역대 정부(박정희~문재인)의 부동산 정책 SUMMARY

역대 정부는 복사판처럼 다른 분야보다 더 부동산 대책에 열정(?)을 보였다. 부동산이 경제에 미치는 영향의 중대성 때문이기도 하지만 존재감을 드러내는 데 부동산대책 만한 것이 없었기 때문이다. 그러나 뜨믄뜨문 이어지던 부동산 대책이 문재인 정부 들어 장맛비처럼 계속 쏟아지고 있다.  2020.7.10대책이 22번째 대책이다. 규제대책이든 완화대책이든 정부가 빼드는 부동산 대책은 일시적이긴 하지만 시장에 큰 영향을 미친다는 사실을 부정할 수는 없다. 과거 정책들을 돌이켜보면 신도시와 같은 엄청난 공급물량으로 분양시장에 찬물을 끼얹기도 하고, 침체기에는 LTV 한도를 대폭 완화하여 은연중에 대출받아 집을 사라고 떠밀기도 했다.

 

물론 부동산 시장의 가격변동 요인은 인구구조와 생산활동 인구수, 경제 상황, 금리, 유동성 등과 같은 여러 요인들이 어우러져 나타나지만 정부 정책을 무시해서는 결코 투자에 성공할 수 없다. 그것은 이미 역사를 통해 증명되었다. 특히 단기적인 소나기 효과는 시장에 엄청난 영향을 미친다. 따라서 정부 정책을 무시하는 것은 무면허 음주운전만큼이나 위험하다. 아파트값은 오르내림은 있었지만 오를 때는 하늘 높은 줄 모르고 오르지만 내릴 때는 한없이 추락하여 ‘하우스 푸어’라는 말이 등장하기도 했다.

이처럼 부동산에 대한 정부 정책이 시시각각 변하는 이유는 여러 분야의 정책 중 정부가 개입하여 일시적이나마 효과를 볼 수 있기 때문이다. 부동산 중에서 주택시장에 정부가 본격적으로 개입한 것은 1960년대이니까 우리나라의 부동산 역사는 60년 남짓이다. 돌이켜보면 정부 정책은 장기적으로는 별 실효성을 거두지 못했지만 정부는 여전히 그 달콤한 유혹을 뿌리치지 못하고 있다.

 

그럼에도 불구하고 정부 정책은 투자를 위한 의사결정에 영향을 미칠 수밖에 없다. 그동안 우리나라의 부동산 정책은 한 마디로‘집값 잡기’에 초점을 두었다. 전쟁의 폐허에서 속성산업화라는 ‘한강의 기적’을 통해 수많은 위기를 잘 극복하여 세계 10대 경제 대국이 되었다. 급속한 경제성장기를 겪으면서 부동산 불패 신화를 쓰며 집값은 급등했지만 대다수의 국민들은 그 집값 폭등의 열매를 맛보지 못했고 특정 소수의 전유물로 전락했다. 게다가 급속한 산업화의 흐름 속에서 계획적인 도시보다는 사람이 먼저 도시공간을 무질서하게 차지했다.

 

부동산 불패신화를 이어가고 있는 우리나라 부동산시장을 구렁텅이로 몰아넣은 외부의 충격은 두 번 있었다. 1997년 11월 IMF 사태와 2008년 9월 미국발 금융위기였다. 부동산시장에서 경착륙 위기를 맞았다. 우리나라가 많은 내부충격을 딛고 세계사적인 부동산 불패신화를 써 나갈 수 있었던 이유는 많지만 그중에서도 전세제도와 선분양제의 영향이 크다. 역대 어느 정부를 봐도 부동산 정책은 일관성이 없고 같은 정책이 정권을 넘나들며 반복되고 있다. 이는 우리나라에만 국한되는 것은 아니고 다른 나라들도 겪는 공통적인 현상이다. 욕망의 덩어리로 둔갑한 부동산의 특성상 정부가 개입하여 가격을 통제하는 데는 한계가 있을 수밖에 없다. 정권 유지 차원에서라도 집값이 상승하면 가격을 누르는 시늉이라도 할 수밖에 없다.

따라서 투자자 입장에서는 썰물과 밀물이 반복되는 정부 정책에 맞서거나 비토하기보다는 일정한 패턴으로 반복되는 정책을 오히려 활용할 수 있는 혜안이 필요하다. 정부 정책이 늘 일관성이 있고 오락가락하지 않는다면 오히려 투자의 기회도 사라진다. 냉탕과 온탕을 오가는 그 틀 안에서 정책을 분석하고 예측하여 수익을 극대화하는 방법을 찾기 위해 우리가 정부 정책에 관심을 가지는 이유다.

 

역대 정부별 부동산 정책

 

구분		노태우	김영삼	김대중	노무현	이명박	박근혜
부동산정책		주택200만 가구 건설 계획	부동산실명제 도입	양도소득세 감면, 전매 제한 폐지	종합부동산세 신설, 재건축 초과이익환수제 도입	부동산 관련 세제완화	가계부채관리, 청약조정대상지역 지정
집값 변동률(%)	전국	43.3	-2.0	19.3	24.1	13.0	8.6
	서울	42.2	-2.8	33.2	42.9	1.9	7.5
주택공급량(가구)		271만8012	312만5797	234만629	253만8118	227만6092	244만6743
부동산 기조		규제	완화	완화	규제	완화	완화

-자료 : 주택산업연구원

 

판박이처럼 역대 정부의 부동산 정책 핵심기조는 크게‘규제’와 ‘완화’로 대별된다. 경제의 근간이 되는 부동산은 적절한 가격 상승은 내수시장 활성화에도 도움이 되지만 가격이 폭등하면 규제할 수밖에 없다.

 

 

역대 정부의 부동산 정책을 규제와 완화로 구분해 보면, 노태우-규제, 김영삼-완화, 김대중-완화, 노무현-규제, 이명박-완화, 박근혜-완화, 문재인-규제(2020.7.현재)로 대별된다. 이 중 가장 강력한 규제는 노무현 정부였고, 문재인 정부도 이에 뒤지지 않고 있는데 앞으로도 전체적인 기조는 규제 위주로 이어갈 것이다. 역대 정부의 부동산 정책은 ‘규제-완화-완화-규제-완화-완화-규제’로 이어지면서 규제와 완화가 반복되는 추이를 보이고 있다. 부동산은 경제의 근간이고 경제를 움직이는 동력은 결국 건설과 밀접한 관련이 있다. 건설 경기는 정부 정책으로 호황과 불황을 자유자재로 조절할 수 있는 유일무이한 방법이다.

 

따라서 역대 정부들도 이러한 유혹을 뿌리치지 못하고 경기가 침체기에 들어서면 건설경기를 부양해 경기를 회복시키는 ‘토건정책’을 펼쳐왔던 것이다. 실제 1980년대 급속한 산업화로 집값이 폭등하자 정부는 강력한 부동산 억제책을 내놓았고 1990년대 후반 외환위기로 경제가 곤두박질치자 당시 정부는 반대로 강력한 부동산 부양책을 발표했다. 이명박, 박근혜 정부의 부동산 정책은 규제와 완화를 반복하기는 했지만 기조는 완화에 두었다. 이명박 정부가 각종 세제감면을 통한 주택거래 활성화에 중점을 두었다면, 박근혜 정부는 2016년 가계부채 관리방안이라는 규제책을 내놓긴 했지만 전체적으로는 LTV(Loan To Value ratio, 담보인정비율)와 DTI(Debt To Income ratio, 총부채상환비율)을 완화하는 기조를 유지했다.

