7·10 대책에 따른 부동산시장 TREND

 

1. 다주택자와 법인에 대한 세금폭탄으로 갭투자 시들

2. 대한민국 아파트 임대사업의 종말

3. ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상 지속

4. 오피스텔 및 상가로의 풍선효과

5. 분양권 투자 시들

6. 재개발 재건축 입주권 투자 인기

 

1. 다주택자와 법인에 대한 세금폭탄으로 갭투자 시들

 

(1) 취득단계 : 취득세

 

현재			개정
구분	주택수	세율(%)
개인	1	1~3	1~3
	2		8
	3		12
	4 이상	4
법인		1~3	12

 

현재는 주택 수나 금액에 따라 매입가격의 1~4%의 취득세를 낸다. 그러나 앞으로는 두 번째 주택을 살 때부터 중과된다. 한 마디로 취득세 폭탄이다. 두 번째 주택 구매 시 8%, 세 번째 주택은 12%를 적용한다. 가령 이미 집을 두 채 보유한 사람이 10억원짜리 아파트를 새로 사면 취득세만 1억2000만원을 내야 한다. 농어촌특별세와 지방교육세 등 진드기 세금을 고려하면 1억3000만원에 달한다. 특히 법인의 경우 주택수에 관계없이 12%를 적용하여 잔머리 굴리지 말고 법인 본연의 사업에 집중하라는 것이다.

 

(2) 보유단계 : 종부세

 

보유세도 예외는 아니다. 조정지역에서 다주택자는 종부세율이 최고 6%까지 치솟는다. 서울 목동에 16억원짜리 한 채, 수원에 4억원짜리 한 채, 이렇게 두 채의 집을 가진 다주택자라면 조정지역 내 2주택자이므로 이번 종부세 인상 대상이 된다. 두 채 합쳐 시가 20억원이라면 계산 방법은 좀 복잡하지만, 올해 세금이 약 568만원인데, 내년엔 1487만원이 된다. 종부세 계산에 사용되는 공시가격과 공정시장가액비율이 오를 것이라는 현실을 반영한 것이다. 이렇게 되면 집값의 합이 30억원인 다주택자는 종부세가 1400만원에서 3700만원 정도로, 집값이 50억원이면 4200만원에서 1억원 가량으로 오르게 된다.

 

(3)양도단계 : 양도소득세

 

양도세는 더 큰 폭탄이다. 조정지역에서 다주택자에 대한 양도세 최고세율은 무려 80%에 달한다. 조정지역에서는 다주택자가 2021년 보유세 기준일(6월 1일) 이후 팔면 기존 적용 세율에 10% 더 양도세율을 적용한다. 가령 3주택자가 첫 집을 팔 때 양도 차익 5억원을 초과할 경우, 현재 62%에서 10% 중과한 72%가 적용된다. 여기에 지방소득세까지 포함하면 79.2%를 내게 되므로 거의 80%에 육박한다. 게다가 2021년부터 양도소득세 계산시 분양권도 주택수에 포함된다.

 

현재는 1주택+1분양권은 1주택으로 보지만 2021년부터는 2주택으로 본다. 그러나 1주택+1분양권을 보유한 경우 분양권을 3년 내에 팔면 일시적2주택으로 비과세 혜택을 받을 수 있다. 그리고 부산은 해당되지 않지만 규제지역의 다주택자 양도세 중과세율은 2주택, 3주택 이상인 경우 기본세율에 각각 20%와 30%를 중과한다.

 

규제지역 다주택자 양도소득세 중과세율 인상

 

조정지역	현재	개정
2주택	기본세율+10%	기본세율+20%
3주택 이상	기본세율+20%	기본세율+30%

 

2. 대한민국 아파트 임대사업의 종말

 

7·10 대책을 통해 정부는 아파트 장기매입임대 제도를 폐지하고 임대기간이 지나면 등록을 자동 말소하기로 했다. 물론 임대기간 내 자발적인 등록말소를 하더라도 3000만원 과태료는 물리지 않기로 했다. 말하자면 앞으로 아파트로는 임대사업을 하지 말라는 것이다. 국토교통부에 따르면 1분기 신규 등록 임대주택 유형을 보면 아파트는 25.8%로 다가구주택(26.7%) 다음으로 많다. 10년 전만 해도 원룸 다가구주택이나 다세대주택이 주류를 이뤘으나 최근 들어 아파트가 더 주목을 받고 있다.

 

아파트 임대사업은 관리가 편하고 가격도 많이 오르기 때문이다. 그런데 아파트 임대사업은 전세보증금을 지렛대로 활용해 월세보다는 자본이득에 초점을 맞추는 경우가 많는 것이 사실이다. 사실상 갭투자와 비슷한 형태로 주택 시장 불안요인으로 작용하다 보니 정부가 이를 폐지하는 것이다. 주택임대사업이 10년 전으로 되돌아가는 것이다. 임대시장의 안정화보다는 투자재로서 이용되어 왔기 때문에 없던 일이 되어 버린 것이다.

