6 ·17 부동산 대책 - 투기과열지구 재건축, 2년 이상 거주해야 분양자격 준다

2020년 6월 17일 관계부처 합동으로 ‘6.17 부동산대책’이 발표되었다. 문재인 정부 들어 21번째 대책이다. 지긋지긋하다. 부동산 가격을 안정시키는 대책인지 그냥 대책을 위한 대책인지 너무 자주 발표되는 통에 전문가들도 헷갈릴 정도다. 대책을 발표하는 정책 당국자들도 혼란스럽기는 매한가지일게다.  부동산을 잡기 위해 이렇게 노력했다는 부동산 백서용은 아닌지 하는 의구심마저 든다. 요란하게 변죽만 울린 금번 대책에 대한 시장의 반응은 미적지근하다. 한 마디로 뒷북대책이라면서 콧방귀만 뀌는 형국이다.

 

 

아무튼 반짝하고 등장했지만 이미 버스가 떠난 뒤 손을 드는 모양새다. 핵심내용은 경기도 접경·외곽 지역을 제외한 사실상 수도권 전 지역을 규제지역으로 묶었다는 것이다. 시행시기는 6월 19일부터 곧바로 적용된다. 백브리핑을 통한 정부의 질의 및 응답을 정리했다.

 

질의	응답
규제지역에 대한 효력은 언제부터 발생하는가?	관보 게시일인 2020년 6월19일부터 효력이 발생한다
오는 8월 이후 전매제한 기간이 강화되는 수도권 및 광역시는 규제지역 지정시 전매제한 강화가 즉시 적용되는지?	투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정된 지역은 관보 게시일인 19일부터 즉시 강화된 전매제한 규정이 적용된다. 금번 신규 지정된 투기과열지구 및 조정대상지역에서 19일 이후 분양권을 취득한 경우 소유권이전등기시까지 전매가 금지된다. 단, 기존에 거래 가능한 분양권을 보유 중인 경우라면 투기과열지구라해도 1회에 한해 전매가 허용된다. 조정대상지역은 전매제한이 적용되지 않는다
새로 투기과열지구로 지정된 지역의 15억 초과 아파트 담보대출은 언제부터 금지되는 것인지?	6월 19일부터 주택구입목적 주택담보대출과 임차보증금 반환 목적 주택담보대출은 금지된다. 다만, 임차인 보호를 위해 18일까지 취득(매매계약 포함)한 주택을 담보로 하는 임차보증금 반환 목적 주택담보대출은 허용된다
재건축 단지 2년 거주 요건의 적용대상은 어떤 사업부터이며, 조건을 충족하지 못한 조합원들은 어떻게 되는지?	거주 요건은 법 개정 후 조합설립인가를 신청하는 사업부터 적용 되므로, 이미 조합원 지위를 획득한 자에 대해서는 적용되지 않는다. 적용대상 사업장에서 2년 거주 요건을 충족하지 못한 조합원들은 감정평가에 따라 재산에 대한 정당한 권리를 보상받을 수 있다
조합원 분양신청을 위한 2년 이상 거주 요건은 어떻게 적용되는지?	분양공고일 현재 소유하고 있는 건축물에서 2년 이상 거주한 경우 조합원 분양을 신청할 수 있다. 반드시 연속해서 2년 이상을 거주할 필요는 없고, 기간 합산을 통한 총 거주기간이 2년 이상인 경우이면 분양 신청이 가능하다
법인에 대한 종부세 인상의 적용 시기는?	금번 종부세 인상은 2021년도 종부세 부과고지액에 반영된다. 종부세는 재산세와 동일하게 매년 6월1일을 기준으로 과세되며, 금년도 종부세는 현행 법령에 따라 과세될 예정이다.
법인 주택 양도차익에 대한 추가세율 인상은 모든 법인과 주택에 대해 예외 없이 적용되는지?	현재도 주택 매매ㆍ임대사업자를 포함한 모든 법인은 주택 양도시 기본 법인세율에 추가세율을 적용 중. 사택ㆍ미분양 주택 등은 현행과 같이 추가세율이 제외된다
일반 주택담보대출 전입·처분요건 강화 관련 ‘6개월’ 산정시점은?	주택담보대출 실행일로부터 6개월이다. 단, 중도금·이주비 대출의 경우 신규 주택 소유권 이전 등기일로부터 6개월을 산정한다
주담대 전입·처분요건 강화 규제 시행은 언제부터인가?	행정지도를 거쳐 7월1일부터 시행한다. 30일까지 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전 규정이 적용된다. 다만, 가계약의 경우 제3자인 금융회사가 계약성립 여부를 확인할 수 없는 만큼, 종전 규정이 적용되지 않는다
구매 후 전입하지 않는 경우 어떻게 되는가?	대출약정 위반으로 기한의 이익이 상실되어 대출 상환이 필요하다. 구매자는 향후 3년간 주택관련 대출을 받는 것이 제한된다
주택담보대출을 받는 모든 경우에 적용되는가?	이번 대책을 통해 강화되는 처분·전입 요건은 ‘주택구입목적’의 주택담보대출을 받는 경우에 적용된다. 생활안정자금 목적 주택담보대출은 적용되지 않는다
투기·투과지구 내 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출보증이용 제한 대상은?	규제 시행일 이후 매입한 아파트의 주택가격이 KB시세 등을 기준으로 ‘시세 3억원을 초과’하는 동시에 ‘투기·투기과열지구’에 속해있는 경우라면 규제대상에 포함된다. 시행일 이후 대출 신청분부터 적용되며, 시행일은 현재 미정(종전에는 약 1개월 소요)이지만 조속한 시일 내 시행 예정이다
전세대출 제한 규제 적용의 예외조치는 없는지?	12.16 대책 등 종전의 규제사례에서 인정된 불가피한 실수요(직장이동·자녀교육·부모봉양 등 사유) 등에 대해서는 극히 예외적인 범위 내에서 인정할 계획