 

그리고 역대 정부별 집값변동률 현황을 보면, 특이한 점이 나타난다. 규제 위주의 정책을 펼쳤던 노태우, 노무현 정부에서 유독 부동산 가격상승률이 높았다는 점이다. 노태우 정부 동안 전국 집값은 43.3%, 서울은 42.2%, 그리고 노무현 정부에서는 전국 기준 24.1%, 서울 42.9%로 나타났다. 두 정부 모두 서울의 집값은 잡지 못했다. 특히 노태우 정부는 서울과 전국 평균 모두 40%를 넘었지만, 부동산 투기와의 전쟁을 선포하며 강력한 규제 대책들을 쏟아냈던 노무현 정부 역시 서울의 집값은 잡지 못했다. 전국의 지가는 전두환, 노태우 정부를 거치면서 상승폭이 컸다.

 

3저에 따른 수출 호조, 아시안게임과 서울올림픽을 거치면서 대폭 상승했다. 김영삼 정부는 노태우 정부에서 등장했던 토지공개념 3법, 즉 택지소유상한법, 토지초과이득세법, 개발이익환수법의 효과가 김영삼 정부 들어 효과가 나타나면서 IMF 직전까지 전국의 평균지가상승률은 마이너스를 기록했다. 김대중 정부는 외환위기 극복을 위해 총력전을 펼쳤다. 토지공개념 폐지, 토지규제 완화, 양도소득세 인하, 전매제한 폐지 등과 같은 부동산 활성화 대책들을 쏟아냈다.

 

IMF 외부충격에 의한 집값 폭락

 

1997년 11월 21일 밤 10시, 한국 역사상 한 번도 경험해보지 못했던 큰 사건이 벌어진다. 우리나라 외환 보유고가 바닥을 드러내어 결국 IMF에 구제금융을 요청한 것이다. IMF 외환위기다. 한국전쟁 이후 1960년대부터 속성산업화의 상징처럼 승승장구하던 한국 경제에 시련이 닥쳤고 충격도 컸다. 그러나 충격도 잠시 금모으기 운동과 같은 국민들의 전폭적인 참여 덕분에 상환예정일보다 3년 앞당겨 IMF 차입금을 갚아 한국의 기적을 보여주었다. 하지만 후유증은 너무 컸다. 특히 부동산시장은 초토화되다시피 했다. 집값이 폭락해 반토막이 났지만 매수자가 없었다. 하늘의 별따기였던 1순위 청약당첨 분양권도 살 사람이 없었다. 미분양이 넘쳐 건설사들이 직접 미국 LA까지 건너가 교민들을 상대로 한국 부동산 판촉활동을 벌이기도 했다.

 

부동산 정책의 패턴이나 시장 상황을 보면 문재인 정부는 전체적으로 노무현 정부에 버금가는 강력한 규제 위주의 정책으로 갈 것으로 보인다. 다만 문재인 정부의 주요 부동산 정책이 과거 노무현 정부에서 발표했던 내용을 반복하고 있다는 것은 우려스러운 일이다. 노무현 정부의 실패를 반복하지 않겠다는 화풀이로 그쳐서는 곤란하다. 부동산 정책은 풍선효과가 가장 심한 분야다. 공급량이 받쳐주지 못하는 상황에서 지나치게 가격만 규제할 경우 일시적으로 집값을 잡을 수 있을지는 모르지만 그에 비례하여 엉뚱한 곳에서 풍선에 바람이 채워지고 있는지도 모른다.

역대정부의 부동산 정책은 늘 한결같았다. 시장이 과열되면 규제하고 침체되면 완화정책을 펼쳤다. 이러한 기조는 정권이 바뀌어도 일편단심이었다. 조금만 역사를 되돌려보면 우리나라는 세계 제일의 급속한 산업화로 도시로의 인구집중이 가속화 되었다. 세계 어느 나라 할 것 없이 인구의 도시집중화는 필연적으로 공급부족에 따른 집값문제를 야기시켰다. 우리나라 대도시에도 공급부족으로 한 때 30%에 육박하는 무허가 판자촌이 산기슭을 점령했다. 공급부족에 따른 투기수요가 만연하고 국토의 불균형 개발과 토지 이용의 효율성은 저하될 수 밖에 없어 정부의 시장개입은 당연시되었다.

 

한 마디로 역대 정권의 부동산 정책은 많은 변화를 거쳐 왔고 현재도 계속 변화하고 있지만 그 근간은 별반 달라지지 않았다. 새로운 정책이 생기기도 하고 기존의 정책이 보완되기도 하고, 과거에 실시했다가 중단했던 것이 다시 살아나기도 하지만 핵심은 변하지 않았다. 따라서 과거의 정책과 시장 흐름을 잘 파악하고 있어야 미래를 예측할 수 있다. 역대 정부의 부동산 정책은 규제와 완화를 반복하고 있지만 2000년 이후 역대 정부 가운데 가장 강력한 규제 정책을 편 것은 노무현 정부이고, 가장 완화된 정책을 편 것은 이명박 정부이다. 현재 문재인 정부는 2017년 8·2부동산 대책, 2018년 9.13대책을 시작으로 규제 일변도의 정책을 펴고 있다.

 

박정희정부

1963.12~1979.10

토건정책, 개발위주의 정책

 

전쟁의 폐허를 딛고 국민들의 먹고사는 문제를 해결하기 위해 경제적 효용이 높은 지역을 우선적으로 개발하는 개발위주의 정책으로 택지개발과 공업단지 조성을 위한 도시계획 수립에 초점을 두었다. 우리나라 부동산 정책과 관련 법 제정과 정비가 자리잡으면서 제1차 국토종합개발계획(1972~1981년)으로 나타났다. 대외적으로는 베트남 전쟁(1955~1975년)참가와 광부와 간호사의 독일 파견(1963~1977년) 및 해외건설시장 첫 진출(1966년)로 인한 오일머니는 경제개발의 토대가 되었다. 1970년대 중반 이후 강남권 개발이 본격화되면서 부동산 투기 열풍의 씨앗이 되었다. 도시로의 인구 증가만큼 주택공급이 되지 않자 주택을 넘어 토지에까지 투기열풍이 불었다.

 

오일머니로 인한 풍부한 유동자금과 다양한 투기수법이 등장하면서 부동산 시장은 달아 올랐고 이른바 ‘부동산 불패 신화’가 시작된 것이다. 1970년대 후반 들어서 시민아파트의 실패를 딛고 전국적으로 아파트의 수요가 증가하여 아파트 건설 붐이 일기 시작하였다. 그리고 강남구의 땅값이 한창 올라갔다. 이때, 현대건설은 정부로부터 경부고속도로 건설 대금으로 한강 공유수면을 받았다. 현대그룹은 이곳을 매립, 아파트를 짓게 되는데 처음에 정주영 회장은 아파트건설에 큰 매력을 느끼지 못했으나 당시 부장이던 이명박이 적극 주장하여 아파트를 짓게 되었다. 문제는 분양에서 터졌다. 원래 현대건설은 이 아파트를 지을 때 모두 1512가구를 건설하되, 952가구는 현대의 무주택사원에게 분양하고, 나머지 560가구만 일반에게 분양한다는 조건으로 허가를 받았다.