 

3. ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상 지속

 

똘똘한 초고가 주택은 세금부담이 너무 무거워진 것은 사실이다. 일각에서 1가구 1주택, 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 트렌드가 사그라들 수 있다고 하지만, 가격은 크게 오르지 않더라도 쉽게 하락하지는 않을 것이다. 저금리가 장기화하고 유동성이 많아 가격변동이 심하지는 않겠지만 거래량은 다소 줄어들 수도 있다. 그러나 부산에서도 7.10대책에도 불구하고 똘똘한 한 채 선호 현상은 지속되고 있다.

 

해운대구 우동 마린시티자이 전용면적 84㎡의 호가는 16억 원. 3.3㎡ 당 4585만 원. 이 아파트는 6월 27일 11억8000만 원에 거래됐다. 해운대자이2차 아파트의 전용면적 84㎡ 매물 호가도 15억 원이다. 이 아파트도 7월 7일 11억2500만 원에 거래된 지 불과 10일 만에 4억 원 가까이 뛰었다. 취득세와 보유세, 양도세 등 세금 폭탄이 떨어지면서 똘똘한 한 채에 대한 수요가 더 커진 것이다. 매도자는 팔고 나면 사기 힘들다는 생각으로 매물을 걷어들이는 분위기가 이어지고 있다.

 

부산 해운대 엘씨티더샵아파트에서,

 

4. 오피스텔 및 상가로의 풍선효과

 

부동산 규제가 아파트로 집중되자 대체 투자처로 오피스텔과 상가가 주목을 받고 있다. 특히 오피스텔은 7·10 대책 이후 더욱 관심이 높다. 7월 13일(직방) 발표한 올해 1~5월 전국에서 오피스텔 1만5769건이 거래됐다. 지난해 같은 기간(1만2010건)보다 31.3% 증가한 수치다. 특히 서울 오피스텔 거래가 눈에 띄게 늘었다. 1~5월 서울 오피스텔 매매 거래량은 5312건으로 56.3% 증가했다. 아파트 가격이 워낙 비싸다 보니 상대적으로 저렴한 오피스텔에 수요가 몰린 측면도 없지 않다. 현재 오피스텔 취득세율은 4.6%. 다주택자에 붙은 취득세 8.12%에 비하면 상대적으로 낮게 느껴질 수 있기 때문이다.

 

5. 분양권 투자 시들

 

분양권은 2020년 8월 입주자모집공고분부터 소유권이전등기시까지 전매제한에 묶여 거래 자체가 불가능하다. 실수요자만 청약하라는 의미다. 따라서 실수요자 위주로 형성되어 투자로서의 메리트가 떨어지는 것은 물론 2021년부터 세금 산정시 분양권이 주택수에도 포함된다.

 

 

단, 현재 추진 중인 법안을 보면, 소급하지 않고 법 시행일 이후 취득하는 분양권부터 주택으로 적용할 예정이어서 법 개정 상황을 지켜봐야 한다. 아무튼 이래저래 힘든 분양권이다. 그렇다 하더라도 입지가 좋고 실수요나 투자자들이 선호하는 지역은 큰 영향이 없을 것이다. 분양권 시장에도 양극화 현상이 두드러질 수 있다.

 

6. 재개발 재건축 입주권 투자 인기

 

재건축 단지인 삼호가든도 전용면적 84㎡ 기준 호가가 10억 원 문턱까지 올라왔다. 이 아파트는 7월 8일 9억5500만 원에 거래됐다. 재건축 기대감이 높은 수영구 남천동 삼익비치아파트를 필두로 이 지역 신축 아파트와 재건축·재개발 아파트 호가도 정부 대책 발표 이후 천정부지로 치솟고 있다. 재개발 역시 잠시 숨을 죽이고 있는 형국이지만 시중에 넘쳐나는 유동자금에다 저금리 기조가 계속되는 한 정책으로 부동산 시장을 잠재우기에는 역부족일 것이다. 주체할 수 없는 돈을 길바닥에 버릴 수는 없는 노릇이다. 돈이 갈곳은 부동산과 주식시장이다. 아무리 강력한 대책도 인간의 욕망을 이길 수는 없다. 정부 정책은 결국 심리게임이다.  문제는 정부 정책이 다반사 되다보니 시장참여자들은 양치기 소년이 되어버렸다. 정부 정책에 대한 신뢰가 무너진 것이다. 지금은 무대책이 가장 좋은 대책이다.

 

국토부 자료(2019.9.)에 의하면 특히 부산의 경우, 20년 이상된 노후아파트 비율이 36%에 달한다. 특히 사상구의 경우 노후 아파트 비율이 두 배 가까운 60%에 달하고 영도구(58%), 사하구(54%), 해운대구(51%), 북구(47%) 순이다. 따라서 투자자들은 해수동남 중 해운대구의 노후화비율이 평균보다 높은 51%에 이른다는 점을 눈여겨 봐야 한다. 우동3구역 재개발의 프리미엄 상승폭이 진행단계에 비해 높은 이유가 있다. 이처럼 높은 노후화 비율을 단시간에 극복하는 대안은 재개발 재건축이다.