도 가능)는 먼저 해당 구청 방문 -재산세과 : 취득세 납부 4.6%(무허가건축물 취득시 나대지로 본다) -세무과 : 매매계약서, 실거래신고서, 신분증 지참하여 과세대장(구.무허가건축물관리대장)상 명의 변경(일반적으로 과세대장 명의변경은 건수가 발생할 때마다 작성하는 것이 아니고 6개월 치를 접수받아 6개월에 한 번씩 과세대장을 정리한다) 2. 자산관리공사(캠코) 방문 신분증과 도장을 지참하여 대부사용계약서(미리 작성해갈 필요는 없고 캠코를 방문하여 작성하면 된다)를 작성하고 1년치 대부사용료 선납(무허가건축물이 30평 이하일 경우 약 60~70만원 정도) 만약, 대부사용계약을 하지 않을 경우 변상금(대부사용료의 120%) 부과한다. 변상금이란, 남에게 끼친 손해를 물어주기 위해 내는 돈을 말한다. 즉, 국가 땅을 무단 사용하여 국가에 손해를 끼친 데 대한 손해금, 쉬운 말로 토지사용료다.  3. 해당 정비사업조합 방문 조합원 명의 변경 : 매매계약서, 과세대장, 변상금납부영수증, 재산세납부영수증, 항공사진 회신문(부산의 경우 시청에 신청하면 회신까지 약2주 소요되며, 1989.3월 이전일 경우에만 조합원 자격이 주어지고 그 이후는 조합원 자격이 없고 현금청산 대상이 된다)을 지참하고 조합을 방문하여 조합원 명의 변경