 

그러나 아파트를 짓게 되면서 아파트 투기 광풍이 불기 시작하자 아파트 한 채 값의 프리미엄까지 붙으며 인기를 끌게 되었다. 무주택 사원들에게 돌아가야할 아파트 952가구는 291가구만 사원들에게 분양됐고, 나머지 가구는 전부 고위공직자, 국회의원, 기업인, 언론인, 현대그룹 임원들의 친척, 동창들에게 분양되었다. 결국 청와대에 투서가 접수되어 검찰이 대대적인 조사에 착수했지만 10일 만에 특혜분양 받은 고위공직자들을 일부 징계하고 없던 일이 되어버렸다.

특히 이 시기에는 우리나라의 이른바 ‘베이비붐’ 세대들이 등장한다. 베이비붐 세대에 대한 여건은 분분하지만 통상 1955~1963년에 태어난 712만여 명, 전체 인구의 14.6%에 해당한다. 이들을 주목하는 이유는 우리나라의 경제발전과 산업화의 초석으로 각종 사회현상과 궤를 같이하기 때문이다. 그중에서도 부동산 시장은 베이비붐 세대의 출생과 성장, 결혼, 자녀 교육 등에 의해 크게 영향을 받을 수밖에 없다.

 

전두환정부

1980.10~1988.2

주택경기 완화와 규제의 반복

 

정부 내내 규제와 완화를 반복했다. 원유파동 등으로 인한 전반적인 경기침체로 부동산 시장도 깊은 잠에 빠져들었다. 주택경기 활성화 대책으로 1980년 9월 주택 500만 가구 건설계획을 발표했다. 또한 도시개발의 근간이 된 <택지개발촉진법>이 제정되고 1983년 이후 저유가, 저금리, 저달러의 3저 효과로 아파트 가격이 상승하여 부동산 시장 전체가 과열되자 이번에는 다시 규제에 나섰으나 부동산 시장 침체가 이어지자 1986년부터 1988년까지 부동산 완화정책을 펼치게 된다.

1980년대 말, 아파트가 주거의 중심으로 급부상했지만 대부분의 베이비붐 세대에게는 그림의 떡이었다. 당시만 해도 아파트는 상류층의 전유물이었고 서민들과 중산층들의 보금자리는 대부분 다세대주택과 연립주택이었다. 1980년대 중반부터 주택을 매개로 한 다양한 부동산 투기수법들이 등장하여 베이비붐 세대들의 내 집 마련 꿈을 더 어렵게 만들었다. 복부인이 등장하고 투기꾼까지 가세하여 부동산 가격을 끌어올렸다. 전두환 정부는 부동산 투기를 망국병이라고 했지만 뿌리를 뽑기에는 역부족이었다. 투기꾼은 다름 아닌 부자와 고위공직자 같은 권력층이 대부분이었기 때문이었다.

 

노태우정부

1988.2~1993.2

88올림픽 특수, 토지공개념 도입

 

수출호조와 3저 효과로 풍부해진 유동성, 아시안게임과 서울올림픽 특수, 중산층을 중심으로 한 아파트 수요가 증가하자 지가가 폭등했다. 이에 1989년 12월 토지공개념을 도입하여 강력한 토지규제정책 실시함과 동시에 아파트 수요 급증으로 수도권을 중심으로 주택가격이 급등하자 1989년 수도권의 개발제한구역에 1기 신도시 200만 가구의 주택을 공급하는 정책을 함께 발표하여 1992년 1기 신도시 입주가 시작되었다. 연이은 규제정책에도 불구하고 전국과 서울의 집값은 43.3%, 42.2%로 대폭 상승했다.

 

김영삼정부

1993.2~1998.2

금융실명제와 부동산실명제 도입, 지속적인 주택안정화 대책 기조

 

전 정부의 토지공개념 제도를 계승하여 서민주택건설을 위한 규제 완화정책을 추진했다. 그러나 1993년 금융실명제 실시로 금융시장이 급격히 위축되자 부동산거래도 덩달아 위축되었다. <국토이용관리법> 개정으로 준농림지 개발이 본격화되면서 난개발 문제가 대두되기 시작했다. 금융실명제에 이어 1995년 부동산실명제를 도입했다. 1997년 IMF사태가 터져 김영삼 정부기간 아파트가격변동률은 전국 기준 3%, 서울은 2% 상승하는 데 그쳤다.

 

김대중정부

1998.2~2003.2

토지공개념제도 완화, 부동산 시장 개방

 

1998년 IMF사태의 후유증을 물려받은 김대중정부의 첫 해 주택가격은 –12.4% 폭락, IMF를 극복하기 위해 신용카드 규제를 완화하고 번체기업을 지원, 부동산규제 완화를 통해 경기활성화에 집중, 토지공개념 제도 완화, <외국인의 토지취득 및 관리에 관한 법률>을 <외국인 토지법>으로 전면 개정하여 부동산 시장을 개방, 여러 완화정책으로 차츰 경기가회복되면서 2001년 하반기부터 주택가격이 상승하자 투기과열지구를 지정하고 공급확대 정책을 추진. 김대중정부 기간 동안 전국아파트값은 평균 38%, 서울은 무려 60% 상승했다.

 

노무현정부

2003.2~2008.2

부동산투기와의 전쟁 선포

 

취임하자마자 ‘강남이 이기나, 내가 이기나 보자’를 외치며 부동산 투기와의 전쟁을 선포하여 집값을 잡기 위한 역대 정부를 통틀어 강력한 규제정책을 펼쳤지만 아이러니하게도 역대 정부를 통틀어 최고 수준으로 상승함. 임기중 주택매매가 상승률이 전국 평균 34%, 서울은 56%로 급상승, 현 문재인 정부의 부동산정책의 기초가 됨.

 

이명박정부

2008.2~2013.2

보금자리주택 공급, 경기부양을 위한 부동산규제 완화

 

미국발 서브프라임모기지 사태로 인한 경기침체가 이어지자 부동산거래 활성화를 위한 규제완화 정책을 추진, 무주택서민을 위한 보금자리주택 공급으로 민간주택시장은 위축되었으나 서울 뉴타운 개발 및 재건축 규제완화로 지가와 주택가 상승, 임기동안 아파트 매매가격 상승률은 전국 평균 2.02%, 서울은 3% 하락

 

박근혜정부

2013.2~2017.3

수요확대를 위한 부동산 규제 완화, Newstay

 

임기 초부터 경기침체를 극복하기 위해 각종 부동산 관련 규제를 완화, 규제완화정책이 초저금리와 맞물리면서 아파트값이 상승하고 가계부체도 덩달아 급증하자 규제로 전환, 임기중 전국 아파트매매가상승률은 10% 상승했다.

