우리나라 주거문화를 확 바꿀 임대차 3법, 2020년 7월 31일 시행

 

임대차 3법
1. 계약갱신청구권제	-기존 2년 + 2년 연장하여 4년 보장(2020.7.31.시행), 소급적용 -집주인(직계존비속 포함)이 실거주할 경우 거부 가능 -정당한 사유없이 갱신 거절 후 집주인이 거주하지 않고 다른 세입자와 계약할 경우 세입자에게 손해배상
2. 전월세상한제	-갱신시 임대료 상승폭 5% 이내로 제한(2020.7.31.시행), 소급적용 -지자체마다 5% 내에서 조례로 별도 조정
3. 전월세신고제	-전월세 계약일로부터 30일 내에 지자체에 신고(2021.6.시행), 유예기간 있음 -신고의무자는 전월세 계약당사자(임대인, 임차인)

 

우리나라 임대차 시장의 일대 변화를 가져올 계약갱신청구권제, 전월세상한제, 전월세신고제로 대별되는 "임대차 3법"이 번개불에 콩구워 먹듯 2020년 7월 31일부터 전격 시행된다. 1989년 이후 22년만에 임대차법이 개정된 것이다.

 

먼저 계약갱신청구권제는 세입자가 원할 경우 기존 2년에 2년을 더(2+2년) 살 수 있도록 계약이 연장되는 제도로 최대 4년을 보장한다. 그리고 전월세상한제는 집주인이 임대료를 5% 이상 올릴 수 없게 하는 제도다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 소급적용된다. 즉 기존 세입자도 법 시행전 몇 년을 살았던 법 시행일 이후 다시 2년 연장을 할 수 있다. 법 시행일 이후 계약이 종료되는 세입자들은 이미 집주인으로부터 계약만료 통보를 받았더라도 한 번 더 계약을 연장할 수 있다.

 

그런데 문제는 집주인이 계약 만료를 통보하고 다른 세입자와 계약을 해버린 상태라면 어떻게 되는 것일까? 이때는 기존 세입자가 계약을 연장할 수 없다. 새로운 세입자도 보호해야 하기 때문이다. 그러나 집주인이 계약만료시 갱신청구권을 거부할 수 있는 경우도 있다. 집주인 본인이나 직계 존·비속이 실제 거주할 목적인 경우에는 계약 갱신을 거부할 수 있다. 그렇다면 세입자의 갱신요구를 거절한 집주인은 얼마나 실거주 해야 할까? 갱신요구를 거절하지 않았다면 세입자가 거주했을 기간을 실거주해야 한다. 갱신 시 추가되는 계약기간이 2년이니 최소 2년을 살아야 한다는 뜻이다. 만약 올해 9월 1일 기존 계약이 끝나는 세입자를 집주인이 실거주 한다는 이유로 내보냈다면 2022년 8월 말까지는 그 집에 살아야 한다. 이 경우 거짓으로 세입자를 내보낸 다음 다른 세입자를 받았다면 기존 세입자는 손해배상을 청구할 수 있다.

 

임대차 3법의 3번째는 전월세신고제이다. 이는 전월세 계약 당사자가 30일 이내에 임대차 계약 내용을 지자체에 신고하도록 한 제도이다. 앞서 언급한대로 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 2020년 7월 31일부터 시행되지만 전월세신고제는 2021년 6월 1일부터 시행된다. 전산시스템 준비기간이 필요해서다. 원래는 전월세신고제가 먼저 시행되고 계약갱신청구권과 전월세상한제가 도입되는 것이 이상적이지만 정부는 서울 아파트 전셋값이 56주 연속 오르며 여론이 악화되자 순서를 바꾼 것이다.

 

계약갱신청구권제와 전월세상한제를 소급 적용하자 여기저기서 말이 많다. 그러나 여기에는 정부의 고민도 있어 보인다. 1989년 임대차 최단 존속기간을  1년에서 2년으로 연장하는 주택임대차보호법이 개정되었을 당시 존속 중인 임대차에 적용하지 않다보니, 즉 소급적용을 하지 않다보니 당시 2년간 연20% 가량 전세가가 폭등한 경험이 있었기 때문에 이번에는 소급 적용하게 된 것으로 보인다.

