정부의 23번째 부동산 대책의 핵심은 "공급"이어야 한다

[세계는 그리고 우리는] "23번째 부동산 대책, 핵심은 공급"

- 주택보급률 100% 넘는다? 공가와 오래된 집 많아 숫자 무의미
- 정부의 종부세 강화, 충분히 일리 있는 정책
- 다주택자들의 똘똘한 한 채, 양극화 불러올 수 있어
- 용적률 제한, 재건축·재개발 시 주택 수 줄어든다
- 국민연금으로 임대주택 투자? 정부가 직접 나서야

 

■ 프로그램 : 이승원의 세계는 그리고 우리는 (MBC 라디오 표준FM 95.9Mhz / 평일저녁 6시5분~8시)

■ 출연자 : 홍춘욱 EAR리서치 대표◎ 진행자 > 정부가 조만간 또다시 부동산대책을 내놓을 전망입니다. 이번에 내놓을 대책은 주로 주택공급에 방점이 찍혀 있죠. 기존에 알려진 유휴지 공급 외에 용적률 높이는 방안도 포함될 것으로 보입니다. 관련해서 EAR리서치 홍춘욱 대표 다시 모셨습니다. 어서 오세요.

 

◎ 홍춘욱 > 안녕하세요?◎ 진행자 > 한 달 만에, 뭔가 문제가 많은가 봅니다. 계속 저희들이 부를 수밖에 없다는 건. 한 달 동안 어떻게 지내셨어요?◎ 홍춘욱 > 여러 글 쓰는 것들, 책 쓰는 것들 마무리하면서 집필 활동에 몰두 했습니다. 진행자 > 그렇군요. 집필활동, 알겠습니다. 종종 나와 주세요. 부동산은 해결책이 없기 때문에 계속 문제가 될 것 같아서. 정부가 부동산 가격을 잡기 위해서 꺼낸 카드가 주택을 더 많이 공급하겠다, 어떻게 보면 굉장히 당연한 얘기예요. 그런데 이제 일단 이것부터 풀어보죠. 통계를 보면 우리나라 전체 주택보급률이라고 하죠. 이게 100%를 넘었고 수도권과 서울도 거의 100%에 가깝다, 통계수치상 그렇습니다. 일단 이게 어떤 의미인가요?

 

◎ 홍춘욱 > 두 가지죠. 하나는 인구가 주는 쪽에 집을 많이 지어서가 아니라 공가가 생겨서 주택보급률이 올라간 측면이. 빈집들. 예를 들어서 농촌이나 어촌지역에 인구가 계속 줄고 더 나아가서 노인인구만 늘잖아요. 그렇게 되니까 살던 분들이 예를 들어서 돌아가시거나 이동하시거나 아들네 딸네로 이동하면서 빈집들이 늘어나지만 그 집은 주택수요가 없는 지역에 집들이니까

◎ 진행자 > 아무도 찾지 않는.

◎ 홍춘욱 > 그래서 안 좋은 표현이지만 폐가가 되는 거죠. 그런 집들이 통계에 제대로 들어가고 있는가, 이런 문제를 봐야 되고

◎ 진행자 > 그걸 다 포함해서 전체 주택보급률이 100% 넘었다고 통계상 얘기하는

◎ 홍춘욱 > 통계상 그렇게 할 수 있죠. 두 번째 문제는 지은 지 철근 콘크리트조 아파트, 우리가 흔히 얘기하는 아파트가 50년 넘고 60년 넘었다. 벌써 여의도 시범아파트 같은 경우 71년, 만 50년이 되고 있는 아파트 같은 경우 어떤 일이 벌어지겠습니까? 그러니까 많이 녹슬거나

◎ 진행자 > 살기가 좀 어렵죠.

◎ 홍춘욱 > 어려워지고 그래서 사람들이 소득 수준이나 눈높이에 비해 예전에 지어진 아파트들이 아무래도 눈높이도 맞지 않고 생활주거에 있어서 어려움들이 부각되는데 이것도 한 채죠. 왜냐하면 철거되기 전에 한 채죠. 이런 여러 문제들이 복합적으로 있기 때문에 주택보급률이 103%이기 때문에 이미 주택 공급은 충분하다, 이렇게 말하기가 어려운 면이 있는 것입니다.