 

문재인정부

2017.5~현재

부동산투기와의 전쟁을 통한 각종 규제정책 실시

지금은 문재인 정부가 반환점을 돈 시점이다. 부동산 투기와의 전쟁을 선포했던 노무현 정부와 마찬가지로 취임하면서부터 제2의 부동산 투기와의 전쟁을 선포했다. 연이어 규제일변도의 정책을 쏟아냈고 지금도 규제 위주의 정책을 펼치고 있지만 서울을 중심으로 아파트값은 폭등하여 정책의 실효성에 의문이 제기되고 있다. 모처럼 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계약, 고양 창릉, 부천 대장 등 수도권에 3기 신도시 공공택지를 확보하여 30만 가구 공급계획을 발표했지만 빨라도 입주는 2025년 전후가 되야 하기 때문에 당장 급한 불을 끄기에는 역부족이다.

 

문재인 정부 출범 이후 서울 아파트값 상승률 추이

 

문재인 정부 임기 3년차인 2019.12월까지 18번에 걸쳐 공급정책과 더불어 부동산 규제 위주의 정책을 펼쳐왔다. 그러나 3년 내내 2019년 상반기를 제외하고는 아파트값이 계속 상승했다. 정부의 정책 포인트가 잘못된 것 아닌가 싶다.

-자료 : 한국감정원

 

2020년 1월 임기 4년차 신년기자감담회에서 부동산 투기와의 전쟁을 재차 선포하면서 ‘집값이 원상회복돼야 한다’고 주장은 하면서도 잘못된 정책에 대한 반성은 없어 보인다. 업계 전문가들도 헷갈릴 정도로 자고 나면 새로운 규제책을 쏟아 냈지만 변죽만 울렸을 뿐 집값은 계속 오르고 있다. 전국 종합주택 매매지수를 보면, 출범 전인 2015년 12월 98, 2017년 5월 99로 비교적 안정적이었다. 문재인 정부가 출범하면서 2017년 역대급 6.19대책과 8.2대책이 나왔지만 2017년 10월 지수가 99.9로 급등했다. 이후에도 연이어 대책들이 나왔지만 2019년 초까지 집값은 계속 올랐다. 이후 잠깐 정책의 약발이 먹히는가 싶더니 2019년 8월 분양가상한제 발표 이후 폭등했다.

 

대책만 발표하면 오르는 현상이 반복되고 있다. 수많은 대책에도 불구하고 왜 집값은 계속 오르는가. 결국 정책의 실패 때문이다. 현 정부의 부동산 정책입안자들은 노무현 정부에서 일했던 사람들 일색이다. 대책도 당시와 별다른 차이가 없다. 이대로 가다가는 노무현 정부의 부동산 정책 실패를 답습할 것이 뻔하다. 보유세를 올리고 대출을 규제하는 정책에서 벗어나야 한다. 대표적으로 대출규제를 보자. 이것은 한 마디로 돈 있는 사람과 돈 없는 사람을 차별하는 정책이다. 돈이 없는 서민은 집을 사고 싶어도 살 수 없고 돈 많은 사람들은 계속 집을 사 모으고 있다. 말로는 서민을 위한 정책이라고 하는데 부자들에게 유리한 정책이다. 장기적으로 보면 수요 자체를 감소시킨 게 아니기 때문에 이내 집값은 올라갈 수밖에 없다. 서민들의 내집 마련 기회는 점점 사라지고 시세차익을 노린 투기세력의 배만 불리고 있다. 노무현 정부의 실패를 답습하지 않겠다는 의지는 좋지만 돌아가는 모양새를 보아하니 크게 기대할 바가 못 된다.

 

 

 

문재인 정부의 부동산 정책은 참여 정부만큼이나 요란하다. 요란했지만 부동산 정책은 이미 실패로 귀결된다. 출범한 이후로 총 18번(2019.10.)의 부동산 대책이 발표 됐지만 전국 민간아파트 분양가격 역시 20% 이상 오른 것으로 나타났다.

 

 

 

부동산 큐레이션 서비스를 제공하는 경제만랩은 주택도시보증공사(HUG)의 민간아파트 분양가격 동향을 분석한 결과 이같이 나타났다고 밝혔다. 문재인 정부 출범 당시 전국 민간아파트 분양가격은 3.3㎡당 984만 원이었지만 1189만 원으로 오르면서 2년 반 만에 20.81% 오른 것이다.

 

-자료 : 주택도시보증공사,

경제만랩(2019.10.)

 

동 기간 아파트 평균 분양가격이 가장 많이 오른 곳은 대구광역시로, 2017년 5월 평당 1049만원에서 올해 10월에는 1453만원으로 38.57% 상승했다.

 

분양가 상승률이 두 번째로 높았던 지역은 경남으로, 797만원에서 1058만원까지 오르며 32.71% 상승했다. 대전 역시 같은 기간 903만원에서 1198만원으로 32.60% 상승했고, 광주는 953만원에서 1244만원으로 30.48% 오르며 뒤를 이었다. 서울은 2017년 5월 2112만원에서 2670만원으로 26.42% 상승했다. 반면 조선업으로 경기침체를 겪고 있는 울산만 1180만원에서 1036만원으로 12.24% 떨어졌다.

이에 정부는 치솟는 분양가를 잡기 위해 민간택지에도 분양가상한제를 적용하는 히든카드를 내놓았지만 공급물량이 줄어들 것이 뻔한 마당에 결국 새 아파트 가격만 더 올리고 현금 부자들만 자꾸 집을 매입하는 부자 위주의 정책으로 변질되고 있어 시급한 해결책이 필요하다. 역대 정부도 정권은 달랐지만 ‘주택시장 안정’과 ‘국민 주거복지 향상’이라는 기본명제를 위해 규제와 완화를 반복하는 한결같은 정책을 추진해왔다. 침체기에는 완화, 상승기에는 규제를 반복했다. 그게 보면 박정희-규제, 전두환-완화, 노태우-규제, 김영삼.김대중-완화, 노무현-규제, 이명박.박근혜-완화, 문재인(2019.12월 현재)-규제를 도돌이표처럼 반복하고 있다. 역대 정부 정책의 역사를 살펴보는 이유다

 

역대 정권별 아파트 가격 추이를 보면, 1986년부터 2016년까지 30여년 간 아파트 가격을 보면, 상승폭은 조금씩 달랐지만 전체적으로는 상승세를 이어왔다. 특이할 점은 1988년 토지공개념 도입과 1990년 분양가상한제 도입 등과 같은 굵직한 규제 위주의 정책을 펼친 노태우 정부에서 오히려 집값 상승폭이 컸다는 점이다. 게다가 부동산 ‘투기와의 전쟁’을 선포하며 2003년 수도권 전역 분양권 전매 금지, 대출규제, 종합부동산세 조기 도입 등과 같은 규제 일변도의 정책을 연이어 발표한 노무현 정부 역시 노태우 정부와 비슷한 우를 범했다. 결론이다. 정부의 규제가 심할수록 집값이 더 미쳐 날뛴다. 공급이 부족해서다. 공급이 부족한 마당에 시장참여자들의 심리까지 더해지면 그야말로 정부정책은 도로아미타불에 그친다.

