LTV, DTI, 신DTI, DSR, RTI, LTI

정부의 연이은 집값 규제책들이 쏟아지고 있다. 그 핵심은 다주택자들의 대출을 옥죄는 것이다. 그런데 9.13대책부터는 전문가들도 이해하기 어려운 다방면의 규제책을 꺼내들고 있다. 정부 정책이 너무 자주 발표되다보니 부동산 전문가들도 혼란스러운 지경이다.

 

아무튼 부동산 대출과 관련하여 금융당국이 DSR(총부채원리금상환비율)과 RTI(임대업이자상환비율)을 강화한 새 대출 규제안을 2018년 10월 발표했다. 더 복잡해진 대출 규제를 이해하려면 우선 관련 용어부터 정확히 이해할

-사진 : 경남 합천 영화촬영세트장에서,

 

필요가 있다. LTV(주택담보인정비율), DTI(총부채상환비율)와 같은 비교적 익숙한 용어부터 신DTI, DSR, RTI, LTI 등 한 번 들어서는 헷갈리는 용어들을 모두 정리했다.

 

LTV와 DTI

구분	LTV	DTI
의미	담보인정비율	총부채상환비율
산출공식	대출금액/담보가치 (대출금액 = 담보가치 x LTV(%))	(신규 주택담보대출 원리금 + 기존 주택담보대출 이자)/연간소득

 

LTV(Loan To Value ratio)는 대출자가 주택을 담보로 대출을 실행할 경우 적용되는 주택가격 대비 대출한도를 말하는데 ​현재 투기지역의 경우 40%로 제한된다. 은행에 가서 주택담보대출을 받아봤다면 들어 봤을 용어다. 만약 LTV가 50%라면 5억 원짜리 주택을 담보로 돈을 빌리려면 최대 2억 5천만 원까지 가능하다. 대출자가 대출을 갚지 못할 경우 은행은 주택을 처분해 대출금을 상환시키는데, 이 때 상환액이 부족하지 않도록 LTV에 한도를 두는 것이다. 최근 ‘9·13대책’에서는 투기지역·투기과열지역·청약조정대상지역 등과 같은 규제지역에서 고가·다주택자의 LTV는 0%가 됐다. 새로 집을 사기 위해 주택담보대출을 한 푼도 받을 수 없다는 뜻이다.

 

DTI(Debt To Income)는 대출금을 갚을 수 있는 능력, 즉 주택담보대출을 받을 때 매년 상환해야 하는 금액이 연소득에서 차지하는 비율이다. DTI는 대출자의 소득 기준으로 대출한도를 정하는 계산비율이다. 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연이자 상환액의 합을 연소득으로 나눈 것이다. 즉 DTI는 대출자의 소득을 기준으로 대출한도를 정하는 비율이므로 ​DTI가 50%라면 대출 원리금 상환액과 기존 부채의 이자상환액을 합쳐 대출자의 연간소득에서 50%가 넘지 못하도록 하는 것이다.

 

신DTI와 DSR

구분	신DTI	DSR
의미	총부채상환비율	총부채원리금상환비율
산출공식	(모든 주택담보대출 원리금상환액+기타대출 이자상환액)/연간 소득	모든 대출 원리금상환액/연간 소득

 

2018년 1월부터는 신DTI가 시행됐다. 대출금의 원금과 이자를 갚는 데 들어가는 돈이 소득에서 차지하는 비율, 즉 주택담보대출 원리금만 판단하는 DTI와 달리 모든 부채 원리금까지 포함해서 판단하므로 DTI보다 강력한 대출 규제 방식이다. 투기지역의 경우 40%로 제한된다. 신규 주택담보대출 원리금에 기존 주택담보대출 이자만 반영하는 기존 DTI와 달리 신DTI는 주택담보대출 2건이든 3건이든 원리금을 모두 반영해 산정한다. 또 두 번째 주택담보대출은 만기를 15년까지만 적용한다. 대출 기한을 늘려 DTI를 낮추려는 것을 막기 위해서다.

 

여기서 한 발 더 나간 게 2018년 11월부터 시행된 DSR(Debt Service Ratio)이다. 이는 대출자가 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 부채 원리금을 연소득으로 나눈 값이다. 주택담보대출 뿐만 아니라 전세자금대출, 마이너스 통장을 비롯한 신용대출, 학자금대출 등을 모든 대출을 포함한 것이다. 주택담보대출만 따지는 신DTI보다 대출금을 갚을 능력을 측정하는 데는 좀 더 정확하다고 할 수 있다. 현재 금융권에서 시범 운영되고 있지만 DSR은 2018년 10월부터 관리지표가 된다. 따라서 DSR이 지나치게 높으면 대출이 거절될 수 있다. 예를 들어 연봉이 5000만 원인 직장인이라면 한 해 동안 갚아야 하는 총 원리금 상환액이 4000만 원이고 DSR은 80%가 된다.

 

RTI와 LTI

구분	RTI		LTI
	주택용	상업용
의미	임대업이자상환비율		소비대비 대출비용
산출공식	연간 임대수익/연간이자비용=1.25배 이상	연간 임대수익/연간이자비용=1.5배 이상	총부채/총소득 *총부채=가계대출+사업자대출) *총소득=사업자소득+근로소득+기타소득

 

RTI(Rent To Interest)는 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 비율이다. 자영업자(개인사업자)들의 채무상환 능력을 심사하기 위한 RTI와 LTI도 있다. 이 둘을 한 마디로 표현하면 자영업자의 부채를 종합적으로 관리하는 것이다. RTI는 연간 부동산 임대수익을 연간 이자비용으로 나눈 값으로, 임대 건물의 기존 대출 이자비용까지 합산한다. 이는 자영업자 중에서도 부동산 임대업자의 부채를 관리하기 위한 것이다. 현재 아파트를 포함한 주택은 연간 임대소득이 이자비용의 1.25배, 상가·오피스텔 등 비주택은 1.5배 이상이어야 대출이 가능하다. 예를 들어, 아파트의 경우 1년에 내야 하는 이자가 1000만원이라면 1년 월세가 1250만원이 넘어야 대출이 가능하다는 의미다.

 

LTI는 DTI와 비슷한 개념이다. 자영업자의 영업이익에 근로소득 등을 합한 총소득과 모든 금융권에서 빌린 가계대출과 개인사업자 대출을 합한 총부채를 비교한다. 개인사업자가 가계대출과 사업자대출 양쪽을 과도하게 대출받는 것을 방지하기 위해서다. LTI는 개인사업자가 1억 원을 초과하는 대출을 신청할 때 심사하는 기준이다.