◎ 진행자 > 집 한 채 한 채 숫자하고 우리 가구수 대비하면 한 대씩 가는 게 수치적으로 맞는데 사실 살 수 없는 집까지 포함하기 때문에 주택보급률 100%다 라고 숫자만 얘기하는 것은 무의미하다,

◎ 홍춘욱 > 그렇게 말씀드릴 수 있겠습니다.

 

◎ 진행자 > 인구가 계속 줄고 있잖아요. 우리나라는 특히 인구 감소가 굉장히 심각한데 시간이 지나면 자연스럽게 공급이 늘어나지 않을까. 예를 들면 제가 40대인데 제 주변에 집 못 사고 있는 사람들이 엄청 많을 것이지 않습니까? 한 10년 뒤에는 인구 줄고 우리도 집 한 채 어떻게 마련하겠지 이런 허황된 꿈으로 사는 건지 모르겠습니다만 어떻게 보십니까? 시간이 좀 흐르면 조금 나아지지 않을까 막연히.

◎ 홍춘욱 > 현재 추세로만 보면 답이 없고요. 변화가 필요하지 않나 전 그렇게 생각하는 거고요. 왜 그러냐하면 인구가 줄지 않고 있고요. 왜 줄지 않느냐 하면 노령화가 진행되면서 장수하시는 나라가 한국이 세계에서 제일 오래 사는 나라 중에. 그리고 두 번째가 1인 가구가 느는 문제 무시할 수 없는 게 2000년 우리나라 전체 가구수가 얼마였냐 하면 1400만 가구였는데 2017년 인구센서스에서 보면 1967만 가구로, 인구는 정체국면이죠. 아직 줄진 않았지만.

 

그런 데 비해선 가구수가 급증하는 이유는 1인 2인 가구들이 폭발적으로 늘어나고 있는 것, 세 번째가 최근 통계는 19년 통계는 아직 안 나왔는데 19년 인구이동 국제인구이동 통계를 보면 최근 3년 사이에 우리나라 들어오는 외국인 순유입 인구가 15만 명 이상이 계속 나오고. 우리나라가 올해는 힘들지만 꾸준히 경제가 성장하면서 1인당 국민소득 3만 불 레벨까지 올라가고 최저임금도 인상되는 과정에서 다른 나라에 대해서 어떻게 보면 인구 유입압이 존재하는 거죠. 소득수준도 높고 법제도도 잘 돼 있고 물론 아직도 굉장히 많은 비공식적 차별이 있습니다만 그래도 점점 개선되는 중에 있는 나라고 여기에 이미 들어와 있는 외국인들이 네트워크를 만들어요. 우리가 예를 들어서 어떤 지역을 가면 외국인이 더 많아 이런 지역들 있지 않습니까? 그런 지역들이 점점 늘어나면 사람들 끌어들이는 요인이 되거든요. 왜냐하면 정착이 쉬워지니까.

◎ 진행자 > 집도 그만큼 많이 필요하고.

◎ 홍춘욱 > 그렇습니다. 그분들이 2, 30대가 대부분이기 때문에

◎ 진행자 > 주로 1인 가구가 많을 테고요.

◎ 홍춘욱 > 그런 쪽에 대한 수요들이 계속 많이 생길 수밖에 없다는 건 감안할 필요가 있는 거죠. 그래서 소득수준도 높아진데다 해외에서 인구 유입압도 존재하고 노인인구도 늘어나는 과정에서 사람들이 마지막 결론은 도시에 많이

◎ 진행자 > 몰리는

 

◎ 홍춘욱 > 그래서 수도권 인구가 우리나라 역사상 처음으로 50%를 넘어선.

◎ 진행자 > 그러니까요. 너무 집중돼 있어요.

◎ 홍춘욱 > 이런 일들이 벌어지게 된 걸 강제로 막는 방법도 있지만 어떻게든 거기를 잘 개발해서 살기 좋게 세금 잘 걷어서 지방균형발전에 쓰자, 이렇게 생각할 수 있는 부분이겠죠.