 

부동산 대책 비웃듯 '갭투자' 원정대는 다음 타깃 정했다

이번에도 뒷북 대책.

 

정부의 21번째 부동산 대책에 대한 시장의 평가다. 정부는 수도권 대부분과 대전·청주까지 망라해 규제지역 범위를 과감하게 넓혔지만 해당 지역은 이미 집값이 오를대로 오른 지역이라는 것이다. "필요하면 즉시" 조치한다는 정부 원칙이 무색하게 이번에 투기과열지구로 지정된 대전은 지난해도 집값이 펄펄 끓었던 지역이었다. 단기처방 위주의 규제가 인천의 나머지 비규제 지역과 김포, 구미, 포항, 전주 등 전국 다른 지역의 '풍선효과'로 이어질 거라는 전망도 나온다.

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"이미 다 올랐는데?" 이제야 '투기과열지구' 지정된 대전

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17일 정부는 6·17 부동산대책으로 수도권과 대전, 청주 등을 규제지역으로 묶는 '주택시장 안정을 위한 관리방안'을 내놨다. 집값이 과열된 경기 군포, 오산, 안산 등 일부 지역 뿐 아니라 사실상 수도권 대부분 지역이 규제지역으로 묶였다. 수도권 뿐 아니라 대전과 청주 등 지방까지 규제지역으로 동반 지정한 것도 정부의 강력한 의지를 보여주는 대목이다. 조정대상 지역 중 과열이 해소되지 않은 경기 10개, 인천 3개, 대전 4개 지역은 투기과열지구로 단숨에 지정했다. 투기과열지구 지정은 2018년 8월 이후 처음이다.

 

하지만 정부가 '실기'했다는 평가도 잇따른다. 대전은 정부가 이날 배포한 보도자료에도 나왔듯, 지난해 하반기부터 집값이 큰 폭으로 뛰었다. 투기과열지구인 세종에 인접한 대전은 대표적인 비규제지역으로 투기수요가 지속적으로 유입된 곳이었다. 지난 1년간 누적 상승률은 11.50%에 달한다. 최근엔 혁신도시 후보지로 지정돼 6월 첫째주와 둘째주 각각 0.46% 급등했다.