 

결과적으로 지난 30여년 간 집값은 전국적으로는 180.2%, 강남은 300.6% 상승했는데 물가상승률을 고려하더라도 믿기 힘든 상승이다. 앞서 살펴본 것처럼 가장 높은 상승률을 보인 정부는 노태우 정부로서 전국 43.4%, 강남 57.8%였고, 그다음 노무현 정부에서도 전국 13.1%, 강남 48.6%로 뒤를 이었다. 두 정부 공히 규제일변도의 정책을 펼쳤다는 점이 아이러니하다. 특히 주목을 끄는 것은 이명박 정부인데 규제보다는 활성화에 중점을 두었음에도 불구하고 강남의 가격상승률이 소폭이나마 마이너스를 기록했는데, 이는 2008년 글로벌 금융위기에 따른 수요 부진에다 차익실현을 위한 일시적 매물 증가 등에 기인한 것으로 보인다.

 

<장자>의 ‘변무’편에 “곡선이나 동그라미를 그리는 그림쇠, 직선을 긋는 먹줄, 네모꼴을 만드는 곱자를 들이대면 본래의 활동성이 손상된다. 밧줄이나 갖풀이나 옻칠로 세상을 꼭 묶거나 고정시키면 세상이 제대로 전개되지 못한다.”는 이야기가 있다. 여기서 그림쇠나 먹줄, 곱자, 밧줄 등은 규제들이다. 지나치게 정의와 윤리를 앞세워 규제만 가할 경우 유연성이 사라져 정책의 실효성을 기대하기 어렵다. 똑같은 칼도 도둑이 들었을 때와 의사가 들었을 때는 반대의 결과가 된다.

 

그간 우리나라 부동산시장은 그야말로 통제 불능인 괴물이었다. 지금도 괴물의 횡포는 멈추지 않고 있다. 1997년 처음으로 IMF라는 외부충격을 하루 빨리 극복하고자 남발했던 속성정책의 후유증으로 부동산 대란을 불러 왔다. 2000년에 들어서면서 부동산시장은 정부도 통제할 수 없는 거대한 괴물로 진화하기 시작했다. 당시 부동산은 단군 이래 최대의 호황기였다. 지금과는 달리 개미들은 죄다 이불 속으로 숨어버렸다. 정부에서 무슨 정책을 발표하는지 알지도 못했고 알려고 하지도 않았다. 집값 폭락이라는 충격에 돈도 없었으니까 아예 관심 밖이었다.

 

지금처럼 인터넷으로 정보를 공유할 수 있는 시기도 아니었기 때문에 이른바 가진 자들의 놀이터였다. 그때 혜성처럼 등장한 노무현 정부, 이를 가만히 두고 볼리 없었다. 미쳐 날뛰는 괴물을 잡겠다며 전쟁을 선포했다. 하지만 결과적으로 의도는 좋았으나 실패로 끝났다. 부동산 괴물을 괴물로 보지 않고 너무 쉽게 얕잡아 본 것이다. 부동산 대책이 약발이 없는 이유는 부동산만 보고 그 너머에 있는 심리를 보지 않기 때문이다. 아무리 좋은 정책도 장기적으로는 시장참여자들의 심리를 능가할 수 없다.

 

자본주의 시스템을 가동하는 우리나라에서 정부가 개입하는 데는 한계가 있을 수밖에 없기 때문이다. ‘강남이 이기나, 내가 이기나 보자!’라면서 부동산 투기와의 강력한 전쟁을 벌였던 참여 정부는 결국 두 손을 들고 말았다. 시장을 이기는 정부는 없기 때문이다. 2003년 2월 시작한 참여 정부의 부동산 정책은 김대중 정권의 국민의 정부 시절 IMF 사태 이후 국내 경기 부양을 위한 부동산경기 활성화 정책의 후유증으로 부동산 가격이 미처 날뛰자 참여 정부는 아주 강력한 규제 정책으로 맞설 수밖에 없었다. 지금의 문재인 정부처럼 참여 정부 시절에도 발표된 부동산 종합대책만 7차례였고, 후속 대책도 10여 차례에 이를 정도로 무차별적으로 규제를 남발했다. 지금 문재인 정부의 각종 부동산 관련 세금 및 규제 정책들의 근간이 참여정부 시절의 대책들을 재탕, 삼탕하면서 돌려막기를 하고 있다. 예를 들면 LTV(주택담보인정비율), DTI(총부채상환비율), 종합부동산세, 분양가상한제 같은 용어들은 이미 노무현 정부에서 등장한 것이다.

문재인 정부 역시 전방위적 규제 정책에도 불구하고 수요공급의 기본적인 시장원리를 무시한 정책의 후유증은 크다. 규제가 오히려 강남아파트 가격을 사상 최대로 끌어 올린 것이다. 공급이 부족하면 그 어떤 무기도 무용지물이다. 단순히 강남에 거주한다는 자체만으로 가만히 앉아서 자고 나면 오르는 집값을 주체할 수 없을 지경이었던 강남아파트 소유자들은 노무현 대통령으로부터 투기꾼으로 몰리기도 했지만 재산증식의 가장 큰 수혜자였다는 사실이 씁쓸하기만 하다.

 

'청개구리 집값' 역대 정부, 규제정책 펼 때마다 급등했다

노무현 정부 '강력규제' 정책
전국 집값 6%·서울은 57% 상승
이명박 정부 '규제 완화·공급'
전국 아파트 16%↑·서울은 3%↓
박근혜 정부 '규제 완화→억제'
전국·서울 아파트값 10%씩 상승
문재인 정부, 7월부터 24주째 ↑

 

문재인 정부들어 18번째 부동산 대책이 발표된 가운데 과거 역대 정부들의 부동산 정책에도 관심이 쏠리고 있다.

정부의 부동산 정책은 국내외 경기 흐름에 따라 크게 부동산 경기 침체기에는 완화 정책을, 부동산 급등기에는 규제 정책을 펴는 것이 일반적이다. 하지만 정책의 시차로 인해 완화시기에는 대체로 집값이 안정되는 양상을 보이고, 반대로 규제시기에는 급등하는 양상을 보여왔다. 전문가들은 '12·16대책'에 대해 역대 어느 정부보다 강력한 대책이라고 평가했다.

 

참여정부 전철 밟은 文 정부

 

18일 부동산 업계에 따르면 문재인 정부의 부동산 정책은 12·16 대책 이전까지 과거 노무현 정부(2003년~2008년)의 부동산 정책을 대부분 반복하는 수준에 그쳤다고 평가 받는다. 실제 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제, 재건축 초과이익환수제, 분양가상한제 시행 등 두 정권은 비슷한 대책을 내놨다. 종합부동산세는 참여정부 때 처음 도입됐다. 특히 참여정부 시절 종부세 도입에 결정적인 역할을 한 '김수현 전 청와대 사회수석비서관'은 문 정부 임기 절반의 부동산 정책을 총괄했다. 참여 정부는 그 어느 정부보다 강도높은 부동산 규제책을 폈으나 집값을 잡는데는 실패했다. 임기 5년간 30여 차례 대책이 발표됐으나 전국 집값은 임기 중 6.62%가 올랐고, 서울 아파트는 57% 상승했다. 문재인 정부 역시 8·2대책, 9·13대책, 12·16대책, 6·17대책, 7·10대책까지 총 22차례 부동산 대책을 발표했다. 하지만 9·13대책 이후 안정세(32주 하락)를 타던 서울 집값은 2019년 7월 상승세로 전환된 뒤 전체적으로 계속 상승 중이다. (파이낸셜뉴스, 2019.12.)