◎ 진행자 > 지금 정부가 생각하는 공급대책이 크게 두 가지 방향인 것 같아요. 하나는 잠시 후에 제가 여쭤볼 용적률 완화 부분, 이재명 지사 등등 얘기했던 거고, 다른 하나는 다주택자들에게 세금을 많이 물려서 한마디로 쥐고 있는 집들 풀어라 내놔라 이런 거잖아요. 이 방안은 어떻게 보십니까? 효과가 있을까요?

◎ 홍춘욱 > 효과 있죠. 세금이 제일 무섭습니다.

◎ 진행자 > 역시 제일 무서운 건 세금이다.

◎ 홍춘욱 > 그러니까 주택을 보유하는 데 따르는 기회비용이라고 표현하는데, 예전에 20년 전을 생각해보자는 겁니다. 20년 전으로 돌아가 보면 그때 우리나라 금리가 10%다,

◎ 진행자 > 정말 믿기지 않는.

 

◎ 홍춘욱 > 믿기지 않죠. 10%였을 때 10억 짜리 집을 샀다, 그 말은 이 사람은 연 1억의 이익을 포기한 거죠. 왜냐하면 금리가 10%니까. 지금은 얼마냐, 500만 원이거든요. 연이자 기대가 우리 정책금리가 0.5%잖아요. 500만 원이거든요. 10억을 예금하면 500만 원이거든요. 이런 기대비용이 예전에는 금리가 높은 시기에는 집을 사는 것 자체가 어떻게 보면 그렇게 큰돈을 들여야 돼? 이자비용이 굉장히 크니까. 그런데 지금은 이자비용이 너무나 낮은 상황이다 보니까

◎ 진행자 > 은행에 맡길 필요가 없는.

◎ 홍춘욱 > 또 주택가격의 하락의 위험도 있지만 금리가 이렇게 낮으니 나는 이 정도 기회비용은 포기할 수 있어 라고 생각하는 사람이 늘어날 수 있겠죠. 이 문제를 해결하는 방법이 바로 세금이죠. 즉 주택보유에 따른 기회비용, 비용을 올려버리면 주택을 굳이 세금을 내면서 보유해야 돼 이런 생각을 가질 수 있기 때문에 정부가 특히 종부세를 강화하는 등 또 양도차액 과세 다주택자의 양도차액 과세 등을 강화하는 방식으로 나가는 건 충분히 일리 있는 정책이다, 그러니까 이것만으로는 답은 없지만 이 정책 자체를 비판하긴 어렵다. 왜냐하면 금리가 너무 낮으니까.

 

그렇다고 코로나 쇼크로 경제가 빈사 상태인데 금리 올리는 건 더 못할 일이니 그렇다면 선별적으로 세금을 올려서 이 세금을 증세를 통해서 다른 데 재원으로 쓰면 되지 않느냐 충분히 해볼 만한 정책대안이다. 다만 너무 급격하니까 저항이 나올 수 있고 또 더 나아가 이 돈이 어디 갈 거냐, 어디다 쓸 것이냐에 대한 플랜도 필요하겠죠.

◎ 진행자 > 이게 세든 사람들한테 소위 전가하면서 세금은 그만큼 내고 전가시키니까 결국은 비관적으로 보는 사람들은 한 없이 계속 비관적이잖아요. 부동산 정책 나올 때 긍정적으로 평가하는 사람 거의 못 봤는데 항상, 어떻습니까? 그런 전망들은.

◎ 홍춘욱 > 있죠. 이게 수요가 강한 곳, 전세 수요가 강한 곳, 사람들이

◎ 진행자 > 얼마든지 불러도 올 곳,

 

◎ 홍춘욱 > 이라고 생각될 수 있는 곳은 전가 가능성이 있습니다. 실제로 1989년 90년에 우리나라가 전세가 매년 1년 단위 계약이었던 시절이 있었는데 2년 단위 계약으로 바뀔 때 전세가격이 30%이상 물론 그때는 주택가격상승률 자체가 86년부터 89년까지 연 20% 오르던 시절입니다. 그래서 주택공급의 절대적 부족, 특히 그 전에 있었던 5공정부 시절에 주택공급의 부족들, 이런 것들이 58년 개띠라고 부르는 한국 베이비붐 세대가 30살에 도달한 세대가 88년이잖아요.