 

송도가 포함된 인천 연수구 역시 연초부터 가격 상승세가 심상치 않았던 지역이었으나 정부는 '2·20 안정화 대책'을 내놓을 때도 두 지역을 뺐다. 4·15총선을 앞두고 정부가 정치적인 고려를 한 게 아니냐는 뒷말이 무성했다. '뒷북 지정' 논란에 대해 김흥진 국토교통부 실장은 "대전은 작년에도 봤는데 지정에 따른 거래제한이나 애로사항 등이 많아 서민 실수요자 피해를 고려해 조심스럽게 지정할 수밖에 없었다"며 "2월 수도권 조정대상 지역 지정 후 대전이 지속 상승해 이번에 규제지역으로 지정한 것"이라고 설명했다.

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김포·인천 비규제지역·포항·구미...다음 '풍선효과' 지역은?

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집값이 과열된 지역 위주로 그때그때 단지처방을 하는 부동산 정책이 또 다른 풍선효과를 낳을 것이란 우려도 나온다. 수용성(수원·용인·성남) 대책으로 꼽히는 2·20 대책에서 수원 전역과 안양 만안구, 의왕시 등 5곳이 조정대상지역으로 정해지자, 곧바로 인근의 인천 송도와 경기 군포, 안산, 시흥, 고양, 평택, 충북 청주, 대전 등지로 투기 수요가 옮아간 전례가 있어서다. 6·17 대책에서 빠진 비규제 지역으로 투기수요가 몰리지 말란 법이 없다. 더구나 주택담보대출 연 1%대의 초저금리 시대, 풍부한 유동성을 바탕으로 주택 투기 수요가 전국 어디로 튈지 모른다.

 

발빠른 '갭투자' 원정대는 구미와 포항을 다음 타깃으로 꼽았다는 말도 들린다. 경기도 지역 중 규제지정에서 빠진 김포나 인천의 나머지 비규제 지역, 세종에 인접한 공주, 전주 등 혁신도시 후보지 등이 '바통'을 넘겨 받을 것이란 전망이 나온다. 김 실장은 그러나 "모든 지역을 대상으로 지정하겠다는 방향성을 가진 것은 아니다"며 "투기수요가 유입 되고 시장 과열이 된 곳을 대상으로 제한적으로 지정할 것"이라고 말했다.

 

집값이 단기급등한 지역 위주의 '찔끔' 지정이 아닌 장기 처방이 필요한 이유다. 송인호 KDI(한국개발연구원) 경제전략연구부장은 "주택가격 급등 지역 위주로 그때그때 단기처방을 하게 되면 유동성은 어디로든 흘러갈 수밖에 없다"며 "코로나19 사태로 인한 경기불확실성 등도 감안한 장기적이고 체계적인 대응이 필요하다"고 지적했다.

-자료 : <머니투데이>, 2020.06.17.

 

수도권에 대전·청주까지 규제..非규제 김포는 들썩

조정대상지역 25곳 늘려 69곳

사실상 경기도 전역이 규제권

수원·안양 등 투기과열지구로

비규제지역 김포·파주·양평

부동산카페서 벌써부터 주목

풍선효과 차단 실효성 의문

 

6·17 부동산 대책 / 규제 지역 대폭 확대

 

정부가 남북 접경지 등 일부를 제외한 경기도 전역과 인천, 대전, 청주 등 최근 집값 과열 양상이 나타난 지역을 대거 규제지역으로 편입시켰다. 더 이상 '핀셋 규제'라는 명분에 매여 풍선효과를 유발하거나 '두더지 잡기'를 반복하지 않겠다는 의도로 파악된다. 앞으로 조정대상지역을 비롯한 모든 규제지역에서 매매가격과 상관없이 주택을 거래할 때 자금조달계획서를 제출해야 한다. 또 주택담보대출을 받은 경우 6개월 이내 기존 주택을 처분(1주택자)하고 신규 주택으로 전입해야 하는 고강도 규제가 가해지기 때문에 풍선효과로 꿈틀댄 비규제지역은 가격 안정 효과가 있을 것으로 예상된다.

 

다만 경기도에서 김포 파주 가평 양평 등 10여 곳, 지방 광역시 가운데 부산 광주 등이 여전히 비규제지역으로 남아 있기 때문에 시중에 풀린 유동성으로 이곳에서 또다시 풍선효과가 일어날 가능성은 여전하다는 평가가 나온다. 정부는 17일 발표한 21번째 부동산대책에서 조정대상지역을 기존 44곳에서 69곳으로 25곳이나 늘렸다. 특히 이 가운데 경기·인천 등 수도권에 19곳이 집중됐다. 지방에선 대전 5곳(동·중·서·유성·대덕)과 청주 등 6곳이 조정대상지역에 추가됐다. 경기도에선 군포 안산 부천 시흥 오산 평택 광주 양주 의정부 등이 새롭게 조정대상지역에 추가됐다.