2000년 전 사마천(史馬遷)이라는 역사학자는 "최상의 정치는 백성들이 원하는 대로 하게 하는 자연스러움을 따르는 것이고, 다음은 백성을 이롭게 하는 것이며, 다음은 백성을 직접 다스리는 것이고, 최하의 정치는 백성과 다투는 것이다."라고 했다. 그가 1000년간 중국 왕국들의 흥망성쇠를 두루 살핀 뒤 내린 결론이다. 지금 부동산 시장은 정부와 시장참여자들이 서로 다투고 있는 형국이어서 최악의 정치로 보인다. 문재인 정부는 출범하자마자 6.19대책을 시작으로 2년 5개월여 동안 규제일변도의 다양한 부동산 대책들을 쏟아내 벌써 19번째 대책까지 내놓았다. 서울 집값은 문재인 정부의 규제에도 불구하고 노무현 정부 이후 가장 높은 29%까지 올랐다. 결국 규제 일변도의 정책은 부동산 시장의 '초양극화'를 초래하고 있다.

규제 강도는 높아지고, 대출은 옥죄고, 지역별 양극화가 심화하면서 시장 가격은 상승하고 있으니 결국 실수요자들은 집 한 채 마련하기 힘든 상황으로 내몰리고 있다. 오히려 현금 자산이 많은 투자자가 우위를 점하도록 정부가 도와주고 있는 셈이다. 2020년부터 쓰여질 새로운 부동산 시장에서는 이렇게 '초(超)'라는 글자 뒤에 '규제'나 '양극화' 등의 단어가 아닌 '연결', '융합' 같은 단어들이 주로 쓰이면서, 공간의 용도와 기능을 초월해 수요자에 맞춤형 주거공간을 선보이는 데 주력하는 시대가 오길 기대해본다.

 

정부의 부동산 규제 대책을 발표할 때마다 시장의 반응을 보면, 2014년 미국에서 개봉했던 영화 <인터스텔라Interstellar>의 ‘우린 답을 찾을 거야, 늘 그랬듯이`라는 대사가 떠오른다. 영화는 세계 각국의 정부와 경제가 완전히 붕괴된 미래를 생생하게 그려낸다. 지난 20세기에 범한 잘못이 전 세계적인 식량 부족을 불러왔고, NASA도 해체되었다. 이때 시공간에 불가사의한 틈이 열리고, 남은 자들에게는 이곳을 탐험해 인류를 구해야 하는 절대 임무가 주어진다. 사랑하는 가족들을 뒤로 한 채 인류라는 더 큰 가족을 위해, 그들은 이제 희망을 찾아 우주로 간다. 그리고 우린 답을 찾을 것이다. 늘 그랬듯이… 정부에서 규제를 하면 할수록 시장은 꾸역꾸역 답을 찾아낸다. 늘 그랬듯이 말이다.

 

<역대 정부별 서울 아파트 매매지수 추이>

 

-자료 : KB리브온 RAW데이터

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1987 ~ 1992 노태우정부 : 지속적인 부동산 상승장에 대한 규제책으로 91년부터 하락장 시작

1992 ~ 1997 김영삼정부 : 이어진 장기적 하락세에 의한 경기침체로 완화책을 써 96년부터 1년간 상승

1997 ~ 2002 김대중정부 : 외환위기(IMF)로 97년부터 1년간 하락했으나 완화 정책으로 지속적 상승

2002 ~ 2007 노무현정부 : 과도한 상승에 대한 강력규제로 하락과 상승을 반복, 리먼사태로 잠시 하락

2007 ~ 2012 이명학정부 : 한강르네상스, 용산이슈로 일시적 상승, 완화책에도 피로도에 의한 미온적 하락

2012 ~ 2016 박근혜정부 : 초이노믹스로 저금리 및 규제완화, 부동산 투자 활성화로 상승 및 전고점 돌파

2017 ~ 현재 문재인정부 : 17년 8.2규제로 상승, 18년 9.13규제로 한시적하락, 19년 12.16규제로 보합​, 20년 7.10규제로 보합

 

역대 정부별 부동산 대책에 따른 결과를 정리해보면, 1980년대는 서울 강남을 중심으로 투기 열풍이 불어 가격이 폭등했다. 폭등세를 잠재우기 위해 1987년 출범한 노태우 정부는 연이은 규제책을 발표하여 이는 김영삼 정부 때까지 영향을 미쳐 조정기를 유지할 수 있었다. 그러나 부동산 침체기 이어질 듯하자 정권 말기에 완화책을 동원하여 가격이 소폭 상승세로 돌아섰다. 그것도 잠시 IMF라는 강력한 외부충격에 의해 투자 심리가 꺾여 폭락하기 시작했다. 부동산 가격은 상승과 하락을 반복하듯 김대중 정부들어 강력한 경기부양책으로 부동산시장은 다시 활기를 띄게 되어 가격은 폭등하기 시작했다. 노무현 정부 들어 초강력 규제책으로 일시적인 하락은 있었지만 투자심리를 누르지 못해 다시 가격은 폭등한다. 그러나 미국발 글로벌 금융위기로 부동산 투자에 대한 심리가 꺾여 가격은 다시 폭락했다.

이명박 정부 들어 한강르네상스와 용산재개발 이슈로 잠시 상승했으나 그 어떤 완화책도 투자심리를 깨울 수 없어 가격하락이 지속되었다. ​박근혜 정부 들어서 전반적인 저금리와 부동산 활성화라는 경기부양책으로 다시 부동산 가격은 상승하게 된다. 헌정 사상 초유의 대통령 탄핵을 맞으면서 촛불혁명으로 탄생한 문재인 정부는 2017년 6.19대책, 8.2대책으로 강력한 규제책을 발표했지만 정책의 포인트가 맞지 않아 오히려 부작용만 가중시켜 잠잠하던 부동산 가격을 상승시키는 촉매제가 되었다. 2018년 9.13대책으로 잠시 하락하다 다시 치솟다 2019년 말 중국발 코로나19라는 대외변수와 세금폭탄으로 불리는 7.10대책에 의해 부동산시장도 조정기를 맞고 있고 서울지역도 소폭 하락세를 이어가고 있다.

하지만 규제책은 대부분 이미 노무현 정부 때 써먹었던 것에 불과하여 투자자들도 선행학습 경험이 있어 세계적으로 확산되고 있는 코로나19의 불확실성이 제거되면 다시 반등할 것이라고 생각하고 있다. 반복하지만 문재인 정부에서의 부동산 시장은 노무현 정부 당시 강력한 규제로 부동산 가격의 등락을 반복했던 형국과 유사한 패턴을 보이고 있다. 문재인 정부의 부동산 정책, 특히 서울 집값을 잡지 못하는 이유 중 하나는 서울은 공급량 자체가 부족하다. 주택보급률을 보면 전국 기준 2008년 처음 100.7%로 100%를 넘어 2014년부터 2018년까지의 기간을 보면, 전국은 꾸준히 증가하고 있지만 서울은 2018년 사상 처음으로 전년 대비 0.4% 하락했다.