 

임대차 3법이 시행되면 임차인 권한이 강화되고 전셋값 인상도 억제되면서 세입자의 주거 안정에 도움이 된다는 데는 큰 이견이 없지만, 초기의 혼란은 불가피해 보인다. 달랑 5% 올릴 바에야 일단 세입자 내보내고 나중에 새로운 세입자를 구하겠다는 움직임도 있고, 솔직히 어떻게 될지 모르니까 자기(집주인)가 들어와 살겠다는 사람도 있다. 이러다보니 전세 매물이 줄고 결국 전셋값이 더 뛸 것이라는 불안감에 서둘러 전세를 얻으려는 세입자도 많아졌다.

 

벌써부터 계약갱신시 추가 인상분에 대한 전세담보대출 동의를 거부하자는 임대인들이 등장하고 있어 이에 대한 보완 대책도 필요해 보인다. 실제로 집주인이 세입자의 전세대출에 동의하지 않으면 갱신을 하지 못하고 쫓겨날 가능성도 있다는 이야기가 떠돌고 있다. 그러나 HUG 등에 따르면, 추가대출에 대해서는 공시송달 절차만 있을 뿐 집주인 동의를 받을 필요까지는 없기 때문에 이는 집주인들이 홧김에 한 이야기가 와전된 것에 불과하다. 그러나 인상율이 5% 내로 정해져 있다보니 4년 주기로 전셋값이 치솟는 4년주기 전세대란도 예상된다. 

 

아무튼 향후 우리나라 임대차 시장은 전세에서 월세로 급격히 전활될 것임은 분명해 보인다. 세계적으로 유례가 없던 대한민국의 전세제도는 그동안 갭투자와 자산증식의 유효한 수단이었지만 역사속으로 사라질 날이 머지 않아 보인다. 전월세신고제까지 도입되면 결국 임대노득이 노출되고 임대인의 세부담도 늘어나게 되는데 문제는 늘어난 세부담이 세입자에게 전가될 가능성도 배제할 수 없다. 전세제도를 대신할 반전세와 월세로의 전환이 가속화될 것이다. 

 

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갱신요구 거절한 집주인, 얼마나 실거주해야하나? 임대차 3법 Q&A

 

 

계약갱신요구권과 전월세 상한제, 전월세 신고제를 담은 이른바 ‘임대차 3법’이 28~29일 양일간 국회 상임위에서 모두 통과되면서 전월세 시장에 급격한 변화가 예상된다. 요구권과 상한제의 경우 국회 본회의, 국무회의 의결 등을 거쳐 이르면 다음주 중 바로 시행될 것으로 보인다. 전월세 신고제는 내년 6월부터 시행된다. 상임위에서 통과된 법안을 분석해 임대인과 임차인 모두 궁금해할만한 내용을 정리했다.

 

―아파트에서 전세를 살고 있다. 이미 계약을 한 번 갱신해 4년째다. 이런 경우에도 계약갱신요구권을 행사할 수 있나.

 

“그렇다. 어떤 계약이든 법 시행 이후 청구권이 한 번 부여되기 때문에 계약을 갱신했어도 청구권을 행사해 계약 기간을 연장할 수 있다.”

 

―월세를 살고 있는데 집주인이 재계약을 원하면 현재 50만 원인 월세를 60만 원으로 올려 달라고 한다. 전월세상한제 시행 시 이를 거부하고 협상할 여지가 생기나.

 

“계약을 갱신하며 임대료를 올릴 때 전세든 월세든 기존 임대료의 5% 이하로만 올릴 수 있다. 또 각 지자체가 경기, 물가, 주택수급 상황 등을 고려해 조례로 그 이하로 상한선을 정할 수도 있도록 하고 있다. 50만 원이었던 월세를 60만 원으로 올려달라는 것은 5% 상한선을 초과해 법적으로 금지된다.”

 

―올해 9월이 전세 만기인데 집주인이 나가라고 해 이미 나가기로 합의했다. 8월부터 임대차 3법이 시행된다면, 계약갱신요구권을 행사해 계약기간을 연장할 수 있나.

 

“기존 전월세 계약에도 요구권과 상한제를 소급해 적용할 수 있다. 하지만 법 시행 전에 집주인이 갱신을 거절하고 다른 세입자를 구해 계약했을 때에는 소급 적용할 수 없다. 집주인이 이미 새 세입자를 받기로 하고 계약을 맺었다면 요구권 행사는 어렵다는 뜻이다.”

 

―같은 경우 집주인이 아직 새로 세입자를 구하지 않았다면 요구권을 행사할 수 있나.