 

그때 어마어마한 결혼인구의 증가와 출산붐이 있었는데 주택공급은 적게 이뤄지지 못하면서 결국 국민주택 200만 호로 통칭되는 새로운 신도시 건설로 막았거든요. 그런 측면에서 놓고 보면 이번에도 주택공급이 충분히 이뤄지기 전까지 주택 시장이 초과 수요가 만약에 있다면 이건 전세가격 전가될 여지들이 세금이 전세나 세입자들에게 전가될 여지가 없다고 말할 수 없는 거죠.

◎ 진행자 > 그런데 사실은 그런 지역은 한정적이다 라고 볼 수 있지 않겠습니까?

 

◎ 홍춘욱 > 네, 그렇습니다. 그래서 양극화가 걱정되는 거죠. 지금 제도가 다주택자들에게 중과세를 물리게 되면 이른바 똘똘한 한 채에 대한 선호로 이어지게 되면 똘똘한 한 채라는 것은 결구 최근 세종시와 서울 강남을 가지고 있는 공직자들의 일련의 사태를 본 것처럼 여러 채를 가지고 계신 분들 입장에서 상대적으로 수익기대, 향후 미래수익 기대가 떨어진다 싶은 집들, 또는 단위가격이 적어서 괜히 세금 부담만 주지 큰 자신의 자산 증식에 이익이 안 된다 싶은 주택을 매도 하는 방향으로 가는 걸 봤잖아요. 그러면서 집약되죠. 양극화를 가지 않을까 걱정하는 겁니다.

 

◎ 진행자 > 알겠습니다. 그리고 잠시 질문을 드리려고 했던 게 새로 짓는 아파트의 용적률 높인다는 건데요. 일단 용적률 개념부터 설명해주시죠.

◎ 홍춘욱 > 건폐율 용적률만 구분하시면 쉽습니다. 건폐율은 땅에서 얼마나 건축물의 면적을 잡느냐 100평짜리 집에 50평짜리 건물을 짓는다 단층. 이러면 건폐율 50%고 용적률은 그게 2층이다 그러면 100%가 되는 거고요. 3층이다 그러면 150%가 되는 거죠. 한마디로 말해서 건폐율은 1층 면적이고요. 용적률은 그 위에 지어지는 건물의 각층 면적을 모두 합한 것, 그래서 예를 들어서 건폐율 50%인데 용적률 100%예요. 그러면 100평짜리 땅에 50평짜리 2층 집을 지을 수 있다. 이렇게 해석할 수 있는 거죠. 그런 식으로 올라가게 됩니다.

 

◎ 진행자 > 넓이와 공간의 개념으로 이해하면 될 것 같고요.

◎홍춘욱> 맞습니다.

◎ 진행자 > 단순하게 얘기하면 아파트 예전에 3층 짜리를 6층으로 올리도록 하자, 뭐 이런 거잖아요. 그리고 좀 더 빽빽하게 짓겠다 이런 개념 같은데 용적률을 규제한 것에는 그만한 이유가 있었을 테고 또 지금 완화하자는 건 집이 모자라니까 공급을 위해서라는 건데 그동안 용적률을 규제했다면 어떤 의미에서 그런 규정했을까요?

◎ 홍춘욱 > 두 가지 걱정이 있었겠죠. 첫 번째는 재건축 재개발 수익률이 너무 좋아지죠. 땅은 똑같이 100평인데 거기에 연면적이 300평짜리나 500평짜리가 들어서면 아무래도 땅 100평 가진 사람 입장에서 토지개발 수익률이 좋아지니까 재건축 재개발 비롯한 한국 부동산 시장의 주도잖아요.

