8. 시공사 선정

시공사 선정 방법
조합 설립인가를 받고나면 조합총회에서 경쟁입찰 방식으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공사로 선정한다. 재개발-재건축의 경우에는 조합 단독으로 시공을 할 수 없기 때문에 반드시 건설사 등을 시공자로 참여시켜 사업을 진행하는 것이 일반적이다. 시공사 선정을 위한 경쟁입찰에는 다음과 같은 세 가지가 있다.
일반경쟁입찰	제한경쟁입찰	지명경쟁입찰
입찰참가 신청자의 특별한 자격제한 없이 최소 2인 이상 입찰 참가 신청시	건설업저 등의 자격을 시공능력평가액, 신용평가등급(회사채 기준), 해당 공사와 같은 종류의 공사실적, 그 밖에 조합의 신청으로 시군구청장이 따로 인정한 것으로만 제한할 수 있으며, 5인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다. 이 때 공동참여의 경우 1인으로 본다. 자격을 제한하고자 하는 경우에는 대의원회의 의결이 필요하다.	-조합원이 200명 이하인 정비사업일 경우 -이 경우 5인 이상의 입찰대상자를 지명하여 3인 이상의 입찰참가신청이 있어야 한다.
조합이 경쟁입찰의 방법으로 시공사를 선정하려고 하였으나 미응찰 등의 사유로 인해 3회 이상 유찰된 경우, 총회의 의결을 거쳐 수의계약을 할 수 있다. 단, 조합원이 100명 이하 규모의 정비사업의 경우에는 조합총회에서 정관이 정하는 바에 따른다.

시공사 선정을 위한 총회 의결

조합은 시공사를 선정하기 전에 참여건설사들로 하여금 조합원들에게 브리핑 할 수 있는 기회를 준다. 투표 당일에는 조합원 과반수 이상이 직접 투표장에 나와 의결해야 한다. 만약 대리인이 참석한 경우에는 직접 참여한 것으로 본다.(일반적으로 대리인은 직계존비속에 한하는 경우가 대부분이고, 조합원이 외국에 거주 중일 경우에는 미리 조합에 통보한 대리인을 대리인으로 본다) 또한 개인사정 등을 이유로 참석이 불가능할 경우 서면으로 의결권을 행사할 수 있으나, 직접 참석자 수에는 포함되지 않는다. 시공사 선정을 위한 조합 홍회의 의결로 선정된 시공자가 정당한 사유없이 3월 이내에 계약을 체결하지 않으면 다시 총회의 의결을 거쳐 선정을 무효화 할 수도 있다.

시공사의 시공보증

조합이 시공사를 선정한 경우, 시공자는 공사의 책임준공을 위해 시공보증서를 조합에 제출해야 한다. 즉, 시공자가 공사의 계약상 의무를 이행하지 못하거나 의무이행을 하지 않을 경우보증기거ㅏㄴ에서 시공사를 대신해 계약이행의무를 부담하거나 총공사금액의 100분의 50이하(대톨령령으로 정하는 비율 이상의 범위)의 범위 내에서 사업시행자가 정하는 금액을 납부할 것을 보증하는 것을 의미한다.

시공사 선정이 사업에 미치는 영향

조합은 반드시 공동시행자인 시공사와 사업을 시행해야 한다. 시공사가 선정되면 사업진행에 가속도가 붙는다. 시공사가 선정 되기 전까지는 조합은 항상 자금난에 허덕이기 마련이다.  조합 단독으로 할 수 없던 사업들이 공동파트너인 시공사가 선정되면서 어느 정도 사업에 확신을 가지게 되므로 사업진행에도 속도가 붙는다. 따라서 투자자들도 사업에 확신이 생겨 본격적으로 투자에 나선다. 지지부진했던 것들을 하나 둘씩 해결핳 수 있게 된다. 조합원들도 시공사에 힘을 실어주고 투자자들의 움직임도 빨라진다. 투자자들의 교체가 활발히 진행되면 사업진행도 원활해진다. 투자자들은 빨리 재개발이 진행되어 투자수익금을 얻는 것이 목표이기 때문에 사업진행을 방해하는 일은 거의 없다. 그러나 시공사가 선정되었다고 해서 그대로 시공을 한다는 의미는 아니다. 진짜 중요한 것은 관리처분 총회 전에 하는 시공사와의 본계약이다.