 

새로 조정대상지역에 추가된 곳들은 당장 19일부터 분양권 전매가 소유권이전등기일까지 연장된다. 최근 인천 검단에서 대규모로 분양한 사업장의 경우 전매제한 기간이 당초 예상했던 6개월에서 소유권이전등기일까지로 연장되면서 청약 당첨자 가운데 전매제한 부담 때문에 계약을 포기하는 사례가 나타날 가능성이 있다. 다만 이번 대책에서도 김포 파주 연천 동두천 포천 가평 양평 여주 이천 등 남북 접경지역 및 강원도 인접지역은 조정대상지역 추가 대상에서 빠졌다. 남북 접경지란 이유로 규제 대상에서 빠진 김포는 서울과도 일부 인접했을 정도로 입지가 좋은 편이어서 인터넷 부동산 카페 등에서는 벌써부터 풍선효과가 예상되는 유력 후보지로 거론되고 있다.

 

투기과열지구는 기존 31곳에서 48곳으로 늘었다. 수원, 안양, 성남 수정, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥, 화성 동탄2, 인천 연수·남동·서, 대전 동·중·서·유성 등 17곳이 추가됐다. 투기과열지구에서는 시가 15억원을 초과하는 고가 주택에 대한 주택담보대출이 금지되고 9억원 초과 주택의 LTV는 20%로 낮아지는 등 강력한 규제가 가해진다.

 

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "수도권과 지방에서 조정대상지역과 투기과열지구가 동시에 지정되는 것은 극히 이례적"이라고 말했다. 다만 전 세계적인 저금리 기조가 앞으로도 상당 기간 이어질 것으로 예상되는 만큼 중장기적인 집값 안정을 기대하기 어렵다는 관측이 우세하다. 정부는 이번 대책에서 투기과열지구 및 조정대상지역에 대해 거래금액과 상관없이 모든 주택 매매 시 자금조달계획서 제출을 의무화했다. 지난해 12·16 대책에서 3억원 초과 주택 거래 시 자금조달계획서를 내도록 한 것에서 기준을 한층 강화한 셈이다.

-자료 : <매일경제>, 2020.06.17.

은마 '6.17 쇼크'···328가구는 새 아파트 못 받는다

17일 정부가 발표한 ‘주택시장 안정을 위한 관리 방안’은 주택시장판 신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 대책이다. 코로나19(집값 과열) 확산을 방지하기 위해 필수 사업장·인력(실수요)을 제외하고 기업체 등의 문을 닫고 이동을 제한(대출 금지, 거래 허가)한 조치 말이다. 가격 상관없는 주택구입자금 출처 조사는 코로나19 확진자 동선 추적을 연상시킨다. 잠실 등 토지거래허가구역으로 지정된 지역은 사실상 코로나19 진원지인 중국 우한처럼 '락 다운'(봉쇄)됐다. 재건축 단지는 문 닫은 사업장인 셈이다.

 

6·17대책에 재건축 조합원 분양자격 강화

2년 이상 거주해야 새 아파트 분양 받아

임대주택 등록했으면 거주 요건 못 채워

"정부 정책 부응한 게 발등 찍은 꼴"

 

이번 대책 후폭풍이 재건축 사업장에도 몰아쳐 단지마다 이사하느라 북새통을 이룰 전망이다. 조합원 분양 자격을 충족하기 위한 집 주인의 입주가 줄을 이을 것이기 때문이다. 재건축 단지는 투자수요가 많아 실제로 거주하는 주인이 많지 않다. 재건축 주택이 좁고 낡은 이유도 있다. 이달 초 시공사를 선정한 서초구 반포동 반포3주구1600여가구만 보더라도 주인이 직접 거주하는 집은 20% 정도에 불과하다. 이 단지는 이미 조합 설립 단계를 지나 거주 의무 적용을 받지 않는다. 재건축 추진 중인 집을 임대주택으로 등록한 임대주택사업자는 '날벼락'을 맞게 됐다. 옴짝달싹하지 못하고 재건축 새 아파트를 분양받지 못하기 때문이다.