 

전국 대비 서울 아파트 주택보급률 추이(2014~2018)

 

구분/년	2014	2015	2016	2017	2018
전국(%)	101.9	102.3	102.6	103.3	104.2
서울(%)	96	96	96.3	96.3	95.9

서울의 인구수는 감소하고 있지만 1~인 가구가 증가하면서 주택보급률이 떨어진 것이다. 서울의 가구 수는 2018년 전년 대비 26,500가구가 증가했으나 주택 수는 1만 호 증가 하는데 그쳤기 때문이다. 서울에서 공급을 늘리는 방법은 그린벨트를 해제하지 않는 한 대규모 신규 택지를 조성할 곳이 거의 없다. 따라서 공급을 늘리는 가장 효율적인 방법은 재개발 재건축인데 이에 대한 규제가 심해 사업이 계속 지연되고 있다는 것이 문제다.

 

다음은 <매일경제>, 2019.10.4. 기사를 참조하여 일부 각색한 내용이다.

문재인 정부뿐 아니라 역대 정부에서도 부동산 정책은 시시때때로 등장했다. 1960년 초부터 올 9월 말까지 정부가 발표한 부동산 정책은 각종 법안을 포함 30여 차례가 넘는다. 대책이 나올 때마다 부동산 시장은 냉탕과 온탕을 오갔다. 그중에서도 문재인정부의 부동산 정책과 분위기는 수요 억제와 공급 등 여러 면에서 참여정부 시절과 유사하다는 분석이 많다.
대출 규제는 물론이고 앞으로 시행 예정인 민간택지 분양가상한제까지 과거 참여정부 시절과 비슷하다. 전문가들은 너무 잦은 정책 변화가 집값을 안정시키기는커녕 혼란만 가중시켰다고 입을 모은다.

 

▶1. 대출·청약 옥죄기

▷DTI·LTV 규제에 전매제한 강화
앞서 참여정부는 집값 폭등이 곧 서민 생활의 가장 큰 적이라고 지칭하고 부동산 정책에 공을 기울였다. 그중 하나가 2006년 처음 도입한 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이다. 하지만 달아오를 대로 달아오른 집값은 쉽사리 안정세를 찾지 못했고 노무현 전 대통령 임기 중 서울 아파트값은 42.9%나 치솟았다. 문재인정부도 2017년 6월 19일 첫 부동산 정책으로 비슷한 규제를 내놨다. 박근혜정부에서 완화했던 LTV와 DTI 등을 강화하고 분양권 전매제한 기간을 늘리는 등의 내용을 담았다. 또 두 달이 채 지나지 않아 8·2 대책을 내놓으면서 서울 전역, 세종, 경기 과천·광명·하남과 성남 분당구, 대구 수성구를 투기지역, 투기과열지구 또는 조정대상지역으로 묶고 주택담보대출 한도를 기존 집값의 60%에서 40%로 대폭 줄였다. 부부 합산 연소득 기준(7000만원 이하), 주택 매매가액(5억원 이하)을 충족한 무주택 가구에는 LTV과 DTI를 각각 10%포인트 높여주는 예외를 뒀다. 하지만 이들 지역 집값이 급등한 탓에 서민 실수요자 기준을 충족하기가 쉽지 않아졌다. 게다가 지난해 11월부터는 총체적상환능력비율(DSR) 제도가 1년 유예 기간을 마치고 본격 도입됐다.
신규 대출 때 기존 주택담보대출뿐 아니라 마이너스 통장 등 신용대출까지 모두 살펴 대출 한도를 정하는 방식이라 이미 전세대출을 받아 상환 중인 사람이라면 서민 실수요자라도 주택대출 한도가 더욱 줄게 됐다.

 

▶2. 재건축 규제 집중포화
▷초과이익환수제 등 역대 정부 중 최강

문재인정부는 지난해 초 참여정부의 재건축 초과이익환수제를 그대로 부활시켰다. 초과이익환수제는 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만원을 넘었을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 재건축 초과이익환수제는 박근혜정부에서 주택 시장이 침체됐다는 이유로 2013년부터 2017년 말까지 유예됐는데 문재인정부는 이 기간을 연장하지 않고 지난해 1월 1일부터 곧장 시행에 돌입했다.

하지만 재건축 초과이익환수제를 시행하고도 서울 강남권 집값은 쉽사리 잡히지 않았다. 이를 두고 본 정부는 재건축 안전진단 기준을 대폭 강화해 재건축 시장을 더욱 옥죄었다. 재건축 가능 연한을 ‘준공 후 30년’에서 안전진단 기준에 따라 안전에 문제가 있을 때만 재건축 사업을 할 수 있도록 바꿨다. 안전진단 평가항목 가운데 구조안전성 평가의 가중치를 20%에서 50%로 대폭 늘리면서 사실상 주민이 불편을 겪더라도 구조적인 문제만 아니라면 재건축을 할 수 없게 됐다. 전문가들 사이에서 “역대 정부와 비교해 문재인정부의 재건축 규제가 가장 강하다”는 의견이 나오는 이유다.

 

▶3. 세금으로 옥죄기
▷매물 씨 마르며 집값 42% 폭등

집값이 또다시 불안해지자 정부는 지난해 9·13 부동산 대책을 발표했다. 종합부동산세 등 보유세 부담을 대폭 높이는 것이 골자였다. 종부세율을 최고 3.2%까지 올리는가 하면 공시가격을 실거래가 수준으로 높인다는 계획이었다. 종부세 적용 기준인 공정시장가액비율(과세표준액을 계산할 때 적용하는 공시지가 비율)을 현행 공시가의 80%에서 2022년 100%까지 인상하기로 했다. 집값이 급등한 만큼 이를 공시가격에 반영하면서 보유세를 크게 늘리겠다는 취지다. 하지만 공시가격이 높아지면 다주택자뿐 아니라 실수요 1주택자 부담도 커질 수밖에 없다. 공시가격이 오르면 부동산 보유세뿐 아니라 건강보험료도 함께 올라간다. 투기 의도 없이 오랜 기간 같은 집에서 살아온 은퇴 세대로서는 마땅한 수입이 없어 부담이 커질 수밖에 없다. “투기 수요를 막기 위한 대책이라지만 애꿎은 실수요자가 피해를 본다”는 것이 전문가들이 한결같이 전하는 얘기다.

또 집값 상승세와 함께 세금 규제 영향으로 집주인이 매물을 거둬들이며 오히려 집값 상승을 부채질했다는 평가도 피하기 힘들다. KB부동산 시세에 따르면 문재인정부가 출범한 2017년 5월 6억635만원이었던 서울 아파트 평균 매매가격(중위가격)은 올 8월에는 8억6245만원까지 42.2% 치솟았다.

