6. 조합설립 및 조합원자격

6-1 조합설립 및 인가

-시장군수, 지정개발자 또는 주택공사등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 '토지등소유자'로 구성된 조합을 설립해야 한다. -조합은 조합설립 인가를 받은 날부터 30일 내에 '주된 사무소' 관할 소재지에 등기함으로써 성립한다. -조합 명칭은 반드시 "00정비사업조합"이라는 문자를 사용해야 한다.

재개발사업에서 조합은 시행자, 즉 사업주체가 된다.

조합설립은 사업과정에서 매우 중요한 의미를 가진다. 사업주체가 형성되었기 때문에 조합은 법인으로서 계약을 진행할 수 있다. 이전 추진위원회 단계에서 맺어진 계약은 조합 설립후에 그 내용을 조합이 추인하는 것으로 본 계약의 유효성이 발생하게 된다. 또한 조합 설립인가를 받아 조합이 설립되면 조합은 미동의자의 자산에 대한 강제수용권을 가지게 되므로 재개발사업에서 조합설립 이전과 이후는 사업추진에서 큰 차이를 보이게 된다.

이러한 점에서 조합설립인가 동의요건을 80%에서 75%로 낮춘것은 단순히 5% 이상의 중요한 의미를 가지게 된다. 동의 요건의 5% 완화는 재개발의 속도를 최소 6개월에서 1년 이상 단축시킨 효과를 가지며, 특히 상업용건물이 많아서 동의가 쉽지 않았던 사업지역에서 사업의 진행 가능성을 크게 높였다. 

<조합 설립에 필요한 동의율>

구분	전체		동별		비고
	소유자	토지면적	소유자	토지면적
주택재개발	3/4 이상	1/2 이상	x	x	토지등소유자
주택재건축	3/4 이상	3/4 이상	과반수 이상	x	토지및건축물소유자

-조합은 사업주체가 되며 법인으로서 비영리, 공익법인, 사단법인의 성격을 띤다. -일단 조합이 설립되면 이미 동의한 의사표시를 철회하여도 조합의 법적 지위에는 직접적인 영향을 미치지 아니한다. -주택재개발사업 조합 설립 당시 사업구역 내 토지등소유자는 사업에 동의하지 않아도 조합원이 된다. 그러나 재건축의 경우에는 조합원 지위       가 박탈된다. 따라서 주택재개발 조합원은 강제조합원 제도를 채택하고 있다. -철거업체, 시공사, 설계자 선정도 이 시기에 결정된다.

6-2 조합원 자격

재개발구역 조합원 자격("토지등소유자") 1. 토지소유자 2. 건축물소유자(무허가건축물의 경우 조합원 자격이 주어지는 경우도 있고 그렇지 않은 경우도 있음) 3. 지상권자 다음과 같은 경우에는 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. -토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유인 경우 -수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때 : 동일한 세대별 주민등록 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세대 미만의 직계비속은 1세대로 본다. 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다. -조합 설립 인가후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인의 소유로 된 경우 -투기과열지구 내에서는 주택재건축의 경우 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매, 증여는 포함되지만 상속, 이혼의 경우 제외)한 자는 조합원이 될 수 없다. 이 경우에는 현금청산 대상이 된다. 법 제24조(주택재개발사업의 분양대상 등) ①영 제52조 제1항 제3호의 규정에 의해 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 '토지등소유자'(토지소유자, 건축물소유자, 지상권자)로 한다. 1. 종전의 건축물 중 주택(기존 무허가 건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자 2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지의 총면적이 제25조 제1호의 규모 이상인 자 ① 도로 : 90㎥이상 ② 나대지 : 60㎥이상 ③유주택자 : 30㎡이상 ④무주택자(모든 가족) : 20㎡이상 3. 주택 이외의 건축물 소유자로서 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소 규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자

주택재개발사업에서 아파트를 공급하는 원칙은 종전의 주택을 소유한 자에게 새롭게 건축되는 아파트를 공급하는 것이다. 여기서 중요한 것은 주택의 개념과 범위이다. 우선 등기부등본과 건축물관리대장에 주택으로 등기되고 실제 주거용으로 사용하고 있는 건축물은 당연히 주택으로 분류된다. 다음으로 기존무허가건축물을 주택으로 포함시킨다. 재개발구역의 무허가건축물은 기준일 이전에 건축한 기존무허가건축물과 기준일 이후에 건축한 신축무허가건축물로 구분되며 주택으로 인정되는 것은 기존무허가건축물(부산시의 경우, 1989.3.29. 이전 항공사진)이다.

마지막으로 건축물대장이나 등기부등본에 주택으로 등기되어 있지 않은 건축물이나 사실상 주거용으로 사용하고 있는 건축물은 주택으로 분류한다. 이 규정은 건축물대장과 같은 공부상에는 상가나 근린생활시설로 등재되어 있으나 사실상 오랫동안 주거용으로 사용하고 있는 건물은 폭넓게 주택으로 인정해 아파트를 공급할 수 있도록 하는 예외 규정으로 볼 수 있다. 하지만 이 규정은 재개발사업에서 실제로 주거용으로 사용하고 있다는 판정기준이 명확하지 않아 재개발사업에서 논란이 되고 있는 조항이다.

현재 사실상 주거용으로 사용하고 있다는 명확한 판단기준은 없는 상태이며, 실무적으로는 실제 거주용으로 사용할 수 있는 구조를 갖추고 있는가와 전입신고 등의 기준을 적용하고 있다. 이때 사실상 주거용으로 사용하고 있다는 것을 입증하는 것은 소유자 자신의 책임이다. 즉 조합이 공부상의 내용을 기준으로 사실상 주거용 건물로 인정하지 않게 되면 소유자는 스스로 주거용으로 사용하고 있다는 것을 증명해야 주택으로 인정받을 수 있다.