아는 사람만 아는 비밀 투자, 이축권(移築權)

이축권이란 흔히 ‘용마루딱지’로도 불리는데 한 마디로 말하면 “그린벨트 내 주택을 신축할 수 있는 권리”를 말한다. 즉 건축관련 법규나 도시계획법상 개발제한구역 내에서의 건축행위 금지를 해제하여 건축허가를 받아 건물을 건축할 수 있는 권리를이다. 예를 들어 개발제한구역 내에 주택 등을 소유하고 있던 사람이 이 지역이 고속도로 개발 등 공공용지로 편입, 수용되는 경우 이주 대책의 일환으로 주는 ‘다른 개발제한구역으로 가서 건축허가를 받아 건물을 신축할 권리’이다.  

 

 

이축권은 다음의 경우에 주어진다.

 

	1. 도로개설 등 공익사업으로 집이 철거된 경우
	2. 수해지역으로 이전이 불가피한 경우
	3. 그린벨트로 지정되기 전에 다른 사람의 땅을 임대해 주택을 지었으나 토지소유자의 동의를 받지 못해 증·개축을 할 수 없는 경우

 

 또한 이축권은 공공이축권과 일반이축권으로 구분된다.

 

공공이축권	개발제한구역 내에 위치해 있는 주택이 도로에 수용되어 건물이 헐렸을 때 나오는 것
일반이축권	개발제한구역 지정 전에 다른 사람의 땅 위에 주택을 짓고 살고 있다가 토지소유주가 철거를 요구해 주택을 옮겨야 하는 경우

 

 

따라서 이축권은 토지소유자와 건물소유자가 다르거나 토지와 건물을 모두 소유한 소유자가 개발제한구역내에 건축물을 건축할 수 있는 권리다. 이축권은 전매가 1회에 한해 제3자에게 가능하며 이축시 대지로 지목을 변경할 수 있는 면적은 최대 330㎡이며, 건축물의 규모는 거주기간에 따라 차등 적용된다.  

 

그린벨트 내 이축할 수 있는 토지가 공공이축권이냐, 일반이축권이냐에 따라 주택을 지을 수 있는 위치도 다르다. 공공이축권의 경우에는 입지가 좋은 곳에 이축할 수 있는 토지를 소유하거나 입지 좋은 곳을 매입할 수 있는 소유자는 그린벨트 내에 주택을 지을 수 있지만, 반면 일반이축권의 경우에는 그린벨트 내 취락지구에서만 주택을 지어야 하는 제한을 받는다.

 

이외에도 그린벨트 내에 건축물을 건축할 수 있는 것으로는 이주자택지와 생활대책용지가 있다. 공익사업으로 인해 개발제한구역에서 해제된 토지 중 택지개발로 인한 수용으로 이주자택지와 생활대책용지가 보상으로 주어지는 경우이다. 이 때 이주자택지는 근린생활시설을 건축할 수 있는 반면에 생활대책용지는 주택만 지을 수 있어서 프리미엄의 차이가 발생하게 된다. 이축권이 매매되는 형태는 이축이 가능한 토지를 토지매매가에 이축권의 가격 즉 프리미엄을 주고 매매를 하는 형식을 취하게 된다.

 

이축권 매입시 주의사항

 

1	이축대상주택 여부를 사전에 구별하기가 쉽지 않으므로 해당 지자체에 이축대상 주택인지 또는 해당 토지로 이축(이축허가)이 가능한지, 이축권 행사 잔여기한, 건축허가를 받을 수 있는지, 건축면적과 규모 등을 반드시 확인후 매입
2	이축대상에 포함된 주택이라 하더라도 기존 거주자가 해당 시군에 이축허가와 함께 집을 지을 위치를 제출해야 건축허가가 나오므로 매입을 하기 전에 반드시 건축허가 여부를 확인
3	건축허가시 이축권의 소유자와 토지소유자가 다른 경우에 토지사용승락서를 첨부하여 건축허가를 받을 수 없으며, 이축권자와 토지소유자가 동일해야 건축허가가 가능하므로 일단 이축권을 매도한 원권리자 명의로 새집을 완공한 후 이를 매입하는 형식으로 거래가 이루어진다는 점을 인지하고 매입
4	이축하고자 하는 토지는 보상금을 수령하기 전에 이축이 가능한 토지를 매입하여 소유권이전이 되어 있어야 하며, 이축을 위해서 매입하고자 하는 토지, 예를 들어 농지인 경우에는 대지로 용도변경이 가능한지 확인하고 매입
5	이축권의 건축가능 평수와 이축권자의 거주기간을 확인하여야 하며, 만약 식당으로 용도를 변경하는 경우에는 개발제한구역에 5년 이상을 거주해야 하며 주택으로 건축하여 준공을 받은 후에 용도변경이 가능하다는 점을 인지하고 매입
6	이축권을 매입할 때는 반드시 최초 원주민을 입회시켜 매매계약을 체결하고, 계약서 작성 시 원주민과 매입자가 쌍방이 세부적인 특약을 빠짐없이 정하고 매입
7	부동산실명제법 위반(명의신탁)에 해당되지 않도록 주의하여 매입