 

주도부동산 가격이 올라가면서 전체 부동산을 들썩거리게 만드는 것을 차단하겠다, 이게 첫 번째일 거고 두 번째는 너무 과밀개발 아니냐, 예전 90년대 초반이나 그때 일부지역을 중심으로 해서 용적률들이 규제가 완화된 적이 있었을 때 너무 과밀개발이고 너무 빽빽하다, 이런 비판들 속에서 디자인 측면이나 생활환경의 주거 쾌적함 측면에서 너무 과하다, 이런 비판들이 제기되면서 우리나라는 대체로 2종 일반주거 지역이 제일 많은데 여기 기준으로 해서 250%가 일단 우리나라 250%가 용적률 상한으로 대부분 적용되고 있는 중입니다.

◎ 진행자 > 그 정도 해야지만 소위 사람답게 살 수 있다

◎ 홍춘욱 > 라는 판단이 있었다고 볼 수 있는데 지금은 또 다를 수도 있겠죠. 왜냐하면 최근에 또 디자인이 쾌적한 방향으로 가고 특히 커뮤니티 설비라든가 이런 쪽에 개선들이 이뤄지면서 옛날처럼 정말 성냥갑 아파트라고 말하긴 어려울 정도로 쾌적한 아파트들도 등장하고 있기 때문에 일단 이 부분에 있어서 지금은 제일 중요한 건 첫 번째 재건축 재개발의 수익률이 개선되거나 그쪽 부동산 가격이 급등하면 시장 전체의 불안 요인이 될 수 있다는 고려가 지금은 좀 더 우선이 아니냐 볼 수 있겠습니다.

◎ 진행자 > 일각에서는 용적률을 완화하자, 정부에서도 검토하고 있는 것 같긴 한데 이러면 기본적으로 살 수 있는 공간이 더 넓어지는 건 맞겠죠.

 

◎ 홍춘욱 > 맞습니다. 우리나라 용적률 제한에 가장 큰 문제가 뭐냐하면 재건축 재개발을 하면 주택수가 줄어듭니다.

◎ 진행자 > 주택수가 줄어든다고요? 과거 기준과 달라져서.

◎ 홍춘욱 > 그렇죠. 용적률을 타이트하게 250%, 혹은 1종 같은 경우 200% 규제하잖아요. 규제하게 되면 주택에서 투자자들 주거하고자 하는 사람들 입장에서 집주인들 그러니까 지주라고도 볼 수 있겠죠. 땅을 보유하신 분들은 제일 좋은 자리, 로열층을 가게 되겠지만 전체 거기 살고 있었던 빌라나 다세대 다가구 주택들에 살고 계시던 분 중에 상당수는 입주권을 얻지 못한 채, 그래서 우리나라 재개발 투자에 가장 큰 문제가 바로 뭐였느냐 라고 하면 오히려 주택수가 줄어드는 왜냐하면 용적률이 낮으니까. 그리고 투자자 입장에서 너무 지나치게 소형평을 가기보다 인기가 좋은 로열동 로열층 로열평을 선호하는 게 사람의 마음이고 수익성을 개선시키고 싶으니까 이 과정에서 서울시 인구가 줄어드는, 최근에 서울시 인구 줄었다는 얘기 들으셨죠.

 

◎ 진행자 > 약간 줄었다.

◎ 홍춘욱 > 철거나 재개발 재건축 과정에서 밀려나신 분도 있다는 거죠. 여러 가지 문제가 복합적으로 부동산 시장에 영향을 미치는 게 가장 대표적인 게 용적률입니다.

◎ 진행자 > 일각에서는 이 재건축이나 재개발 규제완화를 해야 된다, 그러니까 지금 말씀해주셨지만 이런 규제완화 없이 주택공급 대책만으로 한계가 있다, 이렇게 지적하는데요.

◎ 홍춘욱 > 저는 동의합니다. 아까 말씀드렸던 걱정거리가 하나 있잖아요. 재건축과 재개발 투자 수익률이 개선될 때 어떻게 붐을 막을 거냐, 착공에서부터 입주까지 보통 3년, 4년 잡거든요. 더 늦어지는 경우가 많습니다만 잘 돌아가면 최소한의 경우 2, 3년 3, 4년이 일반적이라고 본다면 그때까지 어떻게 할 거냐, 서울시내 당장 입주주택 아파트 호수는 내년에 1만 호대다 라는 전망이 나올 정도로 서울이 지금 400만 호가 있는 나라 큰 도시에 너무 적잖아요.