 

“현행 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 계약 종료 전 6개월에서 2개월 사이 세입자에게 계약 갱신 거절을 통보할 수 있다. 법조계에서는 갱신 거절 통보가 법 개정 전 이뤄졌다면, 현행법 상 ‘확정된 권리’가 인정된다는 시각이 우세하다. 확정된 권리를 침해하는 소급적용은 위헌 가능성이 높아 세입자가 개정된 법을 근거로 2년을 더 살겠다고 요구하기는 어렵다는 해석이다.

 

―재건축 조합원으로 지금은 해당 아파트를 전세 주고 있다. 조합원 입주권을 받기 위해서는 2년간 실거주해야 한다는 정부 방침이 확정될 경우 어떻게 해야 하나.

 

”계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유 중 하나로 집주인 및 집주인의 자녀 등 직계존비속이 실제 거주하는 경우가 인정된다. 만약 실거주 요건을 채우기 위해 집주인이 입주해야 한다면 계약 갱신을 거절할 수 있다. 또 재건축 자체가 계약 갱신 거절 사유로 인정되기도 한다. 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하려고 세입자를 내보낼 수 있는 예외가 인정된다. 다만 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 재건축 계획을 임차인에게 미리 알려야 한다.“

 

―기존 세입자의 갱신요구를 거절한 집주인은 얼마나 실거주해야 하나.

 

”갱신요구를 거절하지 않았다면 세입자가 거주했을 기간을 채워 실거주해야 한다. 갱신 시 추가되는 계약기간이 2년이니 최소 2년을 살아야 한다는 뜻이다. 만약 올해 9월 1일 기존 계약이 끝나는 세입자를 집주인이 실거주 한다는 이유로 내보냈다면 2022년 8월 말까지는 그 집에 살아야 한다. 이 기간을 채우기 전에 새 세입자를 들이면 손해배상 청구대상이 된다.“

 

―원룸 월세를 주고 있는데 세입자가 자꾸 월세를 연체한다. 요구권이 도입되면 그래도 계약을 갱신해줘야 하나.

 

”세입자가 요구권을 행사하더라도 집주인이 이를 거부할 수 있는 예외조항이 있다. 우선 세입자가 2개월 치 이상 월세를 연체했다면 거절 사유로 인정된다. 이밖에 △세입자가 집주인 동의 없이 해당 집을 다시 세 줬을 경우 △세입자가 임차한 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 △임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실돼 집을 빌려줄 수 없는 상황일 경우 △서로 합의해 집주인이 세입자에게 상당한 보상을 제공한 경우 등도 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 된다.“

 

―새로 전세계약을 해 들어가려고 하는데 주변 부동산을 통해 알아보니 집주인이 내놓은 가격이 직전 세입자가 내던 가격 대비 터무니없이 높다. 어떻게 해야 하나.

 

”억울하지만 어쩔 수 없다. 전월세상한제는 기존 계약을 갱신할 때에만 적용된다. 신규 계약을 체결할 때는 집주인이 자유롭게 가격을 올릴 수 있다. 일각에서는 신규 계약 시 임대료가 대폭 오를 수 있으니 갱신 여부와 관계없이 직전 계약 대비 상한선을 둬야 한다는 주장도 나온다. 하지만 정부는 제도의 빠른 정착을 위해 이 부분은 중장기 검토과제로 두기로 한 상태다.

 

정부는 전월세 시장에도 일정한 시세가 형성돼 집주인이 무작정 임대료를 올리기는 어려울 것으로 보고 있다. 다만 최근처럼 전월세 시세가 급등하고 매물이 부족한 상황에서는 신규로 계약을 체결하는 세입자가 피해를 입을 가능성이 크다는 지적도 나온다.“

 

―전월세신고제가 도입되면 세입자가 전입신고, 확정일자 받기, 실거래 신고까지 해야 하는 것인가.

 

”내년 6월부터 전월세신고제가 도입될 경우 세입자 혹은 집주인이 계약 체결로부터 30일 내에 거래 내용을 지자체에 신고해야 한다. 신고를 빠트리면 5만 원, 허위로 신고하면 100만 원 이하의 과태료가 부과된다. 세입자가 전입신고를 하면 자동으로 전월세 실거래 신고도 한 것으로 처리된다. 전월세신고를 하면서 임대차계약서까지 제출하면 확정일자가 자동으로 부여될 예정이다. 신고는 구청을 방문할 필요 없이 인터넷 홈페이지에 접속해 거래내역을 입력한 후 전자서명을 하는 방식이 추진되고 있다.“(동아일보, 2020.7.29.)