 

 

개발제한구역 내에서는 원칙적으로 주택이나 건축물의 신축이 매우 까다롭다.

 

그러나 다음의 경우에는 신축이 가능하다. 개발제한구역 지정당시부터 지목이 대인 토지와 개발제한구역 지정 당시부터 있던 기존의 주택이 있는 토지의 경우가 이에 해당한다. 또한 농업인에 해당하는 자로서 개발제한구역 안에서 기존의 주택을 소유하고 거주하는 자가 영농의 편의를 위해 자기소유의 기존주택을 철거하고 자기소유의 농장이나 과수원 안에 주택을 신축할 수가 있다.

그리고 공익사업과 재해로 인한 이축인데 주택의 소유자가 철거일 또는 재해를 입게 된 날 당시의 자기소유 토지로 기존주택이 소재하는 시·군·구(자치구)내의 지역이나 연접된 시·군·구로서 기존주택으로부터 2km 이내인 지역으로 이축하는 경우 신축이 허용된다. 마지막으로 주거환경 이축으로 외딴집, 고속도로 또는 철도변에 있는 주택 등 주거환경이 심히 불량한 경우이다. 음식점을 신축할 수 있는 조건은 앞서 언급한 것처럼 개발제한구역 내 5년 이상 거주자 또는 지정당시 거주자이어야 한다. 이 경우 건축물의 연면적은 300㎡이하이어야 하며, 인접한 토지를 이용하여 200㎡ 이내의 주차장을 설치할 수 있는데 음식점을 다른 용도 변경하는 경우에는 주차장 부지는 원래의 지목으로 환원된다.

 

그리고 농림수산업용 시설은 개발제한구역 안에서 농림업 또는 수산업에 종사하는 자가 설치하는 경우 큰 제한은 없으나 축사 1,000㎡ 이하, 버섯재배사 500㎡ 이하, 콩나물재배사 및 동물사육시설은 300㎡ 이하로 면적이 제한되고 개발제한구역 안에서 주택을 소유하면서 거주하는 1가구당 1개의 시설만 건축할 수 있다. 이처럼 극히 제한적인 조건 때문에 원주민으로부터 이축권을 구입, 원주민의 명의로 증·개축하거나 이축을 한 후 자신의 명의로 소유권을 이전하는 방식은 외지인이 개발제한구역에서 투자할 수 있는 유일한 대안이다.  

 

그러나 이축권 매입 시에는 주의를 기울여야 하는데, 위에서 언급한 바 대로 이축권의 대상이 되는 지의 진위여부를 토지대장 및 개발제한구역 건축물관리대장, 재산세 과세대장 및 과세영수증 등 입증서류를 통해 확인하고 해당 시·군의 담당부서에 문의해야 할 뿐만 아니라 기존 토지의 이축권 행사여부 등도 필히 체크해야 한다.  또한 건축에 필요한 여타사항은 일반건축물과 다르지 않아서 건축법 등 타법에 저촉되는 사항을 확인하는 것은 기본이다. 이축권 매입을 위한 계약시에도 원주민이 건축허가까지 받아주고 소유권을 이전해준다는 특약을 달아 사후에 발생할 수 있는 문제의 소지를 없애야 함은 두 말할 필요가 없다.

신도시를 조성할 경우 주변 그린벨트 지역(개발제한구역)이 포함될 경우가 있다. 신도시주변 그린벨트에 놀랍게도 커피숍이나 식당들이 들어서 있는 것을 간혹 볼 수 있다. 부동산 일을 하는 사람이라면 어떻게 이런 개발제한구역 안에 커피숍이나 식당들이 들어와 버젓이 영업을 하고 있는지 한번쯤 의문을 가졌을 것이다. 많은 사람들이 무슨 특혜나 불법이라 생각하지만 그렇지 않다. 바로 이축권 때문이다. 투자 고수들은 부자로 가는 가장 현명한 투자는 이축권이라고 하기도 한다.