 

이런 정도로 주택공급이 줄어드는 상황에서 재건축 재개발까지 활성화 되면 이거 어떻게 되냐, 이 문제들에 대해서 대안이 아까 얘기했던 것처럼 세금이었던 것 아닌가, 재건축 재개발에 재초환이라는. 재건축초과이익환수제라는 길고도 긴 이름의 정책이 존재하는데다 추가적인 이런 여러 가지 세금이나 이런 걸 도입을 통해서 투기수요를 차단해보고 대신 용적률을 올릴 때까지 시장의 뜨거운 분위기를 세금으로 가라앉혀 보자, 이게 정부의 정책믹스가 아닌가 생각합니다.

◎ 진행자 > 서울에 임대주택을 많이 공급하자, 워낙 많이 인구가 몰리고 인프라가 있으니까 당연히 몰릴 수밖에 없죠. 그런데 민주당 일각에서는 국민연금 기금을 활용해서 임대주택을 매입하거나 짓는데 투자하자, 이런 얘기가 나오는 것 같더라고요. 예전에 국민연금에서 일하셨습니까? 언제 그러셨어요.

◎ 홍춘욱 > 12년부터 15년 사이에 일을 했었는데요.

◎ 진행자 > 이런 아이디어는 어떤가요?

◎ 홍춘욱 > 반대합니다.

◎ 진행자 > 반대하십니까?

 

◎ 홍춘욱 > 왜 그러냐하면요. 간단합니다. 임대주택이란 말에 이미 들어가 있는 것처럼 임대주택을 개발하는데 많은 비용이 들어갑니다. 즉 복지 차원에서 우리가 감안을 해야 되는 거지 이 자체가 투자의 수익 측면에서 국민연금액 수익이 지난 1999년부터 시작해서 2018년까지 연평균 수익률이 5.8% 나는 연금입니다. 세계에서 세계 5대 연금 중에 수익이 제일 좋은 연금이 국민연금입니다.

그런데 여기다가 뭐 예를 들어서 모 언론사 취재 결과입니다만 2억 원정도씩 손실난다고 보통 이야기하거든요. 한 채를 지을 때. 비용이 금융부채에다 건설비 이런 것들이 적자가 크게 납니다. 이걸 만회시켜줄 만큼의 정부지원이 있어야 되겠죠. 그렇게 하느니 정부가 신용도가 지금 굉장히 좋잖아요. 제로금리에도 채권발행이 돼요. 적자국채를 찍어서 그 돈으로 정부가 적극적으로 좋은 지역에 대량의 임대주택을 공급해주는 방향으로 가면 될 일이지 신용도가 가장 좋은 정부가 안 나서고 왜 연금을 이야기하느냐

◎ 진행자 > 국민연금은 건드리지 말아라.

 

◎ 홍춘욱 > 안 그래도 걱정이 많잖아요. 우리 처음에 서두에도 시작했지만 인구가 앞으로 30년 뒤 정도부터 확실히 급하게 줄어들 것 같은데 그때부터 국민연금 고갈되는 것 아니냐, 2050년부터 고갈이다 걱정하고 있을 정도인데 이걸 뭘로 막아왔느냐 하면 높은 수익률도 너무 걱정하지 마세요, 저희가 시간을 벌어들이겠습니다 해오고 있는데 난데없이 정부의 복지정책에서 해야 될 부분을 왜 갑자기 연기금이 그걸 담당해야 되느냐, 그리고 연기금액에 높은 수익 과거에 역사적 평균 수익을 보장할 정도의 수익을 줄 거라면 뭐하러 연금한테 줍니까? 정부가 직접 하면 되지.

◎ 진행자 > 알겠습니다. 어떤 의미인지 이해를 했고요. 오늘은 여기까지 들어야 되겠네요. 지금까지 EAR리서치 홍춘욱 대표였습니다. 오늘 고맙습니다. ◎ 홍춘욱 > 감사합니다.

-자료 : MBC | MBC라디오 | 2020.07.28.