 

정부는 이번 대책에서 2년 이상 거주한 조합원에만 재건축으로 짓는 새 아파트를 받을 수 있는 분양자격을 주기로 했다. 현재는 기간 제한 없이 보유하고만 있으면 분양 대상자다. 국토부 관계자는 "직접 거주하지 않는 투자 수요를 규제하기 위해 조합원 분양 자격에 실거주를 도입했다"고 말했다. 2년 거주 기간은 연속적인 기간을 말하는 게 아니고 합산 기간이다. 세대 전원이 거주하지 않아도 된다. 조합원만 살면 된다.

 

거주 요건을 충족하지 못하면 현금청산을 하게 된다. 분양·착공 전 사업시행인가 시점 기준의 감정평가금액이다. 새 아파트를 받지 못하면 ‘로또’를 버리는 셈이다. 재건축 조합원은 일반분양가보다 훨씬 저렴한 가격에 새 아파트를 배정받는 데다 재건축 후 몸값이 많이 뛰기 때문에 적지 않은 시세차익을 기대할 수 있다. 정부는 관련 법령을 개정해 올해 말부터 조합설립 인가를 신청하는 단지부터 적용키로 했다. 서울시에 따르면 현재 서울에서 조합설립 인가 전인 재건축 사업장이 50곳 정도다. 3만7000가구가량이다. 2년 이상 거주한 적 없이 임대주택으로 등록했으면 분양받을 길이 막힌다. 임대의무기간(4~8년) 동안 주인이 들어가 거주할 수 없다. 임대하지 않고 주인이 들어가 살면 과태료 3000만원을 물어야 한다.

 

재건축 아파트를 임대주택으로 등록한 경우가 많다. 재건축 사업에 오랜 시간이 걸리기 때문에 종부세·양도세 등 절세 효과가 좋은 임대주택으로 등록하는 것이다. 전용 85㎡ 이하이고 임대주택 등록 때 공시가격이 6억원 이하이면 종부세를 내지 않고 양도세 감면 혜택이 있다. 공시가격이 6억원 넘더라도 8년 이상 임대주택으로 등록하면 최대 70%의 양도세 장기보유특별공제가 있다.

 

재건축 대장주로 꼽히는 강남구 대치동 은마아파트(4424가구)에서 임대주택으로 등록된 가구가 10%에 조금 못 미치는 328가구다. 이중 70%가 넘는 234가구가 임대의무기간 8년인 장기임대다. 나머진 4~5년짜리다. 1979년 지어진 은마는 2003년 말 재건축 추진위를 구성한 뒤 아직 조합설립을 하지 못했다. 사업을 둘러싼 논란이 많아 올해 안에 조합설립을 신청할 수 있을지 불확실하다.

 

서초구 잠원동 신반포2차 1572가구 중에서도 등록 임대주택이 111가구다. 이 아파트는 지은 지 40년이 넘었고 2003년 추진위 구성 이후 재건축이 표류하고 있다. 지난달 안전진단을 통과해 재건축 본궤도에 오른 마포구 성산동 성산시영(3710가구)에도 10%가 넘는 504가구가 임대주택으로 등록돼 있다. 김종필 세무사는 “새 아파트 입주까지 장기적으로 재건축 주택을 보유하려는 매수자들에게서 임대주택 등록 혜택 문의가 많았다”고 말했다. 재건축 아파트를 임대주택으로 등록한 박모씨는 “재건축 아파트를 분양받아 거주할 생각이었는데 정부의 임대주택 활성화 정책에 부응해 임대주택 등록을 한 게 내 발등을 찍은 꼴”이라며 분통을 터뜨렸다.

 

임대주택으로 등록하지 않은 주인들 가운데 지방 거주자도 발을 구르게 됐다. 거주 요건을 채우려면 상경해 재건축 단지에 거주해야 하기 때문이다. 재건축 단지에 지방 원정 투자가 많았다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "재건축 임대주택 등록자가 선의의 피해를 보게 됐다"며 "대책 보완이 필요하다"고 지적했다.

-자료 : <중앙일보>, 2020.6.18. 안장원의 부동산노트, 은마 '6.17 쇼크'···328가구는 새 아파트 못 받는다