 

▶4. 공급 늘린다더니 언제?
▷3기 신도시, 빨라도 10년 걸려

문재인정부도 역대 정부처럼 주택 공급 확대에 공을 들여왔다. 9·13 대책 후속 조치로 9·21 주택 공급 대책을 내놔 집값을 안정시키고자 했다. 수도권을 중심으로 주택 공급을 늘리기 위해 1차로 공공택지 17곳을 선정, 3만5000가구를 공급하고 신도시 4~5곳을 추가로 조성하는 등 총 30만가구를 공급하는 것이 주요 골자였다. 다만 서울 재건축, 재개발을 틀어막은 상황에서 수도권 주택 공급 효과가 얼마나 나타날지는 의문이다. 정부가 신도시 건설과 대규모 공공택지 개발을 공급 해법으로 내놨어도 실제 주택 공급이 이뤄지기까지 상당한 시간이 걸리기 때문이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “대규모 택지는 개발하고 본격적으로 주택을 공급하기까지 10년 가까이 걸리는 만큼 실수요자가 집값 안정을 체감하기까지는 시간이 걸릴 수밖에 없다”고 분석했다. 전문가들은 가뜩이나 주택이 부족한 서울에서 계획된 공급 물량이 제때 분양되지 않으면 그 여파가 집값 상승으로 이어질 것으로 우려한다.

 

▶5. 분양가 옥죄기
▷공급 줄어들면 신축 집값 더 뛸 것

민간택지 분양가상한제는 문재인정부의 ‘부동산 규제 끝판왕’으로 불린다. 부동산 업계 내에서도 이를 바라보는 시각이 분분하다. 과거 참여정부 시절처럼 재건축 등 주택 공급을 막으면서 결과적으로 집값이 더욱 치솟을 것으로 보는 비판이 따른다. 특히 문재인정부의 부동산 정책이 참여정부 시절과 비슷한 수순을 밟자 서울 아파트값이 급등하는 등 과거의 실패가 재연될 것이란 우려가 나온다. 분양가상한제 여파에 일반분양 수입으로 사업비를 충당하지 못한 주요 재건축조합이 사실상 사업을 중단할 수밖에 없다는 논리다. 재건축 초과이익환수제까지 적용받는 터라 더욱 그렇다. 환수제를 피할 요량으로 1 대 1 재건축으로 선회해도 그만큼 새 아파트 공급량은 감소할 수밖에 없다.

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 “주택 공사에 3~4년 정도 걸리는 것을 감안하면 분양가상한제 여파로 2022년부터 서울 도심에서 공급부족 현상이 심해질 것”이라고 예상했다. “올여름 들어 건설사들이 민간택지 분양가상한제 도입을 앞두고 분양 물량을 쏟아냈다. 분양가상한제 시행으로 공급 물량이 줄어들면 새 아파트 희소성이 부각되면서 5년 이하 신축 아파트 가격이 더욱 상승할 것”이라는 함영진 직방 빅데이터랩장 의견도 비슷한 맥락이다. 실제로 지난 6~7월 건설사들은 분양가상한제 등을 의식해 분양 준비 중이던 단지를 후분양으로 검토하거나 청약 일정을 연기하는 모습을 보였다.

한편에서는 분양가를 규제하면 고분양가로 주변 집값까지 동반 상승하는 효과를 차단할 수 있다는 시각도 있다. 국토연구원은 서울에 민간택지 분양가상한제를 확대 도입할 경우 서울 주택 매매가격이 연간 1.1%포인트 하락할 것으로 전망했다. 분양가가 종전보다 낮아지면 재건축·재개발 사업 이익이 줄고 시세차익을 얻으려는 투자 수요가 감소해 집값이 낮아진다는 논리다. 하지만 분양가상한제 도입으로 서울 도심 주택 공급이 줄어들 가능성이 높은 만큼 집값 상승 부작용이 심화될 것이라는 견해가 우세하다. 김학렬 소장은 “신축 아파트 수요는 매년 증가하는데 올해부터 내후년까지 공급이 더 줄어들면 희소성이 더 커지고 가격은 계속 뛸 것”이라고 반박했다.

 

---------

부동산시장은 기본적으로 수요와 공급이라는 경제원리를 따라 움직이지만 무엇보다 심리적 요인의 영향력이 크다. 역대 정권은 하나같이 규제대책을 쏟아냈지만 그 어느 정부도 부동산값을 잡은 적이 없다. 문재인 정부는 한 술 더 떴다. 수많은 규제 대책에도 불구하고 서울 강남을 중심으로 이미 3.3㎡당 1억 원을 돌파하는 아파트가 속출하고 있다. 이렇게 가다가는 문재인 정부가 끝나는 시점을 지나면 부산 등 지방의 랜드마크 아파트가격도 1억 원를 돌파할지도 모를 일이다. 부자일수록 부동산 보유 비중이 높다. 이제 부동산은 부자들의 전유물도 아니고 중산층, 서민들도 참여하는 피터지는 재테크의 장이 되었다. 시장의 비정상을 따지기 전에 부동산만한 투자가 없다는 것을 과거의 경험을 통해 학습했다. 그간 비정상의 부동산시장을 투기꾼으로 몰고 얄팍한 도덕의 골무를 끼워 손가락질 했던 착한(?) 사람들은 부자의 줄에 서지 못했다. 우리가 사는 세상은 자본주의다. 도덕보다 자본의 논리로 운영되는 시스템이다. "어떻게 살아야 하는가?"와 "어떻게 사는가?"를 구분할 필요가 있다. 이상과 현실은 다르기 때문이다.

 

최근 코로나19로 우리나라 주식시장뿐만 아니라 세계 모든 국가들의 주식가격이 일시에 폭락했다. 기관과 외국인이 엄청난 물량을 쏟아내어 코스피지수가 폭락하는 최악의 상황에서 이른바 '동학개미'들이 대거 참여하여 투매물량을 소화하는 사상 초유의 일이 벌어지고 있는 것도 과거 IMF와 글로벌금융위기 때의 학습경험 때문이다. 동학개미들의 대거 참여로 경제는 죽을 쑤고 있지만 코스피지수는 펄펄날아 2200선을 넘어섰다. 급기야 증권사에서는 신용대출을 중단하는 사상 초유의 일이 벌어지고 있다. 대출받아 주식을 사기가 어려워진 것이다. 주식이든 부동산이든 골이 깊으면 산이 높은 법이다. 미국의 맨해튼, 홍콩, 싱가폴, 도쿄, 런던 등 선진국 주요 도시의 부동산 가격은 상상을 초월할 정도다. 우리나라의 PIR 지수, 1인당 GNP 등을 볼 때 여전히 상승할 여력은 충분해 보인다. 규제는 규제에 그치는 것이 바람직하다. 국민들을 혼내겠다, 집값을 잡겠다는 전쟁 놀음이 아니다. 신뢰가 무너진 대책은 약발이 없다. 부동산에 대한 심리적 마지노선을 넘어선 듯하다. 이럴땐 차라리 가만히 있는 것이 더 좋은 대책 아닐까. 수요와 공급이라는 시장원리에 맡겨두는... 자꾸 뭔 대책을 만들어 낼 궁리 그만하고 말이다.